请自然规划局、住建局、物价局、税务局等对凌云华冠地下车位的对口事宜进行查证[已回复]

嘿嘿0826

今日，凌云华冠开发商阻扰业主开车正常进出自家小区，并声称开发商拥有地下车位的所有权，必须缴费才能进出，还要拉黑业主的车牌，但却拿不出产权证明，一味强调是自己投资的。我们业主经咨询相关部门，答复地下车位的权属只有三种，即产权车位、公摊车位和人防车位，开发商迟迟不拿出产权证明定纠止纷，又明确告知不属于人防车位，那就只剩下公摊车位一种情况，公摊车位除了占用公摊面积，也可以是公共设施。所以，现在开发商阻扰业主正常进入自家小区，有违法违规的嫌疑，请相关部门在部门权限内对凌云华冠地下车位的权属进行查证，对其中可能的违法违规行为进行查处或者移交相关部门。同时，提出以下几点内容：
1.“谁投资谁受益”，这里的“谁”是特指开发商有资格还是业主和开发商都有资格？在我们国家，房地产开发只能由公司，而不能由个人，作为业主，按照房地产开发流程，业主基本没法参与到所有房屋小区的开发中。业主只能根据开发商的邀约，发布开发某个小区，请有潜在意向的业主来购买，在业主接受邀约，签订购买合同，缴纳购房款后，小区就是业主委托开发商开发了。那具体到地下车位，就看在建设时，成本如何做的会计账目，如果将地下车位的建设成本合并入地面建筑物的建设成本，根据《国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行关于印发商品住宅价格管理暂行办法的通知》，地下车位的投资就含在了房价里，地下车位就是业主委托开发商建设的，那么根据“谁投资谁受益”的原则，地下车库的所有权就归业主。即”谁投资“的”谁“不特指开发商，也包含委托建设方，即业主。2.如果地下车位的所有权是开发商的，那开发商理应办理产权，避免纠纷的产生。因为在我们国家，只要程序合法合规，地下车位的车位是可以办理产权的，在土地出让时土地出让合同中约定车位权属，且有产权的地下车位，车位产权的首次登记者是开发商，然后通过合法程序售卖后，办理产权转移。3.自1994年2月1日起至今，四川省居住小区中配建机动车库、车位的建设费用始终以“非营业性配套公共建筑建设费”的名义分摊计入了房屋销售价格之中，在业主购买房屋时已优先支付了配建机动车库、车位的建设费用。[size=18.768px]在这种情况下，如果再依《物权法》第七十四条第二款的规定，将小区配建车库、车位由开发商出租、出售，必将造成业主重复支付租金或购买费用的情况出现，损害业主的合法权益，违反了《物权法》第七条所规定的“物权的取得和行使，不得损害他人合法权益”[size=18.768px]的规定。[size=18.768px]4.不管是产权车位的租售，还是开发商投资的人防车位的出租，都是要交税的，按照《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》，在缴纳增值税、营业税、契税等时，不同性质产权的车位所缴纳的税收比例是不一样的，不能交税时按照非营业性公共设施（无产权）完税，然后又以营业性设施（有产权）为由向业主租售车位，这就涉及到税务问题，希望你们在进一步查证时，若发现疑问，向税务局移交。5.开发商在其所谓的通知里，引用了《物权法》的第275条，可是，却忘了《物权法》的第274条， 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。开发商如果把地下车库按照非营业性公共设施进行立项报批、完税，那地下车库就属于建筑区划内的其他公共场所、公共设施，就属于业主共有。在开发商阻止部分业主进出时，业主要求开发商拿出产权证明，开发商却支支吾吾，顾左右而言它，且拿出一份复印件说明人防车位异地建设，而车库权车位属只有三种，即产权车位、公摊车位，人防车位，在开发商拿不出产权证明，而人防车位异地建，就只剩下公摊车位，即地下车库车位的所有权归业主共有。6.关于车位租赁费，根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》的（七）住宅小区停车服务：物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用，属于市场行为，但是根据“国家发改委答四川律师问：小区停车费 应由业主定”（可复制搜索）。该回复函明确做了以下两点答复：1.《通知》对放开价格的住宅小区停车服务明确限定为“物业服务企业或停车服务企业接受委托提供服务”。目前，我国住宅小区普遍成立了业主大会或者业主委员会，业主大会或者业主委员会可以代表全体业主行使权利，选聘物业服务企业或停车服务企业提供停车服务。也就是说总体上具备了一定的竞争条件。基于上述情况，为贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，《通知》将住宅小区停车收费标准交由业主与接受委托的经营者协商议定，政府不再直接进行干预。2.在放开住宅小区停车收费的同时，价格主管部门将按照《中共中央国务院关于推进价格机制改革的若干意见》要求，健全市场价格行为规则，加强市场价格监管，规范经营者价格行为，保护消费者合法权益。所以，对于开发商有产权或投资的人防车位的车位出租，其价格不是开发商决定，而是多方商定，且价格主管部门加强价格监督，保护消费者合法权益。

