都江堰危房产权之争 灾民是否仍有土地使用权

雪源

地震过后，都江堰市民赖福贵的房子成为危房。

赖福贵家所在的都江堰市华夏广场12号楼，震后底层的承重墙已经开裂。整个华夏广场的15栋住宅楼大部分都成为危房。其中8号楼、7号楼3个单元、2号楼2个单元整体倒塌。

6月10日，成都市和都江堰市房产管理局和城市建设局的2名专家来到华夏广场，经初步评估，除3、9、10、11号楼中等损坏外，其他楼房都遭到地震的严重破坏。据不完全统计，华夏广场500多名业主户均损失超过50万。

赖福贵的遭遇是拥有住房的都江堰地震灾民的缩影。

地震后，都江堰市区50%以上的房屋成危房，不再适合继续居住；山区和沿山区95%以上房屋垮塌，受灾房屋无法正常使用的家庭估计有7万到8万户，全市直接经济损失高达250亿元。

危房的两种产权

震后不久，成都市政府发布的一份文件，引发了危房的产权和土地使用权的争议。

5月26日，成都市发布《成都市人民政府关于做好都江堰市城镇居民住房灾毁救助安置工作的意见》，对因地震毁坏的私房，政府宣布将采取住房实物救助或货币救助两种方式。自愿申请并接受住房实物救助或货币救助的，原房屋产权、土地使用权自行废止。

该文件规定，对因地震毁坏的私房，自愿申请住房实物救助的，由政府向每户受灾家庭提供建筑面积为70平方米的救助安置住房。如果放弃住房实物救助，也可按70平方米救助安置房、每平方米2000元计算，给予每户14万元货币救助。如提供上述面积安置房后，住户人均住房面积不足16平方米的，可按人均16平方米救助，也可以按照每平方米2000元货币救助加以补足。

对于赖福贵这样的危房所有者而言，该政策的影响“相当严重”。文件公布后，立即在都江堰引发了房屋产权争议。

有市民认为，即便房屋倒塌，但受灾民众仍然拥有原房屋之下的土地使用权；房屋未垮塌的，拥有房屋的所有权和土地使用权。

如果政府要收回上述产权和使用权，就必须予以相应的补偿。换言之，受灾民众将得到的安置房是用原房地产权换来的，而不纯粹是“获得救助”。

北京环球律师事务所律师张认为：房屋完整产权包括房屋的所有权和与之相应的土地使用权，一般年限为70年。按照法律规定，虽然地上建筑物因地震损毁，但合法土地使用权利不受影响。

中国政法大学教授王涌表示，按《物权法》和《城市房地产管理法》规定，房屋所有者对房下土地仍享有土地使用权，如果业主统一想在原有土地上盖房，经过业主委员会决定、政府各个部门批准以后，就可以在原地建设，但重建应当符合当地政府的统一规划。

“14万换不了我的房子”

华夏广场业主陈小平的最大愿望是能保住原来的房子，如果政府一定要拆，他希望能够原地重建。

“14万换不了我的房子。”华夏广场业主陈小平认为，政府提供70平米救助房或者相当价值的14万元，价格较低，有损市民利益。

对此，《物权法》第148条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金”。但土地使用权和房屋建筑所有权在不同房屋价值中所占的比重，目前尚没有法规规定。

2004年以来，都江堰市区建成了都市美丽洲、阳光新城、华夏广场等20多家地产小区，不少外地人来都江堰购房投资。2007年，都江堰市政府把建立国际休闲度假旅游区，列为该市的重要战略目标，而大力发展房地产业则被视为实现这一目标的重要的途径。此后都江堰市房地产市场不断升温。

房地产开发提速的一个直接后果是，4年内都江堰市商品住宅楼均价几乎翻了一番。

2008年，都江堰市区一环内商品住宅楼均价为每平米为3000到4000元，二环市郊也涨到每平米2000元以上。

事实上，位于华夏广场所在的都江堰市一环路以内很多房屋，都是2000年以后新建，按3000元/平方米计，户型大都是120到150平方米，每套总价介于36万到45万元之间，远超过政府救济的14万元标准。

按一环内房屋平均户内产权100平方米、平均容积率为2.5计算，其土地使用权约40平方米；2007年，都江堰市老城区考虑容积率因素土地平均价格300万～400万元/亩，那么考虑容积率因素100平方米的房屋的土地价值约为18万到24万元，加上砖混结构约700到800元/平方米的建筑成本，都江堰市区一环内每套住房实际价值在25万～32万元之间。

但如果按救济安置办法测算，房屋平均户内产权70平方米计算，按7层住宅考虑，房子平均容积率约2.2计算，其土地使用权约31.8平方米,估算二环路外的安置新区土地平均价格100万～150万元/亩，考虑容积率因素该土地价值约4.8万～7.2万元，不到原来老房子的土地价值的三分之一，资产严重缩水。

据南方网报道，都江堰规划管理局局长屈军6月3日曾经表示，市区一环内将约有一半住房需要拆迁。都江堰市房管局局长李良泉认为，安置房选址不会远离市区。

华夏广场业主陈小平说，小区内房屋倒塌的绝大多数业主都倾向于原地重建。他透露，目前该小区大部分业主没有登记接受救助房。

末代红小兵

一提房子就让人头大.

