贺林飞:数十城市的房价调控目标为何落空?

智慧侠

又到一年的岁末，各种盘点都在紧锣密鼓的准备。对于房地产市场一年来的各种起伏，老百姓有自己的感受和判断，政府部门也有一些承诺和军令状需要兑现。年初全国数十个城市提出的房产调控具体目标，如今就要接受社会的检验，但让人尴尬的是，当初如立军令状一样对老百姓的承诺，如今却被涨势依旧的房价给击碎，军令状成戏言，已经成为“常态”。     据媒体披露:今年至少有35个城市的房地产调控目标难以实现，这些城市的调控目标都与收入增幅挂钩；统计数据显示，多数城市完成目标困难.国家统计局日前公布前10月70个大中城市房价。同比来看，在全国70个大中城市中，除温州外，其余城市全部上涨。其中，21城市房****幅高于10%。距年底不足2个月，从不少城市房****幅看，离年初设定的房地产调控目标，相去甚远。昨日公布的前10月数据显示，房****幅超过10%的城市有21个，这些城市完成调控目标希望渺茫；还有26个城市涨幅在8%-10%之间，这些城市完成目标也非常困难。　　　      面对近几年来越来越火热的房地产市场，不仅是老百姓有怨气，政府部门的压力也不小。为了调控房价，从户籍到社保，从工作年限到结婚证，可以说凡是能起到限制购买作用的招数，基本上都用上了，但结果却总是事与愿违，政府公信力也在年年立下的军令状中被“打折”。为何地方政府以政府信誉为担保的军令状——房****幅低于人均可支配收入增幅的目标难以完成，甚至屡遭尴尬，其根本原因还是因为在调控房价的目标定位上出了问题。房价高的根本原因是地价高，所以调控房价的釜底抽薪之策是把地价降下来，但是地价又和地方政府的财政紧密联系在一起，降了地价，相当于拿走了地方政府财政的钱袋子，这对于本来就已经财政吃紧的地方来说，无疑是雪上加霜，不可接受。     数十城市的房价调控目标为何落空?     有专家认为,房价是由多种原因造成的，包括供给方面、需求方面、政策环境方面。仅设定一个房价目标，而没有相应的措施，那等于喊空话.今年初包括近年来的房地产调控，都是从需求和流通端来调整房价，对整个房地产业的认识出现了严重偏差。简单确定一个房价上涨目标有必然性，也决定了难以完成。相应的利益集团不愿从根本上来解决房价问题是关键。比如从土地供应这个源头来解决。设定目标错了，实施的工具也错了，最后就会出现这样的偏差。所以年年调控年年涨，年年问责年年无人负责。整个定位出现系统性问题，引发整体房价目标失控，这是必然的结果。另一方面,从供给上说，国土部部长喊话多次，不许出地王，但地方频频出现，这说明高地价增加，说明地方政府不愿意放弃这个利益。在高地价的前提下，要出现低房价的结果，这个目标就很荒唐。      调控目标完不成怎么办？是否会有新的房地产调控举措？对此，各省份住房保障部门均采取了沉默。上海住房保障和房屋管理局新闻发言人程坚表示，上海的房价调控政策已在近期出台，但能否完成目标则不予回应.广州等多个城市的房地产管理部门的人士对于目标能否完成，也都不予回答。和官方对房地产调控目标的“沉默”相比，一些城市在调控方面已经有所行动。但业内人士指出，临近年末，一线城市调控“升级”虽然有助于楼市短时“降温”，但以“堵”为主的“突击式”调控难以从根本上解决住房及房价问题。       智慧侠认为,十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》虽然未对房地产市场进行专门论述，但也披露了个别影响房地产市场发展的关键性措施，比如建立全社会房产基础数据统一平台，加快房地产税立法并适时推进改革，建立住宅政策性金融机构等。从《决定》来看，房地产市场平稳健康发展的政策基调依然没有改变，市场预期较大的房产税等政策虽然已经达成了比较明确的共识，但是具体的实施短期内难以出台，未来或会继续在个别城市试点为主。同时，北京等一线城市楼市限购政策短期内难以松动。       因此,应结合十八届三中全会精神,贯彻"市场决定资源配置"的改革思路,调整调控措施.首先,搞清房价上涨的症结.由于住房供给调整的时滞以及做空机制的缺乏，通常房地产价格偏离均衡价格是常态。如果出现房价上涨过快的情况，政府通常需要两手抓。即一手抓需求方，通过各种金融及行政手段短期打压房地产市场的需求，缓和供小于求的短期矛盾；另一手同时抓供给，通过增加供给满足市场需求。基于供给调整的时滞，通常短期政策以抑制需求为主，旨在为中长期调整供给赢得时间。中国近十年的楼市调控实践，几乎清一色的是需求方的政策，如限购限贷等政策几乎被用到极致。但形成鲜明对比的是供给方政策一直只闻楼梯声，不见下楼来。这样导致的结果是，需求方政策的效应越来越弱，但是供需失衡的结构性问题却依然存在。以一线城市为例，在前几年控制需求的时候并未大幅提高供给，因而当被抑制的需求重新爆发时，不可避免地导致房价的飙升。      其次,在未来的房地产政策中，加大供给方的政策.供给方的政策主要包括三条：一是通过土地供应和土地开发政策的调整，加大新增商品房的供应；二是保障房建设，为城市中低收入阶层提供廉租房、公共租赁房、限价房和定向安置房；三是通过税收政策(如房产税、资本利得税、遗产税)加大多套住房的持有成本或降低住房投资的收益率。在这三条政策中，前两条着重于新增楼盘供应，而第三条侧重已有住房的重新分配。在经历15年的商品房改革和住房存量越来越多的情况下，第三条政策变得尤为重要。尤其在一线城市，一方面房价飞涨、供应紧张，另一方面住房空置现象严重。通过税收手段迫使多套住房拥有者出售投资性房产，不仅有助于增加二手房的供应，也是对过去十年房价飙升后导致的社会财富分配不公的一种调整。      再次,加大对保障房建设的领导和监督力度.可实行一票否决制度.根据官方的数据，从2010年到今年9月，保障房新开工建设总计超过3000万套，共完工1760万套。但是，这些保障房是否确实已在建或完工？建成的保障房是如何分配的？究竟谁应该为保障房的进度和公平分配负责？