高房价是政府沉重的高额税负杂费？高房价是房企应交未交的土增税超过3.8万亿？

tsien228

      统计显示，算上各类规费、杂费，房企税费支出大致是净利润的2倍左右。当然，高税费必然最终转移到房价上。许多人可能不了解的是，房企背负着沉重的高额税负的同时，也有过半企业享受着名目繁多的各类政府补贴，真可谓乱象丛生。（《中国地产报》4月28日）

　　房产大佬任志强曾对媒体说，房价里70%是税费，各种费用多达180多种。至于到底涉及哪些税费，公众认知是混沌的。现在，笔者有幸在《中国地产报》一览房地产税负清单，真可谓是惊呆我等“小伙伴们”——

　　首先，税费收取的部门可谓五花八门。除了地税、财政部门外，还有国土局、建委、勘探、规划、拆迁办、人防、电力、热力、自来水、燃气、质检、煤气、环卫、环保、节水、市政、电信、文物、地产交易等等。还有很多杂费，可能很多非地产或非地产一线人员甚至没有听说过，比如白蚁防治费、新墙体材料发展基金、散装水泥专项基金、面积测绘费、渣土外运费、燃气管网分摊费、自来水新建管网费、防雷减灾费，防震检验费……房地产似乎就是一块肥硕的蛋糕，人人都想争分、多分。对此，有开发商戏言，只要不嫌麻烦想收费，几乎每个政府部门都能找到理由从房地产项目上“揩油”，甚至计生部门也能以检查农民工的名义收费，而且大都有“红头文件”。

　　其次，税费收取比例之高令人瞠目结舌。如规划服务费用为0.2%；供电设计费为工程造价的5%；排水、给水设计费分别是工程造价的4.5%；劳保统筹费为工程造价的3.55%；教育附加费为营业税的3%……再如日照分析费为1元/平方米，施工图审查费1.3元/平方米，电话穿线费10元/平方米（建筑面积）……这是我随便“抄袭”的几组数据，收费之高令人费解——区区几项设计费，动辄占工程造价的几成之高；分析一下日照、审查一下施工图，竟按平方米计价。如此离谱的收费，最终房价焉能不被“垒高”？

　　这么多这么高的税费，都去了谁的腰包？土地出让金、税归财政，这是常识。但这些收费，有的过高，有的重复，有的原本没有必要收取，而且这些费用未必都能进入财政，有些不过是利用政策之便、肥了个别单位而已。尤其是有些费，基本就是盖章收费，坐收渔利。最终，与法定税费一样，各类杂费最终也当然要转嫁到房价中。

　　真所谓是，不看不知道，一看真的吓一跳。当我们习惯剑指一些地方政府过度依赖“土地财政”时，却不知，那些多如牛毛、原本不该收、抑或不该收那么高的杂费，也养肥着盖章收费的诸多所谓“事业单位”。

　　可见，要抑制房价，确保房地产健康发展，让百姓买得起房，除了楼市调控，更应该落实中央简政放权精神，依法清理房价里的那些重复收费、过高收费和不必要的收费。

[size=14.285714149475098px]      李劲松是北京市忆通律师事务所主任，自称曾在税务部门工作长达10年，在会计师事务所工作超过5年，律所官网介绍其为中国法律界首批具有“律师、会计师、证券业注册会计师、注册税务师”四师资格的资深执业律师。

[size=14.285714149475098px]　　虽然拥有众多头衔，但李劲松并不为人所知，突然“爆名”缘于近日中央电视台播出的《土增税黑洞》，报道引用李劲松根据国家统计局、财政部及国家税务总局公布的房地产相关数据分析测算发现，2005年1月1日至2012年12月31日，这8年间全国房地产企业应交未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。

[size=14.285714149475098px]    国税总局也在官网发表税务总局财产行为税司负责人答记者问表示，“近日引起社会关注的有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。”

[size=14.285714149475098px]     而一贯直率、强硬的[size=14.285714149475098px]全联房地产商会[size=14.285714149475098px]执行会长[size=14.285714149475098px]任志强表示，“要以行业协会名义联合相关企业，依法维护企业合法权益，挽回名誉损失及可能因此事件导致的相关经济损失。”

[size=14.285714149475098px]    财政部数据显示，2012年中国房地产总体税收首次突破万亿大关，占地方总体财政收入的比重进一步提升至16.6%。

[size=14.285714149475098px]　　财政部数据显示，2012年在税收总盘子中，涉及房地产税收占比最高的分别是营业税（房地产和建筑业）、契税、土地增值税、城镇土地使用税和房产税。据此计算，仅上述五项合计就占税收总收入的14.7%，占地方本级财政收入（不含转移支付和税收返还）的24.4%。

[size=14.285714149475098px]　　其中，房地产营业税达4051亿元，建筑业营业税3706亿元，合计占税收收入的比重为7.7%；其次是契税和土地增值税，实现收入分别为2873.92亿元和2718.84亿元，占税收总收入的比重为2.9%和2.7%。

