才买两年的房子，土地使用权就快到期了，怎么办？国土局的同志能解释一下吗？

川北樵夫

官商勾结

二月围城

上面各楼主说的有一种情况没有涉及就是土地使用权年限到期后，如果因社会公共利益不批续期，那么我们的房子在哪？是不是能够得到赔偿，怎样赔偿？国土部门的请解释一下。

wanf8030

顶起
顶起
顶起
顶起
顶起
顶起
顶起

her8877

我家的也只有20年，这些人怎么可以这样嘛

YYP1970

这些都是政府的手段哦。

YYP1970

现在的政府是想咋个做就咋个做，你敢不服从、你就是‘刁民’·····

mateng028

回复 92# 旗语
回   复
  一、我国关于土地使用权使用年限的法律规定：
  1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条的规定：“土地使用权出让合同规定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。
  注意：我国的国有土地出让制度采取的是一定年限内的有偿使用制度，而不是一次性取得土地的所有权，所以每个国有土地使用者只拥有规定年限的使用权，而不具有所有权。根据《房地产管理法》和《物权法》的有关规定，土地使用者使用年期届满，并不意味就丧失了已取得的土地使用权，而是在缴纳一定年限的土地出让金后，继续拥有该土地使用权。
  2.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。
注意：法规没有规定国有土地使用权最低使用年限。
  二、巴城办理国有土地使用权年限的基本情况
  巴中撤区建市时，为加快巴城城市建设步伐，按当时的政策规定，一般都采取协议出让方式供地，土地使用者在签订国有土地使用权合同时，大多选择出让年限在二十年左右甚至更低年限，这种情况在02年7月以前的供地中的确普遍存在。随着02年7月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施，我市逐步规范土地市场秩序，房地产开发项目用地基本实行招标拍卖挂牌出让方式供地，至08年这期间的出让年限按规定基本在40年以上。08年后，全市严格按照国家规定，房地产开发项目用地一律以拍卖方式供地，其中住宅用地使用权为70年，商服用地使用权40年，综合用地使用权为50年。（属于既有商服又含住宅的用地最低出让年限为40年）。
注意：缴纳出让金的标准是由市人民政府公布的不同地段基准地价决定，出让金的交款方式是统一在市政务中心缴入市财政局国有土地使用权出让金专户。出让金的缴纳情况年年都被列入政府审计和商业贿赂治理的重点，房地产开发项目用地均采取公开拍卖方式进行，每次拍卖都受纪检、监察等部门现场监督并由公证处出具公证报告，竞价高者获得土地使用权。
  三、解 释
  根据楼主提供的资料，可能存在这两种情况，即：一、楼主所购住房为二手房，实际使用年限在办理转让手续时已扣除初次供地已经使用的年限，故剩余使用权年限较短。二、楼主所购住房原土地使用者取得土地使用权年限较短，导致二次交易时剩余年限所剩无几。
  四、提 醒
  1.购房户如属购买二手住房，应特别留意原出让土地使用权剩余年限，如剩余年限较短，应及时对办理延续年限必然产生的土地出让金等费用与卖房户协商一致，以免事后造成自己的经济损失。
  2.购买近年来新开发的住宅，签订购房协议前，务必认清对方是否具有房地产开发资质，是否已经取得房地产预售资格，取得的土地使用权年限是否为住宅70年，商业服务业40年，综合50年的标准。否则，该卖房活动就涉嫌经济诈骗。
    感谢各位网友对巴城国土管理和土地市场健康发展的关注！对办理国有土地使用权手续中存在疑问的可以直接到市政务中心国土窗口进行咨询，对发现市国土资源局及巴州分局工作人员在办理手续中收受好处、吃拿卡要或违规办理等行为的，可以及时向国土资源违法行为举报热线12336进行举报（上班期间人工接听，下班期间自动传真接收）。

巴中市国土资源局
2010.1.29

国土局的乱回答，《物权法》在颁布的时候刻意回避土地出让金的问题就是考虑到事关重大所以没有确定下来，国家都还没有确定的事情你们都定好了，

当代包青天

二十六楼楼主gbscool你是何许人？你的解释代表官方吗，还是你的理解，国家没有规定十五年这个期限呀，你们是不是变相的想刮老百姓的钱哟。

烈火中永生

在以房地产为核心的众多开发领域，政府是大恶霸，开发商是二恶霸，公检法、黑恶是强盗土匪！

BZY

在以房地产为核心的众多开发领域，政府是大恶霸，开发商是二恶霸，公检法、黑恶是强盗土匪！
烈火中永生 发表于 2010-3-22 14:03 http://bbs.mala.cn/images/common/back.gif

