二手房交易要缴纳哪些税？

snoppywawa

我在威远县乡镇有一处143.44平方米的房子，请问出售此房子我应缴纳哪些税，分别为多少？买方也缴纳哪些税，分别是多少？另外，我只有此一处房产，我可否享受免征个人所得税和土地增值税？[em01]

piaoliuhw

答：目前在二手房交易过程中，作为买方需交纳的税费，包括以下一些项目1、契税。凡属个人购买自用普通住宅，契税按成交价或指导价乘以1.5%收取；其他情况（如个人购买非常年住宅或单位购买等）按3%收取；2、交易手续费。为成交价或指导价乘以0.5%；3、转移登记费：为成交价或指导价价值的0.1%,登记价值超过1000万的，超过部分按0.5%交纳。4、印花税。为成交价的万分之五。5、公证费。

     购买二手房，应当注意以下问题
    １、首先要了解房屋产权登记状况，应该在购买前先要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、出售人的身份证件、资格证件以及其它证件包括房主、登记日期、成交价格等，要清楚所购房源是否属于允许出售的房屋，一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位同意后才能出让。
    如果是通过中介公司购买，还需要审查该公司的工商登记和公司的信誉情况，以备日后出现纠纷时方便解决。此外，购房者一定还要特别注意的是，要确认卖方产权的完整性，了解所购房有没有被抵押或被人民法院查封等，以及出售人的房屋产权是否与他人共享等。
    2、详细了解房屋本身是否存在其它瑕疵。“二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案等图纸资料。
    3、考察房屋的环境和配套。旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。可以通过走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。
    同时，还应当了解该房屋所属的物业管理状况 。对物业管理的考察，除了要考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等，还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以及原出售人是否有拖欠此类费用的情况，以免日后为了支付庞大的维修养护费用而再和出售人产生纠纷。
    4、最后，要与卖方订立详细的房产买卖契约。在签定二手房买卖协议的时候，必须注意以下几个方面（1）．确认签约人的真实身份。对于买主证件的真实性和其与产权人身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起注意。（2）．明确双方违约责任。二手房“身份”由比较复杂，具有一定的不可预见性，双方都容易出现违约行为。为了避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和赔付的时限，最好也应当在协议中详细约定合同的解除条件和后果，以妥善解决“中途后悔”的情形。遵循的原则就是双方责权利对等。（3）．标明付款、过户以及费用交接的时间。在实际操作中大多买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，双方方需要明确付款和过户时间。此外，还一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日，清晰责任的划分。（4）．签定详细的代理合同。通过中介公司购买二手房的，应当在与中介公司签定合同时，除了明确双方的权利义务外，还应当要求中介公司明确写明代理费的用途等。（5）．及时签定补充协议。在遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，及时与对方协商补充，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。   

    最后，由于二手房买卖程序复杂且涉及金额较大，建议您在准备购买二手房前先多咨询有关部门，详细了解相关情况，并由经验丰富的专业律师为您签定有关协议，这样可能会为您前期增加一定的支出，但却远胜于日后产生纠纷后再补救，从避免风险、顺利解决以后可能产生纠纷方面来考虑，这些前期工作都是非常有益的。

 