[size=14.285714149475098px]　　任志强向经济观察报介绍，房地产企业需要交纳的各种税多达27种，“这其中包含重复征收的部分，比如施工单位交的税、采购单位交的税等”。“各种费用更是达180多种，要盖150多个章，那就是150多个费，额外还有些不盖章的费，比如配套费，都是文件，盖不盖章都要交费。”任志强称。“2008年，我们调研了北京等一线大城市的70个项目，发现地价大约占到平均售价的一半多一点，54%-55%，再加上25%的所得税、增值税可能到60%，包括地价和各种税费在内的成本占到房价的70%左右。”任志强称。

[size=14.285714149475098px]   将房产税改为房地产税，这使该税种不再仅仅针对住房保有环节，而是扩展到了住房的开发、流通以及保有等完整的环节。而这个税种一旦启动，它将对房地产市场以及与其密切相关的土地市场产生很大的影响，甚至可以重构这两个市场。

[size=14.285714149475098px]　　备受社会各界关注的房地产税立法工作正在低调而有序地推进。据新华社报道，全国人大和财政部、国税总局等国务院职能部门正在密集调研，酝酿今年年内拿出一份初拟的房地产税立法草案。

[size=14.285714149475098px]　　征收房产税或者说房地产税，在近年来开展的房地产市场调控中已成为一个持续的热门话题，支持者认为它能够起到降低房价的作用。反对者的理由是，在城市土地国有化以后，土地被赋予了商品价值，政府通过土地拍卖获得了大量收入，也使房价中包含了地价。由于政府对土地的出售并未改变土地的产权性质，购房者对土地只有使用权而没有产权，因此他们对自己的住房获得的只是不完整的产权。这样，要求民众为一个在购房过程中支付过相应价格同时产权不完整的财产支付房产税，其法理依据是不充分的。尽管国家拥有的税收权力是强制性的，但一项税收如果不能得到民众充分的理解，就会激起强烈的民意反弹，这对政府来说是需要慎重考虑的。今天的房地产市场，与30年前制订《房产税暂行条例》时已经有很大不同，这个暂行条例的现实基础其实发生了变化。因此，房地产税的立法很有现实意义。

[size=14.285714149475098px]　　将房产税改为房地产税，这使该税种不再仅仅针对住房保有环节，而是扩展到了住房的开发、流通以及保有等完整的环节。而这个税种一旦启动，它将对房地产市场以及与其密切相关的土地市场产生很大的影响，甚至可以重构这两个市场。在当下的房地产市场上，尽管没有房地产税，但事实上政府通过收取各种税费，在房地产市场的收益已经十分巨大，这也是造成目前房价高企的一个根本原因。一般来说，构成房价的内容包含了地价、综合造价、政府规费、税收和企业利润，除了造价是开发商的前期投入外，地价、政府规费和税收三个部分都是政府所得，其中最为混乱的是政府规费，在有的城市居然多达100多种，其中有不少其实是利用政府权力“雁过拔毛”式的收费，这造成了政府所获可以高达房价的一半左右，高的甚至超过70%。遗憾的是，在本轮房地产调控中，调控目标只是指向了开发商和购房者，而政府在市场中的既得利益基本没有触动，这也是造成调控效果不够明显的一个重要原因。

[size=14.285714149475098px]　　因此，在房地产税立法的同时，有必要对现行的房地产市场各种税费进行清理，理顺政府、开发商和消费者三者在市场中的关系。目前，中央政府正在积极推进简政放权，建立政府权力清单，很多部门取消和下放了大量行政审批事项，但是由于房地产市场仍在调控之中，因此政府在这个市场设立的名目繁多的税费还没有进入改革范围。很显然，如果目前存在于房地产市场的各种税费不能及时清理规范，那么，征收房地产税将面临与征收房产税一样的困境，原有的争议并未能消除，甚至其矛盾会表现得更加直接。

[size=14.285714149475098px]　　目前，我国很多城市的房价已经出现上升势头趋缓的迹象，一些房地产开发商也出现了持续经营的困难，围绕着政府是否应该救市也出现了热议。在积极推进经济转型的过程中，政府已经没有充分的理由再像以往那样直接用行政手段来帮助开发商渡过难关。但是，清理目前泛滥于房地产市场的各种税费，则是政府必须做的一项工作，并且是政府职能转变的一个重要内容。

[size=14.285714149475098px]　　这可以起到一举两得的积极效果，既给房地产市场减轻负担，又推进职能归位，同时通过政府对市场的监管，促进减负所产生的利益流向购房者，房地产市场乃可以从目前的困境中摆脱出来，成为推动经济稳增长的一个积极因素。这样的目标达成以后，出台房地产税就有了现实的市场基础。

今后你就明白无误的知道————你该骂谁！！你不该骂谁！！！