“有保交楼资金，巴中兴文乐湾悦府3期，再次烂尾”巴中经开区住建局恢复后产生的疑惑[已回复]

齐尼巧 · 发表于 2024-4-23 14:42

首先感谢国省市各部门各领导找来了4000多万的前期资金，让乐湾悦府3期远看还像个房子了！但是关于后期资金还有很多疑惑望解答……
1、后协调这800万能干成哪些项目，是否就这“表演式”的4-5人干完这800万的项目？
2、资金缺口还差多少？
3、剩下的资金缺口是否只有开发商自己找钱了（烂尾这么多年，开发商找来了多少钱？），这不是就又烂定了，找到钱3个月完成，找不到30年都完不成了？？？

巴中经开住建局 · 发表于 2024-4-26 15:56

尊敬的网友：您好！
经核实，您所反映的乐湾悦府三期是经开区保交楼项目，今年7月底前将陆续交房。目前的确因资金问题项目建设进度滞后，多方正在积极协调工行、农行和长城华西银行融资贷款，同时地方政府近期已调剂专项借款用于该项目建设。（该项目已处于扫尾工程，当前进度：一是水电气于5月初进场施工；二是小区园林已完成30%；三是消防、公装及门窗已完成90%）。
为此，给您们生活带来的不便请谅解！感谢来信！

任杯佳 · 发表于 2024-4-23 15:20

我是受害者

任杯佳 · 发表于 2024-4-23 15:20

每个月房贷跟上，真的是欲哭无泪

乐湾悦府讨房人 · 发表于 2024-4-23 15:23

同问，开发商一直筹措不到资金，难到就要业主一直等下去嘛？

乐湾悦府讨房人 · 发表于 2024-4-23 15:24

等到头发白了，儿子长大了，孙子也长大了，还没筹措到怎么办？

喻羞贾 · 发表于 2024-4-23 15:27

我们要等到重孙长大了，才能接房

(匿名发布) *发表于 2024-4-23 15:43* · 发表于 2024-4-23 15:43

乐湾悦府讨房人发表于 2024-4-23 15:23
同问，开发商一直筹措不到资金，难到就要业主一直等下去嘛？

经济观察报记者陈月芹 6月26日，住建部部长倪虹会见了董事长葛海蛟，肯定了中国银行在“保交楼”方面提供商业银行配套融资上的积极态度和所做的工作，并希望中国银行“进一步加大工作力度”。
高层多次呼吁，摇旗呐喊，但到了一线实操环节，无论是国有四大行还是股份制银行，都对继续投入资金到不良项目有着多重顾虑。
2022年8月以来，保交楼资金主要有三大来源：一是开发商资产变现和销售回款注入；二是监管层指导国开行、农发行提供的专项借款，以此把一些出险项目盘活；三是希望商业银行提供配套融资，作为专项借款外的一个补充，并撬动更多社会资金投入。

5236348 · 发表于 2024-4-23 15:44

乐湾悦府讨房人发表于 2024-4-23 15:24
等到头发白了，儿子长大了，孙子也长大了，还没筹措到怎么办？

为什么银行不愿意做保交楼配套融资？
看下经济观察报的这篇文章
即使一个楼盘已经停工，银行放了一亿元的按揭，至少还有8成购房者在正常还贷款，因为中国人十分看重信用。但如果发放公对公的保交楼开发贷款，一旦放下去，那是板上钉钉地收不回来了。
一家全国性股份制银行房地产融资部门人士说出了不愿做配套融资的三种顾虑：
一是项目资不抵债，叠加楼市下行，老百姓不买房，项目本身货值折损非常严重。例如一个项目工程缺口3亿元，专项借款提供1亿元，剩下2亿元需要商业银行来填补，但银行对项目建成后能不能卖出3亿元的销售额非常担心。
二是政策性银行的专项借款和股份制银行后续的配套融资之间有一定权益冲突，由于政策性银行最早介入保交楼，早就把项目的抵押物、货值攒在手里。当3亿元资金投入、工程完工后，为了让项目顺利销售回款，地方政府连同政策性银行可能会让房企打折贱卖物业，以尽快回款，因此最后卖出的回款可能就没有3亿元那么多了。
还有第三种情况是，保交楼专项贷款比较倾向于工程进度最优的项目，比如这个项目基本销售完毕，还差后续的工程款，资金缺口是3亿，但这些条件更不利于银行获得还款来源，因为项目没有新增销售款，市场化的股份制商业银行肯定不干。
依据“金融16条”，配套融资主要由按揭行来完成，因为如果工程烂尾、老百姓断贷，亏损最大的是按揭行，所以按揭行更加有动力、有压力去执行配套融资，而做按揭贷款的大多是国有行，因此国有行做的配套融资会比股份行多一些。

