谭小玲律师：购房入住数年房产被执行 如何维权?

小狐狸克雷尔

本期主题—购房入住数年房产被执行 如何维权?



近日，海南省海口市一男子张武，在签完购房合同2年后车祸遇难，留下尚未处理完的商品房买卖交易。张武的朋友承接该房并与开发商签订合同，全部交完购房尾款后搬进张武当初所购买的房屋居住。数年后，该套房屋突然被申请强制执行。
    案情回放
    海口市民张武2005年看中了位于海口市美兰区的一个楼盘。随后张武支付了开发商6万首付款，并签订了《商品房买卖合同》。签完合同付了首付，张武入住该房2年后发生车祸死亡。
    在2007年张武遇难时，他原已签订合同购买的这套房屋并没有交完尾款办理房产证。经过张武的亲属商议决定，张武的父母和儿子出具了一份《声明书》，同意将张武向开发商购买的这套房屋及其全部权益，转让给张武的朋友陈桂花。陈桂花在得到这份声明书后，遂就遗留房屋相关事项，与开发商重新签订了《房地产买卖契约》，并约定：余下的约15万元房款在房产证等相关手续全部办下来后一次性付清。开发商则承诺上述房地产权属清楚，如果发生与该房屋有关的产权纠纷或债权债务，全部由开发商负责清理并承担民事诉讼责任，造成的损失同样由开发商负责赔偿。
    由于这套房屋已在税务部门完税，陈桂花只能按照开发商的要求，在没有拿到房产证等产权证明的情况下，就将总数约15万元的房屋尾款交付给了开发商，然而开发商却迟迟没有帮其办理房屋的转移登记。
    早在张武签订购房合同之前，开发商就已经把这套房屋向海口一家典当公司进行抵押，并办理了抵押贷款手续，设定的日期是从2004年-2005年之间。可是设定期满后，他权登记却一直没有办理撤销手续。 2011年9月，由于开发商欠下另一女子债务，该女子申请法院将这套房屋强制执行。
    本期访谈主题：购房入住数年房产被执行 如何维权？
本期嘉宾

     谭小玲律师，西南财经大学在职法硕，成都市专职律师，成都市挽救青少年协会法律顾问之一。籍贯四川广安，现在四川新开元律师事务所执业，曾在四川广都律师事务所，北京惠诚律师事务所成都分所见习。
    谭小玲律师擅长领域：公司常年法律顾问，私人律师，资信调查，合同审查。 谭律师是一位深受当事人喜爱和信赖的女律师，亲和力和责任心是其最可贵的两个特点。谭律师性格开朗，积极向上;在全国范围内结识了一帮跨法律、经济、金融、保险、会计、科研等领域的专家朋友，他们是谭律师的职业生涯中的巨大财富;他们志同道合，不谋而合，充分实现了资源共享。
    谭律师具有丰富的执业经验、严密的分析能力、敏锐的判断及应变能力，庭辩风格独树;认真处理每一个案件，真诚对待每一位当事人;从事专职律师以来，尽职尽责，细致严谨，本着“受人之托，忠人之事”的原则。在从事各项法律事务期间，成功办理了大量的诉讼及非诉讼业务，积累了丰富的办案经验，以精湛的业务水平、严谨的工作作风和务实的态度赢得当事人的好口碑。
　

办公电话： 02887676469,15281045281　E-mail： tanxiaoling1020@163.com
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联系地址： 成都市一环路北一段99号6楼12号
专长领域： 房产纠纷 资信调查 合同审查 常年顾问 私人律师



中顾法律网司南：大家说法律，高端谈民生。《高端访谈》栏目欢迎大家的到来，我是主持人司南。今天做客的嘉宾是来自四川新开元律师事务所的谭小玲律师。谭律师您好，欢迎您的到来，首先跟大家打个招呼吧


四川-成都
谭小玲律师
很高兴来到中顾法律网与大家探讨相关法律问题，希望对大家有所帮助。





中顾法律网司南：非常欢迎您的到来，谭律师从事房产纠纷多年，有着丰富的经验，那么请您先谈一下房产抵押的他权登记是什么?


四川-成都
谭小玲律师
房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有。一般房产购买时，选择按揭贷款时，在房屋所有权证书中，会有他项权利内容记载，载明他项权利人、权利种类(如典权、抵押权等)、权利范围(他项权利的房屋范围)、权利价值(他项权利的契载价格)、权利存续期间(契载期限)、注销日期(他项权利消失的日期)，并且在他项权证书也注明这些内容。根据担保法，房产设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。





中顾法律网司南：在本案中，开发商与典当公司早在签订购房合同之前就办理了抵押贷款。作为在先权利，此时陈桂花购买房屋的行为是否合法有效?


四川-成都
谭小玲律师
陈桂花购买房屋的行为合法有效。虽然《物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”但是本案涉及的他项权仅仅在2004-2005年期间设立，只是没有履行注销登记手续而已。到2007年，陈桂花与开发商重新达成购房协议时，该抵押权已经失效。所以陈桂花购买房屋的行为合法有效。





中顾法律网司南：在本案中，作为逝者张武，其与开发商签订合同的时候，开发商就隐瞒了房产被抵押的情况，那么他们之间所签订的商品房买卖合同的效力如何?


四川-成都
谭小玲律师
该买卖合同是有效的，因为买卖合同是双方真实意思表示，合同规定也并没有违法法律强制性规定。法律并不绝对禁止已经设立抵押的房屋进行转让，只要抵押权人同意，或受让人代为清偿债务消灭抵押权。





中顾法律网司南：由于这套房屋已在税务部门完税，陈桂花支付了全部房款但是开发商却迟迟没有帮其办理房屋的转移登记。在实践中，如何有效的规制开发商经不协助办理房产登记的情况?


四川-成都
谭小玲律师
可以到房管局办理预告登记或异议登记，然后及时聘请律师提供法律帮助。





中顾法律网司南：根据您多年的经验，对于买房者而言，在购房时需要查询房屋的哪些信息以保证所购房屋的安全?


四川-成都
谭小玲律师
房屋是否具有土地使用证和房产证，房屋是否设立抵押，土地是否设立抵押，是否权属明确，共有人是否同意转让等。





中顾法律网司南：关于本期访谈您还有什么需要补充的吗?


四川-成都
谭小玲律师
本案中陈桂花可以通过下列方式维权。1、如果强制执行还没有完毕，仅仅是查封或在拍卖中，陈桂花应立即提出执行异议，认为该房屋权属不明确，虽登记为开发商，实际为她所有。因为有充分的证据表明该房屋确实系陈桂花在开发商处购买，并实际入住，仅仅是没有办理过户手续。一般情况下，法官会裁定停止执行。2、如果强制执行已经完毕，并已经办理过户到新的购买人，陈桂花只能通过申诉途径，这样就复杂得多，调查执行依据是否有错误，执行程序是否有不当等。3、陈桂花也可以选择一开始就告开发商，要求开发商承担违约责任。