深度探究：中 国房地产市场的四种论调

一笑红沉

　　　几天前，在上 海，万科翡翠滨江工地的在建楼 盘突发大火，给正在持续冰封的的楼 市注 入了火 热的温度。但这场大火显然无法将房地产开发商们从冰冷的世界中拯救出来。

　　　　据巴克莱的一份报告认为，由于2013年下半年货币融资条件进一步紧缩、过 度开发和开发商杠杆比率的提高，导致当前房市供需情况恶化。他们预计目前的房地产衰退趋势将延续至2015年。

　　　　一篇投资银 行报告称，中 国最富有的1%的人口，拥有全国大约1/3的房产。在中 央政 府反 腐的不断深入，以及银 行信 贷的收紧，地产商和地方政 府资金状况将不断恶化，房地产崩溃则近在眼前。

　　　　野村报告指出，供应过剩、库存累积、三四线城市低迷、居民购 买能力降低、不利的人口趋势、城镇化速度放缓、生产率增长放缓、利率自 由化、开放资本项目、房产税、反 腐 败、土地出让金大幅增长等是我们担忧中 国楼 市崩 盘的12条原因。中 国的不动产市场泡沫已经开始破裂，或拖累今年中 国GDP增速放缓至6%以下。

　　　　4月末，美国彼得森研究所发布的研报非常乐观，研报称即使房 价下跌50%，中 国商业银 行仍能像21世纪前十年那样维持相对常态化的运营。依据之一是，目前中 国商业银 行不良贷 款率为1%，即使房 价下跌50%，不良贷 款率也只是在6.6%。

　　　　如果你认为这些研究机 构的报告都是揭 示了中 国房地产泡沫的真 相，那就有点武断，因为，一是国际上有一股唱衰中 国的声音，屡屡认为中 国经济将崩溃，而突破口就是房地产，二是大造房地产崩 盘将导致中 国经济崩溃的论调，实际上是倒逼中 国政 府救 市的阳谋。

　　　　最近，房 价出现了松动，房屋销 售数据大幅缩水，而各地方政 府的救 市传言亦真亦假不断出现，央行的政 策也被解读成催促银 行放房贷以救 市，而开发商及其利益集 团的专 家官僚又开始演出苦肉计，最终的梦想就是政 府出手救开发商于水火。

　　　　多年来，在中 国房地产市场的舆 论上存在四种核心论调，而这四种理论构成了四条桌子腿，稳稳的抬起房地产价 格的上涨和泡沫的积聚坚 挺。

　　　　一是认为中 国的房地产已经将经济绑 架，整个中 国经济都必须依赖房地产的繁荣，只要房地产市场出现问题，中 国经济将彻底失速，这就是所谓“绑 架论”。

　　　　比如，有专 家发文认为，如果房 价大滑坡，将给中 国带来什么？银 行惜贷——购房者观望——房 价持续下跌——土地出让收入缩水、抵押资产缩水——贷 款人被 迫抛售资产——资产价 格下跌——银 行不良贷 款率持续上升、资产负债表持续恶化——经济需求恶化——企业倒闭、居民成为负 翁、金融危 机——经济萧条。

　　　　二是认为中 国的房地产市场与国际市场不同，其他任何国 家的房地产繁荣最终都导致了泡沫破裂，而中 国的国情和经济发展特性将使中 国的房地产拥有金刚不败之身，中 国的房地产即便有泡沫，也不会破，这就是所谓的“例外论”。

　　　　有经济学家表示，中 国楼 市已经进入了一个转折点，房 价虽然会下降，但楼 市不会崩 盘。因为现在已经有房子、持有房产的家庭，不会像美国人在金融危 机之前那样被 迫抛售房产，因此中 国楼 市不会出现美国2007年、20О8年那样大规模的下降。

　　　　三是认为中 国的房地产根本就没有泡沫，现在的发展是正常的反应，随着中 国城镇化的发展和经济的繁荣，房地产大发展的时代才刚刚到来，至少还能维持30-50年，所有的价 格下降都是假摔，很快就会报复性反弹，这就是“趁早论”。

　　　　某所长表示，中 国楼 市目前只是阶段性调整，中 国的楼 市还没有到趋势性下降的时候，是因为城市化还远远不够。日本房 价出现整体趋势化下降的时候，城市化率约为60%到70%。而日前中 国公布53.73%的城市化实则为劳动力的城市化率，按原住人口和举家转移人口数的比例严格来算，中 国真正的城市化率大概在38%到39%左右，不超过40%。再者目前中 国实际需要房子的人群非常庞大，对于住房的渴求犹如一个正常的男人对渤睐誓忒的欲 望是非常强烈的。因此房 价不会出现外界所说的暴跌风险。

　　　　四是认为中 国的房地产有泡沫，而且还不小，但泡沫不会快速破裂，只会逐渐的随着人口红利的消失与中 国经济的企稳而逐渐缩小，指望房地产市场大涨大跌是痴心妄想，但政 府需要采取政 策保证房地产的平稳健康发展，这就是所谓的“调控论”。

