营山-水岸阳光楼盘-商品房买卖合同面积纠纷如何处理？

linsion

       麻烦各位帮我看下是否合理？如何处理？先表谢意！！
       2014年7月的时候到【水岸阳光】售楼部咨询房子的时候，我选的是99.54平方的这个户型。见下面宣传图。约定价格3800元/平方并缴纳订金2W， 采取分期付房款（此时是预售房子，开发商带我们去工地看还在打地基）。宣传挺好的，什么全赠送，半赠送（这些都是都是噱头）
        2015年7月28日付最后一次房款时并签订正式合同（当初第一次付款是协议，这次协议收回换成了合同）合同上注明建筑面积为96.46 比原先（99.54平方）少了约3个平方，所以此次付款按照96.46面积计算房款，
        2016年3月中旬 打算想装修房子，所以准备去接房子并结尾款大约剩下2%不到的房款，因为房子现在才完全修好所以当初没有全部付清，此时开发商说当初合同面积96.46是预测面积，现在新的测量面积下来了测量出来的实际面积是103.77 平方， 所以需要补交多出面积的房款。
         我表示不同意！
        1.当初介绍是99.54平方，并说按照规定建好了也只是有3%的面积误差。（这个我懂。）签合同时变成96.46平方 （我也接受 不是3%误差吗，并且也可以少付房款）可现在交付房子时变成 103.77平方， 多少误差了？并且我今年春节前后也多次打电话问房子是否可以交付了（承诺交房一推再推），都一直没有提及面积的事情。（他们原话是说 面积也是刚刚才下来。可能应该我是第一个知道的吧？）
        2.从当初99.54  合同的96.46  现在的 103.77平方  测绘的依据是什么？有专业的资质测绘公司测量吗？手续证明拿出来？房管局有备案吗？
       3.当初所有的契税，维修基金都是按照合同 96.46平方缴纳，说明合同的面积并不是预测，就是实际建筑面积。因为建设工程施工合同约定的竣工日期为：2015-08-11  我是2015年7月28日签订的合同，这个时候都竣工了房子建筑面积     4.合同注明是2015年12月31日交房，可是并未按期交房，我都没有提及违约，反倒是面积增加了，退一步我也可以接收103.77平方的建筑面积，但是需要出具所有的证明材料，并且房屋出具房屋验收合格的交房材料，才算真的可以交房，房子虽然主体建好了，但是你手续不全。

    但是让我很头疼的是，合同很多条款对我都不利，比如关于面积的误差，合同条款是按照第三种约定
即 【双方自行约定：根据实测面积，以建筑面积计算，按照本合同约定的建筑面积单价，据实结算，多退少补。】  并且始终删除了 买房人可以要求退房的很多权利。
   下面我把合同主要的章节 打出来，一是：请各位小伙伴以后自己买房子或者做其它任何事情一定一定仔细看合同，我们一般人都是觉得这些合同都是范本条款，所以无所谓都是大家这么签的，直接签了就完事。二是：请各位伙伴们帮我出出主意，我该如何处理这个纠纷，如果走法律流程的话会赢吗？从哪些方面去起诉对方。比如：面积争议，违约交房，开发商采取欺诈蒙骗手段合同无效，开发商商品预售许可证2015年才取得而楼盘销售2014年就开始违法违规销售，等等。三是：如果同样是水岸阳光的业主们哪怕你是还没有付清全款，或是已经付清全款了，你们可要做好心里准备了。开发商说了，已经付清房款的 业主到时办理产权证的时候一样也要补缴的。

