房地产基础知识解析

中正123 · 发表于 2014-5-23 15:41

近日，网络间出现了一篇题为《欺！诈！骗！——营山亿联家居五金城忽悠消费者》的文章，通篇读下来，其主要抓住两点，一是从房屋交付到土地使用到期，实际年限不足40年；二是关于租金的计算方式。撰文者似乎是义愤填膺，似乎在呼叫社会公义。然而细细品味这篇文章，其中渗透着作者对房地产行业最基础的行业知识的缺乏，以及对法律的漠视。

看到这样的文字，为了不使广大朋友受到愚弄和煽动，我觉得作为一个房地产的从业人员，我有必要也有义务为大家科普一些房地产的基础知识。

首先我们讲讲土地使用年限，国家对不同使用性质的土地，在使用年限上有着明确的规定。居住用地70年；工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年，这已经成了一个大家都知道的常识，而正是这个常识给了很多不怀好意的人制造误会、恶意攻击的理由。

其实房产的使用期限，从土地出让之日即开始计算，假设某一商业地块是今天出让的，也就是2014年5月23日，那么它的土地使用年限就是从今天起，往后计算40年，也就是到2054年5月23日。但是任何一个市场的开发建设都需要一定的周期，往往等到交房以后，土地的实际使用年限已经少于土地性质的规定年限。

这样看来，似乎我在为这位朋友提供相应的证据，证明他说的是对的。其实不然，我想告诉大家的是，作者用这一点去攻击其他项目，我可以认为他是出于对房地产基本规律的无知，甚至是恶意的攻击，想通过这样的方式去谋取自己的特殊利益，这也是网络水军常用的攻击手段。

我相信广大的读者都有购房经历，当你购买住房或者其他类型商品房的时候，置业顾问都会告诉你，土地年限是70年或者40年，其实这是因为大家在提到这个问题的时候，大家约定俗成的都以土地使用年限而论，而不是交房后的实际使用年限，是为了说明土地性质。而我们广大的购房人，其实也都明白置业顾问所说的70年或者40年的土地使用年限是指的从土地出让日即开始计算的。

文章的作者在这里刻意的提出这个问题，如果他不是别有所图，不是竞争对手的恶意攻击，那便是房地产常识的缺乏。

其实关于交付后的实际使用年限与土地性质所规定的使用年限有若干年的差距，这一点对于任何一个开发商，任何一个房地产项目都是一样，所不同的是开发的周期不同。开发实力强的企业，所用的开发周期会相应的短一些，而一些小开发商其开发周期则会相应的拉长，少则两三年，多的达到五六年，纵观全国，一般项目的开发周期在3—4.5年。文中也提到亿联的实际使用年限是38年，由此可见，亿联的开发周期仅有两年，这恰恰证明了亿联集团是有着雄厚的实力，有着巨额资金的投入，有着充分的信心保障，否则是完全无法实现从拿地后两年之内便实现整个项目的开发与建设。有了这样的实力和魄力，我们更有理由相信亿联是一个值得信任的企业集团，由它所开发的项目也是有潜力，是能够成功运营的好项目。

其次，作者也提到了租金问题，说开发商在租金问题上欺骗了消费者。其实所有的租金计算方式都是在合同中明文规定的，都是符合法律规范的，如果说是欺诈，谁还敢把这些一字一句的都写到合同条文中呢。合同的任何一条款，都可以拿出来探讨和深究的，也是经得起探讨和深究的。我想亿联的开发商也很欢迎大家与他们去探讨这些条文，他们也会直面相关的条文。

再次，我们从亿联开发商那里了解到，这里的租金回报是保底的租金回报，是为了在最糟糕、最不乐观的情况下能够给客户的一个基础保障，而不是开发商为了攫取更多的利益，去欺骗购房人，让其蒙受损失。相反，这是对购房人基本利益的保障。倘若出现最糟糕的情况，3年后市场的租金依然无法实现较好的收益，那么开发商亿联集团将会给到我们购房人合同规定的最低收益，而购房人有了这样的收益保证，不是更放心，更有信心吗？因为开发商不仅肩负了运营好市场的责任，还为广大的购房人、广大的业主分担了投资风险。

况且这只是在最糟糕的前提下才会发生的情况，据了解，亿联开发的市场绝大部分都取得了巨大的成功，天津北方机电五金城已经成为中国北方最大的五金机电批发集散基地，年交易额超100亿元。而最近开发的梁平亿联建材家居五金城开业不足半年，市场日交易额已超过1000万元。在如此多的成功案例下，我们有理由相信营山亿联也能够取得成功，届时，广大业主的租金收益将远远超过合同所规定的最低保障额。

通过这样一篇文章，我希望能够让更多人更深入地了解房地产市场，了解商业地产，了解商业地产的投资，而不被别有用心的人所蒙蔽和鼓动。