(匿名发布) *发表于 2024-4-23 15:50* · 发表于 2024-4-23 15:50

从实际情况看，专项借款有资金规模与申请难度的限制，并没有无差别救助项目及企业。

华东某出险房企人士告诉记者，关于纾困资金想申报的都可以提交，相关部门会根据客情及项目情况来选择，从申请到放款大约需要半年周期，虽然审批流程繁琐，但也算是迅速了。

值得注意的是，上述人士表示，纾困资金“挑项目”，并没有无差别救助。其中，最重要的门槛便是项目资产要大于负债，政府需要审计相关数据，合格可抵押后才可以；此外，优先审批当年交付的项目，区里指挥部也会成立专班，推动相关工作进展。

由此可见，“保交楼”在执行过程中存在优先级，即先支持货值能够覆盖建设成本的项目。但在现实情况中，由于此前预售资金监管的缺失，大量项目的货值已无法覆盖后续的建设成本，这也导致真正受到专项资金支持的项目数量相对较少。

华中某出险房企内部人士还表示，房企申请专项借款需提供抵押物，并且不同城市对“抵押率”的设置不一样，有的能做到七成，有的则只有五成。“抵押率”即贷款本金利息与抵押物估价之比，如果抵押率设置得越低，说明在同等抵押物的情况下，房企可贷到的资金越少。

因专项借款有门槛、僧多粥少，这一年该人士所在房企有项目因剩余货值不足、没有充足抵押物，难以达到审批要求；部分项目虽然拿到了专项资金，但只够动工不够完工。“因覆盖项目有限，加上抵押率较低，不能跨城市或项目提供交叉担保，部分项目难获资金。”

“这一年不少项目有进展，后续我们在保交付上难处理的项目，大多是滞销、重复抵押、交叉债权、和缺少剩余货值的。”该房企人士表示，不过保交楼专项资金进场后是优先退出的，所以后续更难解决的主要是那些远郊滞销、以及尾货不充裕的项目。

手机用户2705vL · 发表于 2024-4-23 15:55

这就是我们高效的政府相关职能部门一贯的工作作风与工作态度:这是又在甩锅，筹措到了资金就3个月交房，如果等措不到资金就可能30年交不到房子。真是滑天下之大稽！

乐湾悦府讨房人 · 发表于 2024-4-23 15:57

匿名者发表于 2024-4-23 15:43
经济观察报记者陈月芹 6月26日，住建部部长倪虹会见了董事长葛海蛟，肯定了中国银行在“保交楼”方面提 ...

所以银行也怕自己的钱打水漂，不敢轻易贷款给开发商，我们贷款买房的，基本都是业主一套，银行一套，银行的一套业主是毫无风险的帮他买到了，业主的一套还没着落，唯独没有人或者部门来保护业主的利益。甚至还诸多政策套牢业主，归根结底，受伤害倒霉都始终是生活在最基层的普通老百姓

(匿名发布) *发表于 2024-4-23 16:08* · 发表于 2024-4-23 16:08

乐湾悦府讨房人发表于 2024-4-23 15:57
所以银行也怕自己的钱打水漂，不敢轻易贷款给开发商，我们贷款买房的，基本都是业主一套，银行一套，银行 ...

我在怀疑，保交楼资金审查，烂尾楼债务问题这么复杂和专业化，巴中当地有没有足够的专业精通的律师，审计师，还是个大问题。

负责这些官员的业务水平，也是堪忧，

(匿名发布) *发表于 2024-4-23 16:17* · 发表于 2024-4-23 16:17

乐湾悦府讨房人发表于 2024-4-23 15:57
所以银行也怕自己的钱打水漂，不敢轻易贷款给开发商，我们贷款买房的，基本都是业主一套，银行一套，银行 ...

也不能说没有政府或者部门来保护业主利益，房地产大发展才十多年，谁知道一下子就塌成这样了，

过去大家都不懂这个行业，相关法律法规也是很简陋，有些根本没有，被人钻了空子了。这个世界就是草台班子，别觉得那些人真有多高水平

有专业人士讲过，相关破产清算专业律师，会计师，审计师，一般只有香港才有，大陆很少。成都有些破产清算业务都需要从北京上海律所总部去调高水平律师。只有这些高水平的专业人士才能整治开发商耍流氓行为，比如恶意转移资产，隐瞒资产，