“选聘！续聘？”大家谈

Mike068 · 发表于 2021-4-25 20:24

“选聘！续聘？”大家谈

请律师及法律专业人士解疑答惑，也欢迎各位友友发表你们自己的看法。请从法律层面来谈，不要对号入座，更不要夹带私人感情和情绪！

B物业公司与A小区的物业服务合同已于2020年11月30日届满到期，由于当时A小区正处于第三届业委会选举进行中，因此A小区没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。2021年1月26日B物业公司向县住建局、街道办、社区和业委会发了撤场函。撤场函部分内容为“结合小区实际情况及项目运营成本，我司自愿申请撤场，请业委会尽快选聘物业公司，以免影响广大业主生活。”1月30日业委会给B物业公司发了回复函。回复函引用了《民法典》第九百四十八条，表达了B物业公司作为物业服务当事人，随时解除这个不定期物业服务合同，合法有效，并要求B物业公司在接下来近六十天内继续做好A小区的物业服务工作。

第一个问题：B物业公司在合同届满后处于不定期物业服务合同期间作为物业服务当事人随时解除的这个不定期物业服务合同是否合法有效？

第二个问题：业委会依法进行选聘相关工作。由于B物业公司解除了这个不定期物业服务合同，并要求业委会尽快选聘物业公司，小区物业服务企业只剩下选聘一条路。因此业委会召集业主大会临时会议表决选聘事宜。根据《民法典》第二百七十八条第四项，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。选聘物业服务企业由业主共同决定。如果让业主表决选不选聘的话，正常情况下多数业主肯定会表决同意选聘，假如多数业主不赞成选聘，那么小区不选聘物业偌大一个小区无物业的情况下，垃圾成堆小区就会乱下去，这不符合常理，因此让业主表决选不选聘是画蛇添足、多此一举。因此让业主表决的内容应该是业主共同决定如何选聘物业服务企业。

此时业委会让业主表决的内容应该为：1、是否选聘；2、如何选聘（即让业主对如何进行选聘的《选聘条款》进行表决）；3、是否选聘和如何选聘；4、业主表决选聘还是续聘。这4项中哪项或哪几项才是合法合规的。

有人用《民法典》第九百四十七条和《南充市物业管理条例》第四十三条为由说：要业主表决选聘和续聘。但这两条说的都是物业服务合同届满前应该遵照执行的法律条款，显然与早已届满的B物业服务企业时间不符，我觉得是适用法律错误。有人又以《民法典》第九百四十八条中“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定”为由，说现在把业主依法作出续聘或另聘物业服务人的事项现在补上去，法律上没有“业主必须依法作出续聘或另聘物业服务人”的强制性规定，既然业主没有依法作出续聘或另聘物业服务人的决定，那么接下来就应该是《民法典》第九百四十八条中写的“业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”届满后几个月了也就是进入了服务期限为不定期状态。然后《民法典》第九百四十八条的下一段“当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。”

以下是可能要用到的法律法规条款：

《南充市物业管理条例》

第四十三条 物业服务合同期限届满九十日前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主大会决定续聘的，应当重新签订物业服务合同。

物业服务合同解除或者终止的，物业服务企业应当在业主委员会的监督下同新聘物业服务企业进行物业查验，履行交接义务，退出物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝移交、退出。

《民法典》

第二百七十八条　下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第九百四十七条　物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

第九百四十八条　物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

一眼看过 · 发表于 2021-4-25 22:11

Mike068 · 发表于 2021-4-26 20:55

今天上午专程去请教了两位律师（位于县法院旁边），第一位律师的结论是紫苑物业解除这个不定期物业服务合同是合法有效的，业主表决时不用加上续聘；第二位律师问紫苑物业发撤场函，你们业委会复函没有，我回答回复了的，同意解除但在接下来近六十天内请继续做好物业服务工作，律师回答：如此看来他这个解除是合法有效的。续聘是不存在的了。我提到民意问题，律师回答说：法律、法理、情理，如果按法律程序来说法律是铁面无私的。

shine0 · 发表于 2021-4-28 11:15

咱们小区就两种声音:续聘物业和选聘物业，公平起见，拿出来投票是最公平公正的方法。

寇恋曰 · 发表于 2021-4-28 13:23

，。。。。

庐山之恋 · 发表于 2021-4-28 14:45

一个好好的小区，开发商自己的物业，有实力有态度，也是兢兢业业工作，环境卫生工作做得大家有目共睹，业主看到纷纷点赞。但现在被几个业委会的人天天叫嚣着要换，不顾业主民意反对，独断专行。这其中是否存在利益输送？相信业主的眼睛是雪亮的！

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寇恋曰 · 发表于 2021-4-28 15:19

说到依法办事，我一个普通老百姓，对各种法律法规，还真没你咨询的那些律师（法律工作者）精通！
但我坚信，再严格，再完善的法，也概括、界定、规范不了社会生活的方方面面！
请问：造成原物业超期服务从而落到“不定期”阶段，而失去续聘的法规期限的原因是什么？而在此期间，两次出文让业主“暂停交纳2020年11月之后的物业费”的是谁？这个通告是根据哪条法律法规作出的？逼迫物业在这种情况下含怨离场有何法律正义？
共产党政权之所以叫人民政府，是因为她是为人民利益服务的，所以她会倾听人民的呼声，同时，她也会及时出手对那些妄图为一己私利损害人民利益进行打（阻）击！于是，便有了三部门对老紫苑的乱象进行指导和协调的4.18会议！这是紫苑业主之大幸！我们坚决拥护！为什么要坚决反对是否续聘或选聘的业主投票？不要一有业主表达了不同看法，就用“严格依法办事”，“你们有证据去举报，去告”，来堵大家的口！
天理国法不外乎民情民心民意！中国内地没有执行西方（香港）的普通法，没有那些只要条款和判例，而不顾因果情理、可以让有钱有势的坏人逍遥法外、让无钱无权无势的老百姓含冤无助的状况发生！因此，还请各位律师（法律工作者）把老紫苑这次换届、换物业风波的前因后果弄明白，再决定是否、以什么态度来趟这宕浑水！如果被一些“有心人”把不三不四的物业团队（伙）引进小区，把一个万人小区搞乱了，我们无宁日，你也会无宁日的！至于你引用后面的条款我们也看不懂！唯一知道的，就是老紫苑的事要由老紫苑2／3以上业主做主！
我们坚决拥护三部门在4月18日会议上的决议！
我们坚决支持三届业委会推动续聘或选聘物业的业主投票活动！
我们保留对业委会中的“害群之马”进行清退改选的权力！

庐山之恋 · 发表于 2021-4-28 15:27

一个小区原来清清静静的，也是蓬安的标杆。被业委会几爷子搞得乌烟瘴气，臭名远扬。在蓬安县来说，紫苑小区物业服务了十多年，未涨物业费，未收停车费，环境卫生尽职尽责，真正是一家良心企业，物业与业主也有了很深的感情。但是这一届业委会一上台不问青红皂白，立即暂停业主缴物业费，处处刁难现物业，试图排挤掉紫苑物业，真是岂有此理，丧尽良心！还好，业主不理会，纷纷用缴物业费的行动来支持物业公司！谁对谁错，大家一目了然！

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