茶社

开发商不是智商高而是脑壳尖。

睡梦

跟开发商始终扯不清

东方诱惑

哎，头痛

1823383987

政府还我们的安置房，也是依修好了面积。你们的房子也应该是修好了的面积。三个平方之内都算了。

超得再多都接超三平方给钱，国家有规定。

南极人工厂店

当初是怎么设计的，也不是气球，为什么一会儿大一会儿小，简直就是儿戏。我个人觉得如果是真的大了不应该补一分钱，如果小了我可以不要房或者要求开发商补差价。

南极人工厂店

你当初这个价在惠州大亚湾买房的话，到现在至少赚了一倍了，在老家基本没什么升值空间。

linsion

         谢谢以上诸位！【其实帖子我还没有写完，明明点击的 是保存草稿 怎么就发出来呢？】当初价格3800元/平方是不很贵，应该差不多就是这个行情左右。但是面积增加不仅是补足差额2万七千多的房款，同时物业费和所有的契税都需要增加。
         面积是超过达到7.5%。可是当初没有看合同 合同按照自行约定的条款【 根据实测面积，以建筑面积计算，按照本合同约定的建筑面积单价，据实结算，多退少补】 所以无法按照规定的3%误差处理！（无法走面积争议途径）
      我准备走违约金途径索要违约金。按照合同约定出卖人应当在 2015 年 12 月 31 日前向买受人交付该商品房。但必须满足以下条件才可以交付，否则我可以拒收！逾期由出卖人违约责任。
      1. 必须提供：有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书  才能多退少补。
      2.交房必须出具：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表 并且满足以下设施必须齐全否则拒收房子：
  （1）上水、下水：2015年12月31日达到营山县供水公司和规划设计要求
  （2）电：2015 年 12 月 31 日达到营山县电力公司和规划设计要求
  （3）燃气 ：2015年12月31日 达到营山县燃气公司和规划设计要求
  （4）公共绿地：2015 年 12 月 31日达到规划管理部门审定的总平面图要求
  （5）公共道路：2015 年 12 月 31日达到规划管理部门审定的总平面图要求
  （6）公共停车场：2015年 12月 31日达到规划管理部门审定的总平面图要求
   3.以上条件任何一个不具备 拒收房子 并且支付从 2016年1月1日起 每天支付69.644元违约金（我已付房款项348220×万分之2=69.644元）

    我一定要去要违约金，结果如何，以及采取的方式策略，后续我会本帖通报给大家。
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  以下摘取部分合同章节：
  

出 卖 人： 四川华玺房地产开发有限公司

注册地址：成都市武侯区高升桥东路2-6号A4幢E5层06号

邮政编码： 610041

营业执照注册号：510100000182040

企业资质证书号：510000A1110

法定代表人：苏红英 ，联系电话：13890897282

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第一条  项目建设依据

出卖人以 【出让】 方式取得位于 朗池镇北门桥街13号 地块的国有土地使用权。该地块【国有土地使用权证】为：营国用（2011）第00309号，土地使用权面积为：6641.58平方米，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：商住，土地使用年限自 2011年1月25日至2056年5月6日止。

出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】为：水岸阳光，建设工程规划许可证号为：5113222014000248，建筑工程施工许可证号为：511322201407230101，建设工程施工合同约定的开工日期为：2014-02-16，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2015-08-11。

该商品房为预售商品房，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是×，其预测建筑面积共96.46平方米，其中，套内建筑面积79.76平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.70平方米。

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此商品房按照下列第 2 种方式计算该商品房价款。

     1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米×（币）×元，总价款 ×（币）×佰×拾×亿×仟×佰 ×拾 ×万 ×仟×佰 ×拾×元整（大写）。

2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币）3800 元，总价款人民币（币）零佰零拾零亿零仟零佰叁拾陆万陆仟伍佰肆拾捌元整（大写）

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第六条 付款方式及期限

买受人采取下列第 1 种方式付款。  

  1、一次性付款。     

2、分期付款。

3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的×％，其余价款可以向×银行或住房公积金管理机构借款支付。

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第十一条  交付条件

  （一）出卖人应当在 2015 年 12 月 31 日前向买受人交付该商品房。     

（二）该商品房交付时应当符合下列第 1、2、×、×、×、× 、×项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