    真的有那么恐怖吗？

BZY

开发商和国土局联手配合才能发生的事，说白了，降低开发成本，暗中把成本转嫁给购房人，本质就是坑害消 ...
yjzlx 发表于 2010-1-24 12:14 http://bbs.mala.cn/images/common/back.gif

   确实如此

强力胶

天下乌鸦一般黑

太陽之子

我的房子土地使用權也是30年，這個問題應該早點解決，否則老瞭到哪住？大家聯合起來找市政府解決解決，國土局與開發商有“貓膩‘的

电阻

还不只你一个是这种情况，巴城的商品房绝大部份都存在这种状况，这么严重的问题不光要解释，这中间国土局卖土地的时候有很大的猫腻。一定要巴中市政府部门和相关政府部门领导处理要落实到实处，不然有很多受害者。大家一定要顶啊

730212

此事不解决，大家就闹起

ctm1112

开发商和国土局联手配合才能发生的事，说白了，降低开发成本，暗中把成本转嫁给购房人，本质就是坑害消费者利益，让你到时候需要转让出卖等一切交易时，就必须交钱钱续期，自住没得好大问题，这种事情刮缺德，属于吃人饭不干人事的性质，也为以后的社会埋下了许多不稳定因素，开发商可以说他是奸商，相关部门我就不敢说他奸啥了，惹不起的哈，他们太牛太有才了，

一见恶心

住房掠夺了居民10万亿财富 致中国经济严重失衡
2010年03月20日09:16  
来源：21世纪网-《21世纪经济报道》

　　此次金融危机警示我们，靠出口来维持经济高速增长的结果一定是受制于人，是不可持续的，因此，中央下决心转变经济增长方式，从2010年开始，转变经济增长方式将是我国经济工作的指导思想，其目标是实现“创新驱动，内生增长”，就是要使消费成为经济增长的主要动力来源，使消费占GDP的比重逐渐增加。

　　如何增加消费？我们首先应该搞清楚消费在最近几年是如何被挤占的，我的分析结果是，住房制度改革及房价高速上涨是导致居民收入比重逐渐下降的最主要原因，是消费占GDP的比重逐渐下降的“元凶”。

　　从统计数据看，我国的储蓄率迅速上升和消费比例迅速下降的时间是在1999年以后出现的。1999年以前的国内消费占需求结构的比例一直在50%以上，1999年至2007年间国内消费占比从50%下降到40%以下，平均每年下降约1.5个百分点。同样，1999年以前的储蓄率一直在40%以下，基本上稳定在37%上下。但1999年以后迅速上升，从1999年的36.8%上升到2007年51%。

　　因此，要分析消费的问题，应该将时间瞄准在1999年前后。我国的城镇住房制度改革是1998年中推出的，在时间上和消费出现趋势性变化的时点恰好吻合，看看二者之间存在什么逻辑关系。

　　中国住房制度改革的目标是实现住房制度的市场化与货币化，该目标于2000年基本实现。随着住房改革的完成，城市居民的住房消费发生了根本性的变化，由以前的单位分房变为自己到市场去购买住房，使我国居民的消费行为发生了很大变化，在房改之前，居民用于住的支出是可以忽略不计的，但房改之后，此项支出在收入中的比例迅速增加。1998年之前，全国住宅销售收入占社会零售总额的比一直为5%左右，1998年以后迅速上升到15%以上，2009年该比例达到了36.8%。

　　住房制度改革之后，我国的土地出让制度相应发生变化，政府可以通过出让土地获得越来越多的收入。在1999年之前，只有深圳等个别城市的政府通过出让土地使用权获得城市开发的资金来源，但1999年之后，政府在土地使用权出让的过程中获得的资金来源越来越多。1998年，全国土地出让收入仅68亿元，2000年土地出让收入为595亿元，2001年为1295亿元，2002年为2416亿元，2003年为5421亿元，2009年为1.5万亿元。几乎是以每年增长1倍的速度在增长。在不少城市，土地出让金占预算外收入的比例超过50%。这些收入对于政府来说是新增的收入。

　　当然，房地产开发商是这个过程最大的受益者，它们通过土地价格的不断上涨获得丰厚的收益。从每年出台的财富排行榜中就可以看出来，最近几年在财富排行榜中的前100位富豪里，大多数与房地产有关。

