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网友老大11：
你好。
你在麻辣论坛上的贴文《为什么广安的法院老是偏向开发商?》收悉，现对你所反映的问题回复如下：
一、法院判决肯定要依法，这一点毋庸置疑。法律无外乎人情，换言之，法律规定不能超出人之常情常理常识，法律适用也不能超出人之常情常理常识。你与被告方签订的购房合同中对楼层的约定是“该商品房所在建筑物的主体结构为混合结构，建筑总层数为7层，其中地上×层，地下×层。”从社会一般人的认知水平也即人的常情常理常识来看，该约定只能说明总层数是7层，两个“×”无论如何也不能当然地推断出你所购买的商品房所在的楼幢是地上6层，地下1层，更不能当然地推断出电梯能够到达地下层。而且被告提供的经过规划许可的设计图纸上也证明你所购买的商品房所在楼幢没有设计地下车库。所以一审判决认为你提出的 “7层”含地下车库这一主张缺乏事实依据，进而认为你所主张的直接不能从本单元下到地下车库，造成装修的材料、家具及装修垃圾运输费增加等各种损失的事实无从谈起，不予支持。这样的判决符合民事诉讼“谁主张谁举证”这一最基本的证据规则，亦未超出人之常情常理常识，更无偏袒某一方之嫌。
二、正是因为你所主张的损失缺乏事实依据，当然地，你举示的证明该损失数额大小的司法评估意见等相关证据便失去了意义，判决未对这些证据予以置评和采信并无不妥。
三、一审判决清楚地表明本案只经过了法官专业委员会的讨论，并未经审判委员会讨论。不知你的说法从何而来？依法，无论是法官专业委员会这一咨询机构，还是审判委员会这一决策机构的讨论内容都属审判秘密，当事人不能查阅，更不得对外公开。这一点请你理解。
四、经查询，你因商品房购买合同纠纷与被告在本院的诉讼共有四件，分别是（2018）川1602民初238号、（2018）川1602民初4697号、（2019）川1602民初6060号、（2019）川1602民初7430号。除贴文反映的（2019）川1602民初6060号案件败诉外，其余三件均胜诉。希望你能理性看待法院判决，正确对待诉讼结果。你的四件案件，三胜一败，说明一审法院和二审法院只有明规则--“以事实为依据，以法律为准绳”，并不存在你所说的潜规则。
法庭上也好，网络上也罢，言之有据，言之在理，方能服人服众。这一点，希望我们大家共勉。
最后，感谢你对法院工作的监督，也欢迎社会各界对法院工作提出批评意见和建议。
附：本案一审判决书（对诉讼参与人的基本情况做了隐名处理）
广安市广安区人民法院
2021年4月20日
四川省广安市广安区人民法院
民事判决书
（2019）川1602民初6060号
原告：胡某，女，汉族，住四川省广安市广安区兴隆街。
委托诉讼代理人：黄某超（原告丈夫），男，汉族，住四川省广安市广安区兴隆街。系特别授权。
被告：广安市富盈置业有限公司，住所地四川省广安市广安区协兴镇新和街1号附2号、3号、4号。
法定代表人：黄某平，执行董事。
委托诉讼代理人：诸某红，四川亚美律师事务所律师。
原告胡某与被告广安市富盈置业有限公司（以下简称富盈公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法普通简易程序于2019年10月23日、2020年6月23日、2020年8月24日、2020年9月21日、2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告胡某及其委托诉讼代理人黄某超，被告富盈公司的委托诉讼代理人诸某红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求被告未按合同约定总楼层7层楼（实际只有6层，缺地下车库）支付原告因电梯和楼梯均不能直接从本单元下到车库造成不便（按现在修建电梯或楼梯的费用12户分摊）进行补偿，费用16089.95元；2.请求被告未按合同约定总楼层7层楼（实际只有6层，缺地下车库）支付原告比其他单元业主多支付的物业费（按使用年限，从接房到70年产权满为止）费用14484.11元；3.请求被告未按合同约定总楼层7层楼（实际只有6层，缺地下车库）进行经济补偿（按现在修建的费用12户分摊）或固定车位给原告无偿使用；4.