成都我最狠

可以在原址重建,按原容积率,原建筑类型报建,由业主大会作为甲方招标选择建筑公司及相关配合单位.政府减免部分配套费用和报建规费,70年土地使用权按已使用年限扣减.重建所需建安,配套成本由业主集资解决.唯一的问题是业主大会作为甲方(非有资质的专业房产开发公司)的合法性,不过房产管理局可派专业人员监管,组织,和业主大会一起充当专业房产开发公司的角色.这样也算特事特办吧.

看不惯就说

请问到底是救助还巧取?

qin6999

 时寒冰的观点：

我的回答是：
    第三问为《新京报》此文画龙点睛，明确了其立场，不能“为取消现在的开发商后出现新的房地产开发群体交培养费”，很好地维护了开发商这一既得利益集团。通过以上分析不难明白，这个新的房地产开发群体是我们自己，而不是《新京报》所说的什么新的掠夺者！
    取消开发商以后，有几大好处：
    第一，我们可以花很少钱，住质量更好的房子。
    2007年，全国政协委员、博士生导师王长德在“两会”期间指出：“一般地区，商品房每平方米的建筑造价不会超过1000元人民币。”深圳市人大代表郑学定指出：“据一位房地产开发商向我透露，即使是较高档的楼盘，每平方米的建筑成本充其量为1500元，可见地价和开发房的高额利润是房价高的主因。”
    为了弄清房屋建筑成本，我先后询问了多位开发商，得出的结论是：高档楼盘，哪怕是售价在每平方米两万、三万以上的楼盘（带电梯），每平方米建筑成本也很难超过1400元，而一般的非高层建筑，每平方米的建筑成本在千元以下。
    如果政府允许自建房、合作建房，政府只要提供土地，或者，由民众适当承担些税费，不需要政府花一分钱，民众自己就可以出资建房，解决好住房问题。一套80平方米的高品质的商品房，13万元足够了，而这个费用很多家庭是能够承担得起的。至于那些低收入者，政府应该也必须为他们提供廉租房，承担社会保障责任。这样，住房问题就能得到很好的解决。
    而且，自己建房或合作建房，不会像开发商那样偷工减料，质量更有保障。
    第二，取消开发商，可以降低金融风险。
    开发商的自由资金很少，很大一部分源于银行贷款，这加大了银行的风险。如果没有这个多余的掠夺者，老百姓不需要太多银行贷款，就能很好地建设优质的住房，银行根本不需要像现在这样，因被开发商绑架而战战兢兢。甚至，有开发商说要死银行先死，对银行进行恫吓与威胁，并迫使银行帮助开发商说话，游说决策层出台对开发商有利的政策。取消开发商，就可以消除这种地产恐怖主义。
    第三，取消开发商，可以把一个民族解救出来。
    从来没有哪一个民族，像中国这样被住房问题死死地绑架。许多年轻人从大学一毕业，就开始为住房问题犯愁，而他们是一个民族的未来和希望啊！住房成为一个沉重的枷锁。买到住房的人，为了按揭日夜操劳，压力重重，沦为房奴一族。没有买到房的人，为不断攀升的房价忧心忡忡。住房这一生活中的一个必需品或者一个工具，竟然变成了许多人所追求的终极目标，许多人沦为住房的奴隶。这一目标绑架并扼杀了一个民族的创造力。
    而且，开发商这一不付出实质性劳动的群体，不断占据富豪排行榜的前列，严重扭曲了人们的价值观和追求目标，它告诉人们：通过掠夺，通过压榨，不劳而获也能成为成功人士，这起到了引领人们走向投机的作用，必然助长投机热。试问当今世界，有哪个国家把房地产业这一可能伤及民生的行业作为国家的支柱？
    第四，取消开发商，有利于民族建筑业的发展。我国建筑企业长期遭受开发商的剥削。据社科院的曹建海博士研究，在整个房地产链条中，开发商攫取了其中90%的利润，而包括建筑企业、设计单位在内的环节，只占了整个利润中的10%。这严重制约了建筑企业的发展。当然，也有个别开发商拥有建筑公司，但是，其利润来源于其作为开发商的角色而不是建筑商的角色。
    取消开发商，有利于建筑业的发展。中国建筑业在国际上具有相当强的竞争力。1980年4月，邓小平在《关于建筑业和住宅问题的谈话》中指出：“从多数资本主义国家看，建筑业是国民经济的三大支柱之一……在长期规划中，必须把建筑业放在重要的地位。”但是，我们现在却为了开发商这一寄生虫群体，压缩建筑企业的生存与发展空间。2005年的经济数据显示，在国民经济的20个行业中，建筑行业排名第五，占我国国内生产总值5.4%的份额，领先于采矿业、房地产业、金融业等14个行业。建筑行业增加值从1978年的138.2亿元发展到2005年的10134亿元，年均增长17%。建筑施工行业就业人数达4000万人左右，占全部非农产业就业人员的12.4%。建筑施工行业每年为国家创造300亿美元左右的外汇收入———这是寄生在建筑业上的房地产业所不能相比的。
    而且，相对于建筑商，开发商对建筑知识的了解和对建筑质量的重视程度要弱得多，建筑商直接为不拖欠其工程款的自建房或合作建房者服务，更有动力提高房屋质量，而房地产领域的农民工工资拖欠问题，也能从此得到根除。
    第五，取消开发商，可以减少腐败。试想一下，当腐败的官员面对几百、几千户的合作建房者，他敢索要贿赂吗？但是，面对开发商，他们就敢！开发商拥有许多个项目，通过与开发商的勾结，腐败分子与开发商共同分赃，而且，被查处的几率更低。取消开发商，腐败几率就会降低，这可以促使政府廉洁，促使政府更有亲和力，促使社会更加和谐。
    第六，可以减少偷漏税行为。开发商偷漏税现象之严重，几乎人所共知。房地产企业通过垄断优势，操纵房价，恶化民生，加大了政府解决住房保障问题的难度。而房地产企业大肆偷税漏税，则减少了财政收入，将导致公共产品供给的不足，这将增大民众为弥补缺口所支付的成本，降低社会资源配置的效率，危害社会公平。
    第七，可以减少土地囤积与炒房行为。建设银行去年发布的一份研究报告显示，2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，而实际仅开发完成12.96亿平方米，“囤地”数量高达近10亿平方米。据钟伟先生计算，截至2006年底，估计沉淀在土地上的资金约为2.4万亿元，几乎相当于目前商品房的年销售额。土地囤积强化了土地的稀缺性，推动地价、房价的轮番上涨。取消开发商，提高土地的利用效率，既可以避免土地的闲置浪费，也可以平抑房价。
    ……
    相关理由还有许多许多，由于时间限制，不再一一列出。