广安国土

网民：

您好！关于您在麻辣社区反映凌云华冠地下车位的权属问题，我单位高度重视并立即展开调查，现回复如下。

一、地下车位是否纳入公摊问题

依据广安市人民政府办公室《关于广安市城市规划区地下空间开发利用管理办法》（广安府办发﹝2019﹞33号）第一章第四条规定，城市规划区地下空间建设用地使用权的设立，应当符合《物权法》的规定，开发利用地下空间应当依法取得地下空间建设用地使用权。地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。凌云华冠地下空间是经批准建设的地下空间建设内容，不属于地上共有建构筑物，不应纳入地上公摊。

二、地下车位办证问题

根据《广安市人民政府办公室关于印发广安市城市规划区地下空间开发利用管理办法的通知》（广安府办发〔2019〕33号）文件第二十四条“项目竣工验收后，地下空间建设用地使用权登记相关手续应由项目开发商或受让人申请办理……，土地出让时规划设计条件明确了地下空间建设内容的，属已取得地下空间建设用地使用权，其不动产登记时实行“低步入轨”的原则，按照商业（不计容部分）200元/平方米、车库（车位）50元/平方米缴纳土地出让价款，完善土地利用手续后，再由不动产登记机构办理权属登记”的规定，经核实，“凌云华冠”地下空间权利人正在申请缴纳地下车位土地出让价款，待完善相关土地利用手续后，即可办理凌云华冠地下车位不动产登记。

                     广安市自然资源和规划局     

                         2021年12月21日   

独特的模样

楼主言之有理，顶一个

嘿嘿0826

一个自称开发商代表的和业主耗了一天，自以为可以通过撒泼打滚来证明拥有合法产权。

天涯_浪子

支持楼主

该用户使用麻辣社区手机客户端登录 丨你的言论影响四川

民法典了，没得物权法了

嘿嘿0826

物权法还是民法典，这两条只是序号变了，内容没什么差别。既然都指出错误了，就请把民法典上这两条内容复制粘贴上嘛，供大家再次学习。

手机用户5214dI

凌云华冠周边，围了一年的绿牌牌，没有开发修建的意思，真是影响广安邓小平伟人故乡的市容市貌，另外凌云华冠，消费通道只有一个，严重不达标交房，一旦发生灾难，岌岌可危，就凭这个，谈停车场收费，为时过早了，小区都没有完善设施

丘务址

凌云华冠业主一直以来都只是想要一个依据，一个证据，合理合法的收费，没有人敢不给，只是不想被坑蒙拐骗而已。没有依据，没有证明，随便哪个来都可以收我们这样费用，那样费用了哦？这种情况下，业主回自己家，又有何错？

不黑不白

物业就该取消，没产权的车位还拿来卖，七八万一个车位，使用权20年后，后面又继续租？业主没业主的权利花了一辈子幸幸苦苦挣的钱买罪受，还被开发商牵着鼻子走。周围一团乱，小区周边到处都是施工后留下的坑洞没人管，等出事了大事才会引人重视！

