[转帖]成都地价大跳水五成以上 开发商无奈被套牢

知无不言999

2008-04-06 12:33:50四川新闻网消息

“满仓跌停？！”股市的噩梦似乎在土地市场上重演。

　　3月28日，成都新推出的四幅土地都以超低价成交。其中最具代表性的一幅地——城南红牌楼片区一幅净地42亩的土地，最终以每亩460万元的价格被名不见经传的兴华西建设纳入囊中。而就在一年之前，成都本土开发商置信房产在同一片区拿下一幅43亩土地，当时的成交价是每亩1110万元。短短一年时间，该区域地价缩水5成以上，置信地产显然被“套”了。

　　“土地成交价高台跳水，最紧张的莫过于开发商。”在成都兴益房产副总经理黄力挥看来，近期各地的土地拍卖中，去年斩获“地王”的开发商都难寻身影，昔日的高价“地主”们，现在变成了“装在套子里的人”。

　　深度套牢

　　曾高位拿地的还有成都本土另一家龙头企业蓝光地产。蓝光在去年9月14日以16.9亿元取得成都东三圣乡境内一幅133亩土地，每亩成交价是1270万元。而同样是在三圣乡区域，3月28日的拍卖会上，一幅70亩的地块被成都锦江统建办以每亩484万元的价格拿下。面对记者的询问，蓝光市场部负责人笑得有些尴尬。他说，蓝光去年在成都的销售额在40亿元左右，对高地价有足够的承受力。

　　说起去年的高价“地主”，最让人难忘的是一位花白头发的长者——香港信和地产(0083.HK)董事长黄志祥。去年7月20日，他率队以41亿元的价格拿下成都沙河地块366亩土地(每亩1130万元)。签约时，黄志祥满面春风，而刚刚在拍卖场上落败的对手阳光100(企业专区,旗下楼盘)团队则纷纷落泪。10天后，这位长者再度厮杀168个回合，最终以42亿元价格夺下重庆三钢厂308亩“地王”。此时，黄志祥在内地的投资计划已确定在200亿元。

　　目前经常往返内地的信和地产董秘叶世光在接受记者采访时表示，内地地价短期的波动并不会影响信和长期的战略回报。他说自己坚信，只要项目本身“合适”，仍然能够在长期投资中获得很好的回报。据了解，信和在成都和重庆的两处“地王”将于近期按约破土动工，而这两大项目将面向高端住宅。“只有和市场拉开差距才能避免恶性竞争。”

　　短短一年时间，同一区域的土地出现天差地别的两种价位，身受其害的便是资金实力薄弱的高位“站岗”者。信和这样的地产商还可以凭借充裕的资金等待春暖花开，但不可否认的是，内地地产商面对的是银根紧缩、楼市拐点、上市融资受阻这些同时到来的多重打击。

　　黄力挥判断，一旦市场需求出现回落，低价拿地的开发商，可能降低利润预望，以较低的销售价格杀入市场。果真如此的话，高价拿地的开发商可能面临的是全面的“滑铁卢”。

　　下一步

　　去年9月11日，万科以27.2亿元的价格拍得福州五四北的“地王”地块时，同期拿地的福建本土开发商融信地产坚持要求退地。据福州当地的业内人士透露，融信地产以每亩2000万元的单价竞得福州白马路地块后，由于楼面地价高达9953元/平方米，直逼在建楼盘的售价，融信方面信心不足，所以宁愿7000万元保证金被罚没，也要壮士断腕。

　　华夏证券地产分析师陶锋认为，土地闲置费以及闲置满两年将无偿收回土地的政策，让地产商的囤地成本大大增加了。“尤其是在房价、地价步入下行轨道的时候，几十亿元购地资金的利息和损失掉的机会将难以计算。”

　　据记者了解，在成都三圣乡高价拿地的蓝光地产去年重组ST迪康，实现借壳上市，但迪康的一笔5亿元左右的债务，至今无法解决，所以蓝光迟迟无法复牌“融资”。相对今年诸多上市搁浅的房企来说，本来可以抢得先机的蓝光，只能眼睁睁坐看机会溜走。

　　2007年10月，恒大地产以14亿元高价收购上海陆家嘴金融贸易区一幅地块时，急于求成的许家印并未意识到“套”中滋味。按照当时协定，恒大先期支付3亿元，余款约定上市融资后支付。若未能偿付余款，卖方可中止交易，并没收首付款。如今恒大IPO搁浅，作为掌门人的许家印要解决的诸多麻烦中少不了这一笔。

　　由于房价在跌的时候几乎没有金融机构愿意贷款给地产商，正合地产顾问机构经理郭洁判断，之前被高地价所套的开发商一旦出现资金短缺而无力坚守的话，将来会面临倒闭或被并购的危险。