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买二手房要缴纳哪些税费？  
 

　　　土地增值税对于为改善居住条件而上市的公房，免征土地增值税；对于以投资为目的的公房入市行为，按公房出售价与应扣除项的差额计征土地增值税，税率按土地增值税条例规定采取超额累进税率计征。
　　　征税额的计算公式如下：征税额=收入成交价-（成本价+土地收益金+个人投入维护与更新成本+综合税额） 
　　　房产税：房产税是以房屋为纳税对象的税种。由产权所有人交纳，房地产所有人、经营管理单位、承典人、房地产代管人是纳税义务人。有专家建议，将入市的公房视为个人所有的非营业性用房，免征房产税。 
　　　契税：国家《契税管理条例》规定，凡国有土地使用权出让、转让、房屋买卖、典当、赠与或交换，均由承受人依法交纳契税，契税税率规定为成交价的0.75％。交换房屋，两方价值相等者，免征契税，不相等者，超过部分按买卖税率纳税。 
　　　有学者认为，公房入市以置换方式进行的，应免征契税；置换价值不等的，由多交方按超过部分以低限税率0.75%交纳契税；以投资为目的的公房入市交易，买方要按成交价的低限税率0.75%交纳契税。 
　　　手续费、交易管理费：当前的二手房交易过程中，存在交易手续费,交易双方按套交纳。
遗产税和赠与税：专家建议开征房屋交易中的遗产税和赠与税，以限制非劳动收益，调节贫富悬殊，抑制腐败。 
二手房交易所得如何缴纳个税 
　　　对个人“转让财产所得”，如二手房交易所得如何缴个人所得税？ 
　　　答：1994年起实施的个人所得税法规定，“财产转让所得”应按20%的税率缴纳个人所得税。税法里所说的财产，包括房产、汽车等大宗财产。为鼓励个人改善居住条件，促进我国居民住宅市场的健康发展，国家陆续出台了一些个人所得税征、免税政策： 
　　　一是个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 
　　　二是对出售自有住房并在出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房应缴纳的个人所得税，按照其购房金额占原住房销售额的比例全部或部分予以退税。
　　　三是除上述情形外的，纳税人就应将出售房产的收入额扣除房产原值和有关税费后，余额（净收入）按20%的税率计算缴纳个人所得税。
　　　如果纳税人不能够准确提供房产原值和有关税费凭证，无法确定房产原值时，税务机关可以根据税法的有关规定，综合考虑出售房产的坐落地、建造时间、当地房价、面积等因素，按出售房产收入额的一定比例核定征收个人所得税。按售房收入额的一定比例征收与按净收入的20%征收，其税负是差不多的。 
购买二手房办理房贷应注意哪些问题 
　　　据介绍，二手房贷款是指购房人以在住房二级市场上交易的楼宇作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。在办理二手房贷款时，应考虑以下三方面问题： 
　　　首先，购房时在考虑地段、房价等因素之外，还要特别注意房屋能否获得贷款以及可贷成数等，否则就可能在签了房产交易合同之后，才发现自己不能从银行贷到款。目前，银行大多规定，客户要有较好的资信，如要求有高学历、高职位、无欠费记录等。与过去不同，银行现在几乎对所有的放贷对象要进行考察，有的银行信贷员还会去客户所在单位询问，根据实际情况放贷。 

　　　其次，在贷款之前要比较各家银行的利率。目前，各银行贷款利率并不完全相同，若贷款买房时没有考虑到这一点，就会多承担不必要的利息。 
　　　再次，要选择一家值得信赖的贷款服务中介。你可能没有精力一家家地比较各银行的政策，那么就请“货比三家”选择一个专业的贷款中介，由他们了解你的具体需求后，根据贷款利率、费用和期限为你选择合适的银行，并从头至尾跟踪服务，这会让你省心又省力。 
二手房买卖合同必不可少的条款 
　　　目前国家尚未出台二手房买卖的格式合同，一般的二手房买卖合同都是由当事人自己协商议定。与房地产一级市场相比较，二手房市场显得更加小规模、零散、随意、交易主体多样、情形复杂、风险大，正因为如此，买卖双方当事人在议定合同时，就必须极为谨慎，方能较好的减少漏洞与风险，从而最大限度的维护自己的权益。
　　　依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在一份二手房买卖合同中是必不可少的： 
一、当事人的名称或姓名、住所 
　　　这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。 
二、标的 
　　　本合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房，这是本合同的关键，一定要明确约定。

　　　这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属（要与第一条衔接）；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。 
三、价款
　　　这里也是很主要的内容，主要写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；定金；尾款等。 
四、履行期限、地点、方式 　　　这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。 
五、违约责任
　　　这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。 
六、解决争议的方式 
　　　这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。
七、合同生效条款
　　　双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。 
八、合同中止、终止或解除条款 
　　　按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。 

九、合同的变更与转让在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。 
十、附件 
　　　在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。 

 

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