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第1项诉讼请求金额变更为35000元（截至2020年5月31日已发生的费用，含装修材料、家具家电搬运及搬家增加费用3000元，入住生活不便增加费用2000元，2020年6月1日到产权70年年限止生活不便增加费用30000元）；将第2项诉讼请求金额变更为11600元；将第3项请求明确为未按合同约定总楼层7层楼（实际只有6层，缺地下车库），导致车位不足，出售、出让费用高出相邻小区很多，支付原告经济补偿60000元。事实和理由：2016年10月20日，原告作为买房人购买了被告开发的“加州阳光”小区14幢1-2-1号房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，买方按约支付了全部购房款，但卖方未按照合同约定修建房屋造成的损失是客观存在的。造成了损失就应当给予补偿和赔偿。产权70年内不管原告是否继续占有这该房屋，即使出售，价格也会比其他单元低，相当于损失进行了转嫁。由于车位不足，导致物以稀为贵，本想买小区车位的，现在一直在观望，造成原告的车停在外面暴晒雨淋，减少车辆的使用年限，如果法院判60000元给原告，原告还是愿意加30000元购买车位。故起诉至法院请求支持前述诉讼请求。
被告富盈公司辩称，1.被告开发建设是按照规划和要求建设的不存在擅自变更规划设计的情形，商品房买卖合同虽写明房屋总楼层是7层，该约定仅是双方的合意，但不能违反城市建设管理法的强制性规定，该项合同内容应当认定为无效；2.在协兴园区规划建设局的信访意见中已经就原告的诉讼请求予以正面的回复，回复内容为被告是按照规划和设计要求修建的，在没有上级行政机关或者人民法院撤销该答复的情况下，该处理意见的法律效力在本案中应予以认可，现原告就争议提起民事诉讼不符合法律规定，建议人民法院依法驳回原告的起诉或驳回原告的诉讼请求，避免造成司法资源的浪费，以及避免司法和行政处理之间相互冲突；3.原告在起诉状中要求的损失和补偿，并未实际发生，应当承担举证不能的法律后果。
经审理查明：2016年10月20日，原告（买受人、乙方）与被告富盈公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：1.买受人所购商品房位于广安市广安区牌坊路59号广安富盈国际会议中心14幢1-2-1号；2.该商品房所在建筑物的主体结构为混合结构，建筑总层数为7层，其中地上×层，地下×层。
2017年8月18日，案涉商品房所在楼栋竣工验收报告上载明的工程层数为6层。2018年12月25日，川渝合作示范区广安协兴生态文化旅游园区规划建设局对案涉房屋所在项目作出的《广安市建设项目规划条件核实意见书》中载明的项目层数为6F。
2019年9月27日，川渝合作示范区广安协兴生态文化旅游园区规划建设局所作《协兴园区规划建设局关于黄某超、余某反映富盈加州阳光相关问题处理情况的报告》载明，经他局核查，9-17栋是按设计图纸施工，地上6层，局部地下一层。
四川九诚检测技术有限公司所作《广安市富盈置业有限公司广安富盈国际会议中心项目（住宅区）竣工环境保护验收调查报告》上表述广安富盈国际会议中心项目住宅部分A区为地下1F，地上6F。
诉讼中，原告对其下列损失进行司法测评：1.直接不能从本单元下到地下车库，装修的材料、家具及装修垃圾运输费增加；2.产权使用年限内多支付物业费；3.产权使用年限内损失（天晴、下雨及提重物等）；4.地下车位达不到1:1，出售（租）高于其他小区很多。本院对原告的申请予以了准许，并组织了司法评估。2020年6月11日，四川天行健资产评估有限责任公司接受本院委托所作出川天行健评报字【2020】第045号资产评估报告，评估结论为：委托的资产于2020年5月31日的公开市场价格评估结果为2353元（搬运增加费用643元，生活不便造成费用1710元，多承担物业费无此事项）；本评估结果是按照胡某所购商品房已使用年限3年9个月测算的损失金额，不包括其在未来剩余产权使用年限66年3个月可能因生活不便产生的损失预计为30000元；根据评估专业人员收集的资料及现场查勘确认，该小区地下车位达不到1:1，出售（租）价高于相邻小区（相邻小区车位售价约为3万元）。评估用去鉴定费2000元，原告进行了预交。被告对鉴定结果有异议，鉴定机构书面补充了报告意见，被告仍有异议，申请鉴定人出庭接受质询。2020年9月21日，鉴定人两名工作人员出庭接受质询，用去鉴定人出庭费用1000元，被告进行了预付。