该用户使用麻辣社区手机客户端登录 丨你的言论影响四川

金役斯

凌云华冠周边，围了一年的绿牌牌，没有开发修建的意思，真是影响广安邓小平伟人故乡的市容市貌，另外凌云华冠，消费通道只有一个，严重不达标交房，一旦发生灾难，岌岌可危，就凭这个，谈停车场收费，为时过早了，小区都没有完善设施

赖鹿编

凌云华冠业主一直以来都只是想要一个依据，一个证据，合理合法的收费，没有人敢不给，只是不想被坑蒙拐骗而已。没有依据，没有证明，随便哪个来都可以收我们费用，可以吗请问！

仇米绑

疑问有以下几点：1.“谁投资谁受益”，这里的“谁”是特指开发商有资格还是业主和开发商都有资格？在我们国家，房地产开发只能由公司，而不能由个人，作为业主，按照房地产开发流程，业主基本没法参与到所有房屋小区的开发中。业主只能根据开发商的邀约，发布开发某个小区，请有潜在意向的业主来购买，在业主接受邀约，签订购买合同，缴纳购房款后，小区就是业主委托开发商开发了。那具体到地下车库，就看在建设时，成本如何做的会计账目，如果将地下车库的建设成本合并入地面建筑物的建设成本，根据《国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行关于印发商品住宅价格管理暂行办法的通知》，地下车库的投资就含在了房价里，地下车库就是业主委托开发商建设的，那么根据“谁投资谁受益”的原则，地下车库的所有权就归业主。即”谁投资“的”谁“不特指开发商，也包含委托建设方，即业主。可是区住建局的回复里的第一点，怎么读，都感觉那个”谁投资“里面的”谁“是特指开发商。2.如果地下车库的所有权是开发商的，那开发商理应办理产权，避免纠纷的产生。因为在我们国家，只要程序合法合规，地下车库的车位是可以办理产权的，在土地出让时土地出让合同中约定车位权属，且有产权的地下车库，车位产权的首次登记者是开发商，然后通过合法程序售卖后，办理产权转移。3.不管是产权车位的租售，还是开发商投资的人防车位的出租，都是要交税的，按照《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》，在缴纳增值税、营业税、契税等时，不同性质产权的车位所缴纳的税收比例是不一样的，不能交税时按照非营业性公共设施（无产权）完税，然后又以营业性设施（有产权）为由向业主租售车位，这就涉及到税务问题，希望你们在进一步查证时，若发现疑问，向税务局移交。4.开发商在其所谓的通知里，引用了《物权法》的第275条，可是，却忘了《物权法》的第274条， 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。开发商如果把地下车库按照非营业性公共设施进行立项报批、完税，那地下车库就属于建筑区划内的其他公共场所、公共设施，就属于业主共有。在开发商阻止部分业主进出时，业主要求开发商拿出产权证明，开发商却支支吾吾，顾左右而言它，且拿出一份复印件说明人防车位异地建设，而车库权车位属只有三种，即产权车位、公摊车位，人防车位，在开发商拿不出产权证明，而人防车位异地建，就只剩下公摊车位，即地下车库车位的所有权归业主共有。5.关于车位租赁费，根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》的（七）住宅小区停车服务：物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用，属于市场行为，但是根据“国家发改委答四川律师问：小区停车费 应由业主定”（可复制搜索）。该回复函明确做了以下两点答复：1.《通知》对放开价格的住宅小区停车服务明确限定为“物业服务企业或停车服务企业接受委托提供服务”。目前，我国住宅小区普遍成立了业主大会或者业主委员会，业主大会或者业主委员会可以代表全体业主行使权利，选聘物业服务企业或停车服务企业提供停车服务。也就是说总体上具备了一定的竞争条件。基于上述情况，为贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，《通知》将住宅小区停车收费标准交由业主与接受委托的经营者协商议定，政府不再直接进行干预。2.在放开住宅小区停车收费的同时，价格主管部门将按照《中共中央国务院关于推进价格机制改革的若干意见》要求，健全市场价格行为规则，加强市场价格监管，规范经营者价格行为，保护消费者合法权益。所以，对于开发商有产权或投资的人防车位的车位出租，其价格不是开发商决定，而是多方商定，且价格主管部门加强价格监督，保护消费者合法权益。6.关于督促物业服务公司的时，应该是闭环，即由贵局在近期上传对主管部门督促事项的落实依据，不然就是有头无尾。
                    