  1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；

  2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；

  3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；     

4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；     

5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；

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第十二条  市政基础设施和其他设施的承诺

   出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：     

1、市政基础设施：

（1）上水、下水：2015年12月31日达到营山县供水公司和规划设计要求；

（2）电：2015 年 12 月 31 日达到营山县电力公司和规划设计要求；

（3）供暖 ：×年 ×月×日 达到 ×；               

（4）燃气 ：2015年12月31日 达到营山县燃气公司和规划设计要求；

2、其他设施

（1）公共绿地：2015 年 12 月 31日达到规划管理部门审定的总平面图要求；

（2）公共道路：2015 年 12 月 31日达到规划管理部门审定的总平面图要求；

（3）公共停车场：2015年 12月 31日达到规划管理部门审定的总平面图要求；

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第十三条  逾期交房责任

除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第 1 种方式处理：

1、按照逾期时间，分别处理(（1）和（2）不作累加)

(1)逾期在 30 日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之_2的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起_60__日内向买受人支付违约金，合同继续履行。

(2)逾期超过_×_日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_×__日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_×%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_×_的违约金，并于该商品房实际交付之日起 ×日内向买受人支付违约金。

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第十四条  面积差异处理

该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第 3 种方式处理：

3、双方自行约定：

  根据实测面积，以建筑面积计算，按照本合同约定的建筑面积单价，据实结算，多退少补。

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第十五条  交接手续

（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。

-------截取完毕---------------
   
   

云山光头佬

2011---2056,土地使用权只有45年！:P

回龙发言人

关注中

心在一起

按合同面积只补3%的误差！

王氏大官人

营山这个地界，
有它们参与的事，
测量的面积我连标点符号都不相信。
惟愿楼主保重。

蒋小强

40年，水岸阳光在哪里？

横沥向日葵

南极人工厂店 发表于 2016-3-26 22:29
你当初这个价在惠州大亚湾买房的话，到现在至少赚了一倍了，在老家基本没什么升值空间。

在沿海一带买房只是适合出租房，不是长久之计

扯不清就上法院

南极人工厂店

横沥向日葵 发表于 2016-3-28 07:35
在沿海一带买房只是适合出租房，不是长久之计

说实话，在老家买房不太划算，如果你在打算在外面的话，买在外面有两个用处，一是自住或出租，二是到时可以卖掉，必竞沿海地方就业机会多。

linsion

     经过2次与开发商协商，开发商口头同意交房时违约跟房款尾款一起清算，但不愿意签补充协议，口说无凭，到时开发商房子卖完了，我去哪里找他，趁现在房子还没有卖完，天天找他，让他剩下的房子卖不出去，来一个看房子的我就告诉他们你们还来送钱吗？我都在要钱，你要给他们送钱，有钱哪里不能买房子。我看是他急还是我急，反正我又不是急着要房子，早一点，晚一点无所谓，违约金是天天计算的。我怕谁！！！！ 到时，我再请一两个亲戚老头，反正他们老人家天天没事做，天天去售楼部找他们，直到解决为止！！
  今天接到开发商电话，通知所有已买房的业主4月1号开会。到时看什么结果。。。。。。。。。。。

云山光头佬

linsion 发表于 2016-3-31 22:52
经过2次与开发商协商，开发商口头同意交房时违约跟房款尾款一起清算，但不愿意签补充协议，口说无凭， ...

个人建议，面积问题，你与开发商已签合同有效，建议按合同办，至于测量面积，肯定是有资质的测量单位测量的，如果你觉得信不过，有疑虑，你可以再申请第三方有资质的测量单位测绘！;P;P前提是你自己先掏测量费用！

云山光头佬

linsion 发表于 2016-3-31 22:52
经过2次与开发商协商，开发商口头同意交房时违约跟房款尾款一起清算，但不愿意签补充协议，口说无凭， ...

其实，最重要的是延迟交楼违约金的问题！;P;P