　　　　巴克莱银 行认为，中 国房地产市场“太重要而不能倒下”。该行表示，中 国房地产对中 国GDP所作的贡献接近于20%，金融系统通 过影子银 行系统对房地产行业的渗入也在不断增加。该行称，在未来两年，中 国房地产泡沫将会逐渐缩小，而不是出现意外的修正。

　　　　以上几种论调都是房地产利益共同体的创作，而这些理论往往纠结在一起，在不同的时段发挥不同的作用，哪种论调高企主要决定于市场状态。如果房 价上涨很快，第二种“例外论”就会被宣扬，而各方面开始表现出担忧的时候，第四种理论将出现，当房地卖不动了，第三种理论就会被传播，一旦房地产市场下滑眼中，第一种声音将集体发出，逼 迫政 府就范。

　　　　如果要真的驳斥这些理论，那往往需要鸿篇巨制，而且，人家这些理论根本就不怕你来驳斥，因为事实摆在眼前，大部分的中 国人只见过房 价上涨和更加快的上涨，而并没有遇到过真正的房地产泡沫，而房地产市场的成熟都是要通 过资本市场的教育来实现的。

　　　　根据这些理论，我们倒是可以借过来用下，证明中 国的房地产市场虽然重要，但还不足以撼动中 国经济整体，有泡沫就一定会破，而且，早破比晚破要好。

　　　　1、例外论：中 国经济的例外论，房地产市场崩溃在国外都造成了国 家实体经济的大滑坡，而在中 国却不会，因为中 国经济本质与西方资本经济不一样，中 国的多个经济领域还没有结合到天衣无缝，只要拆解到位，完全可以让房地产市场和开发商及投机客自生自灭。

　　　　2、趁早论：既然房地产泡沫迟早要破灭，那早破灭比晚破灭要好，越晚对中 国经济的负 面影响越大，我们已经错过了20О8年，就不要再错过2014年这个可能是最后的软着陆机会了。

　　　　3、调控论：国 家的房地产调控早已经被证明是越调越高，每一次都是调控使房 价停留在一个阶段性的位置，下一次从这个位置上上升，而2014年的房地产危 机恰恰是政 府毫无作为的情况下发生的，这也证明了“不调控才是最好的调控”。

　　　　4、绑 架论：房地产商和房地产市场想绑 架中 国经济是毫无疑问的，而且已经确实的绑 架了不少的地方政 府，这种绑 架对于经济和政 治都是极其危险的，松绑才是大势所趋，以中 国经济的目前动能，房地产想绑 架中 国经济整体还没有能力，要赶快从房地产绑 架圈套中解脱出来。

齐鲁鲁

看到你，我就觉得自己到了故宫，因为你身上每一件东西都是珍品，都是宝藏，我想轻轻的搂着你，真害怕把你摔坏了。

玉搔头梅

当时间偷走初衷，留下的只是苦衷。于是我总是呆在一段时光里，怀念另一段时光。

睡龙不悔

心慌腿不直。

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朝航

不可抗拒的规律，不可调和的矛盾。   中国的房地产，已经历，正经历，必将经历以下八个漫长的阶段：定向上道，助跑加速，起飞腾空，穿云化雾，失控失联，缺油恐慌，铅直着陆，打捞搜救。下面就八个阶段分别加以简述。1.定向上道：指政府确定以耕地房产化建立财政支柱。2.助跑加速：指政府强迫农村人口城镇化，即通常所说的赶鸭子上架。3.起飞腾空：指房地产如雨后春笋，拔地冲天。4.穿云化雾：指房地产云里雾里醒过来在铺里。5.失控失联：房地产现在正处的阶段，放最后作重点阐述。6.缺油恐慌：指房地产资金链断裂，心跳加速。7.铅直着陆：指房地产像生鸡蛋掉到硬化路上一样，即通常所说的泡沫破裂，崩盘。8.打捞搜救：指政府救市，收拾残局，抢救重创。   房地产现正处于失控失联阶段，此阶段又分为失控和失联两个阶段。失控又分为两个小阶段，即价格上涨失控阶段和价格下降失控阶段，这两个小阶段中房地产和政府有着千丝万缕的联系。到了失联阶段，房地产彻底与政府翻脸一刀两断，房价不再受控于政府。   聪明的你，房地产现处于哪个阶段呢？

爱你雨露

妹妹我爱你，见了你我乐呵呵又甜蜜蜜；好想过来抱抱你亲亲你，却又怕你不睬又不理，只好发条短信息。

您您大锅

这是不是你一直想要的生活，只闻花香，不谈悲喜，喝茶读书，不争朝夕。阳光暖一点，再暖一点，日子慢一些，再慢一些。

最佳回复

到我办公室或家附近转悠，怀着或许能遇到我的微弱希望。

玉搔头梅

如果你要用特写镜头看生活，那一定是一部悲剧。但用长镜头看，生活将是是一部喜剧。

山东大汉瑞

那个梦太不真实，可我多想就这么一直梦下去。

一月几日

小济：不过，你问我喜不喜欢你嘛，我倒是对你妈有点兴趣。

丁冬鲜

邦哥、山哥，要我们怎么帮助，你就直说！

眉黛浅笑

在这世间蔓延滋生的“烦恼”大致可分为两种：一是无关紧要的事，二是无能为力的事。

据诶我发

姐从来不说人话，姐一直说的是神话。