　　通过对比住房制度改革前后的情况，我们可以清楚地看出，在住房制度改革之前，土地在1998年之前基本上是没有价格的，也就是说，土地作为生产要素在1998年之前基本上不参与社会财富的分配。而1998年住房制度改革之后，随着土地价格的大幅度上涨，土地作为生产要素参与社会财富分配的程度越来越深，极大地改变着中国社会的财富分配格局，通过土地这个媒介越来越多的财富从居民手里转移到政府与企业手里。

　　简单计算一下就可以知道房改后的十年间有多少财富从居民手里转移到了政府和企业帐下。从行业内的经验数据看，建筑成本大约占住房销售收入的30%，将每年的住宅销售收入减去建筑成本得到的“住宅开发毛收入”就是政府与企业通过出让土地及房地产开发获得的收益，该数大约等于政府与企业通过住宅从居民手里“掠夺”的财富（其中还有一部分财富通过土地拆迁回到了居民手里，这部分数量不大，可以忽略不计）。1999年至2009年，住宅销售收入共计14.31万亿元，将此数乘70%得10.02万亿，即房改后的11年里政府和企业通过住房从居民手里拿走了10万亿财富。

　　正是这10万亿导致了中国经济结果的严重失衡。为了更进一步说明住房制度改革带来了财富重新分配的事实，笔者将数据进行还原，将每年的商品住宅的“住宅开发毛收入”从政府储蓄与企业储蓄里减掉，再将“住宅开发毛收入”加到居民储蓄里去，在确保总储蓄数量不变的情况下对储蓄作结构性的调整，结果发现，修正后的居民储蓄占总储蓄的比例在1999年前后基本上保持不变。1999年之前的居民储蓄占总储蓄的比例的七年算术平均数是50.1%,1999之后的七年算术平均数是51.0%，几乎完全相等（因为2007年以后的现金流量表还没有公布，无法计算储蓄的结构）。

　　此项研究结果足以表明，导致1999年前后居民储蓄占总储蓄的比例下降的最主要原因是住房分配制度改革及房价的上涨。如果住房分配制度没有改变或房价没有出现上涨，则中国的财富分配结构不会发生大的变化，就不会出现消费占比迅速下降的问题。

　　既然导致中国经济失衡的关键是住房制度改革和房价上涨过快，那么，要解决中国经济失衡问题就应该在这两个方面上做文章。首先，要重建与土地有关的制度。

　　住房制度改革之所以引起如此大的反响，主要原因在土地。建国之后的三十多年里，土地实际上被排除在生产要素之外，但改革开放之后，尤其是房改之后，土地作为生产要素开始参与社会财富的分配，但理论上和政策上对土地要素如何合理地参与社会再分配没有明确地给出答案，即使是《物权法》也对此采取了回避的态度。笔者认为，该问题不能再拖下去了，时间拖得越长矛盾积累越多，可能会积重难返。

　　从国外的经验看，在土地私有制国家里，普遍强调土地的共有属性，用不动产税、遗产税等方式来实现土地的“共有属性”目标，我国是土地公有制国家，更应该强调土地的“共有属性”，这是我国有关房地产领域制度建设的立足点。

　　其次，理顺房价的关键在税制调整。从前面的分析可知，导致土地价格扭曲的根本原因是“分税制”，如果不理顺财税体系，抑制房价的政策都是徒劳。应该对当前的分税制体系进行改革，财权适当下放，最起码要使地方的财力与事权进行匹配。

　　完善住房保障制度具有重大意义。虽然住房制度改革是导致中国经济失衡的关键，但将住房制度退回到1998年以前的状态也是不现实、不理性的。笔者认为可以在现行的制度框架下进行适当的调整，加大住房保障的覆盖面是一个可行的办法。如：规定“将土地出让收入主要用于住房保障建设”，或“将土地出让金封闭运行”，这样可以确保从居民手里得到的财富回归到居民手里。政府应该将50%以上的城市居民纳入到住房保障范围内。

　　在涉及城市居民基本生活保障的住房用地应该减免所有的费用成本，政府也应该用财政支出来建设部分住房，供低收入群体使用。显然，政府目前在这方面已经有所作为，已经出台很多政策。笔者想强调的是，这些政策并非短期的应急之策，而是长期需要落实的政策，是解决中国经济内外失衡的必须政策。

　　(作者为中国社会科学院金融所研究员)

（责任编辑：曹华）

镜头里看人生

{:3_59:}

青烛

世界奇闻。只有两年土地使用权的房子怎么能够获得合法的出售手续。