            

仇米绑

疑问有以下几点：1.“谁投资谁受益”，这里的“谁”是特指开发商有资格还是业主和开发商都有资格？在我们国家，房地产开发只能由公司，而不能由个人，作为业主，按照房地产开发流程，业主基本没法参与到所有房屋小区的开发中。业主只能根据开发商的邀约，发布开发某个小区，请有潜在意向的业主来购买，在业主接受邀约，签订购买合同，缴纳购房款后，小区就是业主委托开发商开发了。那具体到地下车库，就看在建设时，成本如何做的会计账目，如果将地下车库的建设成本合并入地面建筑物的建设成本，根据《国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行关于印发商品住宅价格管理暂行办法的通知》，地下车库的投资就含在了房价里，地下车库就是业主委托开发商建设的，那么根据“谁投资谁受益”的原则，地下车库的所有权就归业主。即”谁投资“的”谁“不特指开发商，也包含委托建设方，即业主。可是区住建局的回复里的第一点，怎么读，都感觉那个”谁投资“里面的”谁“是特指开发商。2.如果地下车库的所有权是开发商的，那开发商理应办理产权，避免纠纷的产生。因为在我们国家，只要程序合法合规，地下车库的车位是可以办理产权的，在土地出让时土地出让合同中约定车位权属，且有产权的地下车库，车位产权的首次登记者是开发商，然后通过合法程序售卖后，办理产权转移。3.不管是产权车位的租售，还是开发商投资的人防车位的出租，都是要交税的，按照《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》，在缴纳增值税、营业税、契税等时，不同性质产权的车位所缴纳的税收比例是不一样的，不能交税时按照非营业性公共设施（无产权）完税，然后又以营业性设施（有产权）为由向业主租售车位，这就涉及到税务问题，希望你们在进一步查证时，若发现疑问，向税务局移交。4.开发商在其所谓的通知里，引用了《物权法》的第275条，可是，却忘了《物权法》的第274条， 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。开发商如果把地下车库按照非营业性公共设施进行立项报批、完税，那地下车库就属于建筑区划内的其他公共场所、公共设施，就属于业主共有。在开发商阻止部分业主进出时，业主要求开发商拿出产权证明，开发商却支支吾吾，顾左右而言它，且拿出一份复印件说明人防车位异地建设，而车库权车位属只有三种，即产权车位、公摊车位，人防车位，在开发商拿不出产权证明，而人防车位异地建，就只剩下公摊车位，即地下车库车位的所有权归业主共有。5.关于车位租赁费，根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》的（七）住宅小区停车服务：物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用，属于市场行为，但是根据“国家发改委答四川律师问：小区停车费 应由业主定”（可复制搜索）。该回复函明确做了以下两点答复：1.《通知》对放开价格的住宅小区停车服务明确限定为“物业服务企业或停车服务企业接受委托提供服务”。目前，我国住宅小区普遍成立了业主大会或者业主委员会，业主大会或者业主委员会可以代表全体业主行使权利，选聘物业服务企业或停车服务企业提供停车服务。也就是说总体上具备了一定的竞争条件。基于上述情况，为贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，《通知》将住宅小区停车收费标准交由业主与接受委托的经营者协商议定，政府不再直接进行干预。2.在放开住宅小区停车收费的同时，价格主管部门将按照《中共中央国务院关于推进价格机制改革的若干意见》要求，健全市场价格行为规则，加强市场价格监管，规范经营者价格行为，保护消费者合法权益。所以，对于开发商有产权或投资的人防车位的车位出租，其价格不是开发商决定，而是多方商定，且价格主管部门加强价格监督，保护消费者合法权益。6.关于督促物业服务公司的时，应该是闭环，即由贵局在近期上传对主管部门督促事项的落实依据，不然就是有头无尾。
                    
            