2020年9月21日，原告申请了五位证人出庭作证。
证人陈某兵出庭陈述：他们购买房屋时宣传所有的房子都可以下到车库，直到接房的时候才发现不能下到车库，其他单元都是修的7层，他们这个单元只有6层。
证人陈某斌出庭陈述：当时开发商承诺说能到地下车库，承诺说的是下面是架空层；开发商的销售人员就是说的从电梯处能直接到地下车库。
证人黄某出庭陈述：当时被告的销售人员宣传的就是可以通过本单元的电梯直达地下车库，也就是除了上面有6层，还能通过本单元电梯下到负一楼。
证人邓某英出庭陈述：开发商给她说电梯可以直接下到地下车库，签合同时看合同上也写了7层的；开发商当时就给她说这个房子好，带地下车库一共只有7层，车可以直接开到地下车库，进出也很方便。
证人邓某出庭陈述：买房的时候开发商说9幢的1单元到4单元都能直接到地下车库，但是他们接了房才发现1单元和2单元不能到地下车库，因为这两个单元根本没有修地下车库。
被告举示了8份本小区内的其他商品房买卖合同及其备案表，拟证明在同一个单元的商品房买卖合同上有的约定总层数是7层，也有的约定总层数是6层，系销售人员在销售过程中笔误造成的。
原告称本小区停车位出让费为90000元或以上，并提交了五份《停车位出让协议》复印件。原告至今尚未购买案涉小区的车位。
上述事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》，《竣工验收报告》，《广安市建设项目规划条件核实意见书》，《协兴园区规划建设局关于黄某超、余某反映富盈加州阳光相关问题处理情况的报告》，《广安市富盈置业有限公司广安富盈国际会议中心项目（住宅区）竣工环境保护验收调查报告》，川天行健评报字【2020】第045号资产评估报告、评估费发票，证人陈某兵、陈某斌、邓某英、黄某、邓某出庭证言及原、被告双方当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案原告要求被告赔偿无地下车库导致的损失无事实基础，本院不予支持。主要理由在于：1.双方在合同中没有明确约定原告所购买的房屋配有地下车库；2.被告提供的经过规划许可的设计图纸上也证明案涉楼房没有设计地下车库；3.原告未向本院提供确切证据证明被告承诺其购买的房屋所在楼栋配有地下车库；4.虽然双方合同中载明了楼栋主体结构建筑总层数为7层，但原告并未举示证据证明该“7层”的内容代表双方约定了该单元楼应修建地下车库；5.原告至今也未购买案涉小区的车位，其主张的损失并不必然发生。
据此，本案经民商事法官专业会议集体讨论研究确定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告胡某的全部诉讼请求。
本案受理费2432元，由原告胡某负担，向广安市广安区人民法院交纳。鉴定费2000元，由原告胡某负担；鉴定人出庭费用1000元，由原告胡某负担500元，由被告广安市富盈置业有限公司负担500元，原告胡某在本判决书生效后十五日内直接将其应承担的500元支付给被告广安市富盈置业有限公司。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审 判 长 杨 秀 华
人民陪审员 蒋 忠 兵
人民陪审员 尹 才 琼
二〇二〇年十月十六日
书 记 员 李 小 龙
附：本案相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十条四第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。
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楼主: 老大11
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发表于 2021-4-18 11:22
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