四川在线乐山讯（记者 高懿） 《2小时狂销2.2亿元，领地国际公馆震撼开盘 》、《3小时劲销3亿元，君悦湾开盘劲销刷新乐山销售纪录》，这是乐山本地某主流媒体2013年1月的两篇抢眼报道。3月15日，消费者权益保护日，创造了乐山楼市传奇的这两个楼盘，再一次抢了眼球。不过，这次不是因为抢购，而是“土地使用权30年”争议风波。因为，这两家楼盘的土地使用权都是2044年到期，而房子还没有竣工，业主入住后，土地使用权将只剩30年。
昨（15）日，乐山领地·国际公馆和翡翠国际·君悦湾的购房者，以“30年土地使用权显失公允”为由，向两家楼盘的开发商——领地集团和恒邦集团提出交涉。
http://leshan.scol.com.cn/sdxwtt/img/attachement/jpg/site110/20130316/f4ec381c130e12ae255002.jpg消费者出示诉求：三十年限，请补年限 上午10点过，10多位在领地·国际公馆已经排号或付定金或签约的购房者来到该楼盘售楼部，要求开发商对话协商，希望解决住宅土地使用年限过短的问题。临近的翡翠国际·君悦湾购房者也闻讯前来。因为两家楼盘紧挨着，开盘时间也在同一个月，有些市民同时在两家楼盘排号，对话协商的问题让两个楼盘的业主或准业主们倍感关注。
领地·国际公馆销售工作人员与消费者进行了解释沟通，但是无法明确回复消费者的实质性要求。11点20分，消费者们又来到翡翠国际·君悦湾售楼部，提出同样的协商诉求。
http://leshan.scol.com.cn/sdxwtt/img/attachement/jpg/site110/20130316/f4ec381c130e12ae258206.jpg 为何出现“30年土地使用权”？
其实，消费者对“30年土地使用权”的质疑，早在两家楼盘开盘时就已经发声。
面对质疑，恒邦集团和领地集团两家开发商相关负责人的答复一二三四惊人一致：
一、 开发商资质齐全，开发手续齐备，程序合法。因此，不存在违规开发行为。
二、 国有土地证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房销售(预售)许可证等五证齐全，并且已经按规定在开盘前向消费者公示。因此，不存在违规销售行为。
三、 购房合同文本明确了土地使用年限，并且在购房者交纳定金和签约前公示。因此，不存在隐瞒、欺骗消费者行为。
四、 根据《物权法》第149条，住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。因此，业主不必担心土地使用年限问题。
为什么房子还没有建好，土地使用年限就只剩31年了？住宅建设用地使用年限不是70年吗？不少购房者提出疑问。
http://leshan.scol.com.cn/sdxwtt/img/attachement/jpg/site110/20130316/f4ec381c130e12ae25ac0c.jpg 翡翠国际·君悦湾楼盘销售负责人介绍，这块土地是1994年出让的，属于综合用地，土地使用年限为50年，2044年到期。由于各种原因，恒邦集团2006年才取得这块土地。所以，目前只剩31年的使用期限。
这一说法在君悦湾的“邻居”——领地·国际公馆那里也得到证实。领地集团取得的地块，和翡翠国际地块情况类似。不同的是，领地是2010年取得的土地。
消费者的异议
细心的消费者指出，《物权法》第149条所说的自动续期是对住宅建设用地而言，而翡翠国际·君悦湾和领地·国际公馆的用地性质为综合用地。开发商引用《物权法》第149条，是故意混淆概念，有欺瞒消费者之嫌。
四川在线记者查阅了《物权法》第149条：住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定；没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。
另外，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条规定：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。第四十一条规定：土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。
http://leshan.scol.com.cn/sdxwtt/img/attachement/jpg/site110/20130316/f4ec381c130e12ae25ee14.jpg 3月13日，翡翠国际·君悦湾销售负责人对记者表示，已经签约购房的客户对土地使用年限的问题都充分认识和理解，目前，并无客户要求退房或退定金等情况发生。至于参与排号登记的消费者，在没有签约或交纳定金前，随时可以撤销购房意向。
3月14日，领地·国际公馆销售负责人也谈到，根据合同法等相关法规，交纳定金和签约是购买方的自主意愿，购销双方协商达成。目前，该楼盘并无客户要求退房。
31年后，会有什么情况发生？这是消费者最关注的焦点。领地和恒邦的相关负责人均认为，关于土地、房屋的很多法规和细则还在完善之中，有些法规还可能修订。“但是，相信政府肯定会保护大多数人的合法权益。”
昨（15）日，一位来自井研县的购房者介绍，他在一月看房时，销售人员称“住宅土地使用权年限到期自动续期，不存在只剩30年的问题”，所以他交纳了购房定金。现在，他要求开发商要么想办法增加土地使用年限，要么退还定金不再签约。
另一位来自犍为县的购房者则反映，一月时，销售人员拿出物业管理内容的协议文本让她签字盖手印，现在，开发商却拿出了已经签约的购房合同文本，不知道上面的签名、手印是怎么回事？
http://leshan.scol.com.cn/sdxwtt/img/attachement/jpg/site110/20130316/f4ec381c130e12ae26341e.jpg 昨（15）日下午，领地销售负责人与消费者们进行了面对面协商对话。领地方面明确表示，领地·国际公馆楼盘的开发和销售行为手续齐备、程序合规，购房者如有异议和要求，可向公司提出申请，将在一周内明确答复。翡翠国际·君悦湾对消费者的诉求暂无明确表示。
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延伸阅读
律师说法：通常情况下，房地产开发商会声称自己在售房时“五证”齐全，并已进行了公示，而“五证”上会清楚写明了建设用地的使用年限。不过，如果土地使用年限大幅缩水，严重超过常人的预估，并且所购房屋价格不菲（与同地段正常土地使用年限的房屋价格持平甚至更高），则建议购房者可先与开发商协商降低房价，协商不成的，可以以对买卖标的物即房屋性质有重大误解为由，向法院申请撤销房屋买卖合同。但需要提醒的是，购房者必须及时行使撤销权，因为根据合同法的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭 。同时，提醒购房者在购房前务必注意所购房屋下的土地用途以及剩余使用年限。
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发表于 2014-7-26 08:26
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