巩酚瓜

万事都得依法依规

俞绒吕

简直是黑心人，设施不搞好，路不修通，前后门的路都是烂路，天天就只知道收钱收钱，还请一些泼妇到小区闹事，弄得小孩子就每天担心是不是今天又不准回家了。唉，掏几十万买个房子回个家就这么难！所以今后买房子首选开发商才行。

手机用户5214dI

唯一一个消防通道道路狭窄，根本就不能满足消防车通行。另一个通道应达到与城镇道路的通畅，与市政工程不冲突。半毛钱的关系都没得。若市政工程规划延迟或者取消了，那又该谁来修建通道？

取个啥子名字a

请大家对广安各职能部门平时的工作表现做出客观评价，并发表你的意见和建议。请注意文明用语，尊重事实，客观真实的给予评价，扫描二维码可以评价及评论！！！

该用户使用麻辣社区手机客户端登录 丨你的言论影响四川

嘿嘿0826

广安国土 发表于 2021-12-22 11:32
网民：您好！关于您在麻辣社区反映凌云华冠地下车位的权属问题，我单位高度重视并立即展开调查，现回复如下 ...

谢谢市自然规划局的回复。但仍有以下几点疑问：
1.凌云华冠小区地下车库在规划报批时，是以什么性质通过规划审批的？根据我国现行的法律规定（如国家级和省级相关法律法规），开发商修建地下车库（跟据《城市居住区设计规范》的规定，地下车库修建也是强制配套设施）必须通过出让方式取得建设用地的土地使用权，缴纳土地出让金，而凌云华冠小区开发商并没有在项目开发审批时缴纳地下车库土地出让金，而目前商品住宅小区内的地下车库在建设前没有缴纳地下车库土地出让金，又要获得建设用地土地使用权让地下车库为合法建筑物，就只能作为主体建筑物的配套设施建设而合法，因此其权利也只能作为主体建筑物—住宅的从物或附属物一并转移。按照《民法典》274条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。那地下车库车位在开发商将房屋移交给业主时就应该一并将地下车位的所有权或使用权移交给业主。
2.根据《广安市人民政府办公室关于印发广安市城市规划区地下空间开发利用管理办法的通知》（广安府办发〔2019〕33号），有“低步入轨”一说，请问这是仅限于没有缴纳土地出让金的开发商或者历史遗留还是对于那些已经按照公共设施审批、完税了的开发商？如果开始以公共配套设施审批取得地下空间建设用地使用权，现在又想以补缴土地出让金的方式获益来变更审批规划和完税，这是否合法合规？
3.关于“地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”里的“谁”是特指开发商吗？作为业主认为不是特指开发商，关键点在“投资”，即“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则是办理权属的原则，“投资”是确定谁拥有产权或使用权，而非开发商所说的“地下车库开发商建的就是开发商的”。请对这句话做解读或者司法解释，让老百姓能一眼就看懂，不产生歧义。4.“允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让”，请问开发商是否必须拿出“投资”的合法依据出来？
5.如果凌云华冠开发商符合补办地下车库的产权条件，请问自然规划局，地下车库产权是单独就可以办还是和住宅产权一起办理下来？

嘿嘿0826

广安国土 发表于 2021-12-22 11:32
网民：您好！关于您在麻辣社区反映凌云华冠地下车位的权属问题，我单位高度重视并立即展开调查，现回复如下 ...

6.凌云华冠开发商如果符合补办地下车库土地出让金，是按什么标准补？既然要租售，我们认为是商业，那就是200元/平米，27605.78*200=5521156元。
7.凌云华冠开发商如果符合补办地下车库产权的条件，除了补交土地出让金，还需要补交什么税费？
8.凌云华冠开发商如果符合补办地下车库产权，补交了土地出让金和相关税费，办理的手续是否会变更之前的审批规划？
9.如果凌云华冠开发商在办理地下土地使用权之前没有缴纳土地出让金，凌云华冠开发商是以什么项目申请获批合法修建地下车位的？
10.凌云华冠开发商没有缴纳土地出让金又合法修建的地下车位，那现在业主缴纳土地出让金是否可以？