    我要对《新京报》说的是，关注民生，维护社会公平和正义，绝不是什么“都老掉牙了”的问题；中国高房价中包含的巨大泡沫也隐藏着重重危机，也绝不是“都老掉牙了”的问题；解决住房问题，避免住房这一民生问题的恶化，维护居住这项基本权利，也绝不是“都老掉牙了”的问题。正视这些现实问题并推动问题的解决，是有责任感的媒体的责任。
    需要强调的是，即使从绝对值上来看，我国房价也已经非常高了。美国商务部最近公布的数据显示，今年3月份，该国新屋销售中间价创下近40年来最大跌幅，新房（独栋，相当于中国的别墅）销售中间价为每套22.76万美元，这种精装修的面积大都在200平方米以上的房屋，折合成人民币单价也不过每平方米8000元左右。而2007年我国新住宅（相当于美国的公寓）销售的平均价格为3655元/平方米。如果考虑到我国的房价是毛胚房，质量和品质低于美国，且不包含土地所有权（我们只有70年使用权），再考虑到美国人的人均收入是中国的30倍，我们高房价问题还是“都老掉牙了”的问题吗？

qin6999

抗震救灾，生产自救！

在废墟上按新规划、新设计、新标准结合损失面积，以集资建房、合伙建房形式恢复重建！

政府减免税费（因震前己缴获了）花不了多少钱的！从而会达到尽快恢复，官民两利的双盈局面！

 

 

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MYMINGY

肯定是有的撒

雪源

哈哈，今天本篇文章入选热贴精选，怎么成了都江堰论坛的了。滑天下之大稽哈！记住是绵竹论坛。

幸运的幸存者

呼吁都江堰市政府官员

放弃劫夺灾民自己捞赃钱的卑鄙念头

都江堰的回复重建，很简单，也不需要钱。

1、让灾民原地重建、

2、别想借口什么风景啊规划来骗人。可以建设高层小高层。也别弄什么容积率。

你只要不卡、拿、所、要，老百姓集资，不要你的1分钱

你们可以把国际捐款社会捐款瓜分了买别墅养222

什么长都挨打，灰头土脸，不就是你们官员的卑鄙自私惹得祸

老乡土

   房屋产权与土地使用权是性质不同的二种权属,房屋不存在了,土地使用权仍然存在.

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地震灾区的一个普遍问题

贫困地区可能问题更加严重

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6楼所说的修建房屋的成本不是事实，我们是边远山区，所有手续还必须是齐全，修建一个平方的房屋成本大概是1300-1400元/平方米，如果基础不好成本还要增加，这不是修那种小产权房，不信你们自已试一下。

公鸡蛋专家

都来买我的公鸡蛋

美国硅谷的，纳米技术，光谱基因，——还遗传了华南虎的基因——俺的鸡窝里有30只华南虎

俺是院士，博士后，造假大学毕业的，说谎考试的分数最高，全省第一，全国第一，世界第一名。

快来买俺的公鸡蛋，

仰望星空

太不仗义了