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作者：xgl19750115
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来源：麻辣社区 - 四川网络社区
2025-8-29县长信箱
一、销售违法。 开发商采取售后包租的方式销售未竣工的格子铺，严重违反《商品房销售管理办法》第11条,部分业主强烈要求开发商退房退款。依据《商品房销售管理办法》第11条：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 南江住建8月26日只是回复了开发商依法取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》五项证书后进行销售。对售后返租的违法销售进行了无理诡辩！一味强调是购房后与朝禹公司签订了委托经营协议（但实际情况是和房屋买卖合同同时签订的，对朝禹公司并不了解，是开发商在销售时搭车销售） 以下是提供售后返租违法销售的证据： 1、巴中云瑞置业有限公司成立于2019年11月14日，注册地位于四川省巴中市南江县集州街道光雾山大道朝阳段168-3号，法定代表人为羿卫。 股东信息：赵建平40%；屠建鸣30%；甘明平30% 主要人员：羿（yi）卫 （执行董事） 屠建鸣 （经理） 赵建平 （监事） 2、南江朝禹商业运营管理有限公司成立于2021年02月02日，注册地位于四川省巴中市南江县集州街道红塔大道167号，法定代表人为赵雷。 股东信息：赵雷100% 主要人员：赵雷（执行） 邹小芹（经理） 廖琴（监事） 南江朝禹商业运营管理有限公司法人赵雷系巴中云瑞置业大股东赵建平的亲侄儿。这两家公司实际是一家公司（关联公司） 目前，在“售后包租”的商业模式之下，又以“委托统一经营管理”或曰“委托租赁经营”的经营形式为主流。在这种经营形式下，开发商以与其有密切的商业合作关系或股权上的直接联系的资产管理公司为“白手套”，从而规避了《商品房销售管理办法》第11条“禁止期房预售后包租”的“紧箍金收益。购买开发商预售的商品房或商铺时，经开发商的宣传、推介和中介，与资产经营公司签署委托经营合同，委托资产经营公司将房屋出租经营并按照固定金额或者按照一定比例向小业主支付租金收益。 当初的委托经营协议是和房屋销售合同时同时签订（同一天），业主对南江朝禹商业运营管理有限公司并不了解，属于搭车销售。 二、《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。这意味着开发商在广告宣传中不能承诺租金收益或其它投资回报. 但是开发商在销售商铺过程的收益承诺如下： 1、广告宣传中：十年委托经营 甩手当房东 租金十二、三年收回投资成本！ 2、 3、在整个销售咨询过程中，一直承诺开发运营初期，困难一点，前三年的租金收益低一些（第一年6%；第二年7%；第三年8%）并承诺前三年的租金总计21%抵扣房款，实际支付79%的房款。保守初步估计14年回本。 三、关于延期交房。开发商承诺的交房时间为2022年5月20日 商品房买卖合同约定的交房手续： 1、核实买受人身份 2、查验房屋状况 3、确认房屋建筑面积及相关费用结算 4、办理房屋占有、使用的交接手续。 时至今天，我们没有接到以上任何一个交房手续，甚至一个短信、电话和邮件都没有！！房屋的地理位置、坐标都不知道，建筑面积的大小更无从谈起！ 商品房买卖合同明确约定逾期交房责任： 1、逾期在30日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款 万分之8的违约金。 2、逾期在30日之后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%(不低于中国人民银行公布的同期带块基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。 买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之8的违约金（违约金比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率。 四、商品房买卖合同第二十七条 买卖双方同意该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起365日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记
查询编号：20250829175150925
查询密码：bAbAVn
[color=Re d]答复单位：南江县政府办 答复时间：2025-08-29 17:54
答复意见：
尊敬的网友：您好！
您反馈的问题，已为您整理并呈报相关领导，待领导阅示后，将有相关单位进行办理，望耐心等待。
感谢您对我们工作的理解和支持。
答复单位：南江县住房和城乡建设局 答复时间：2025-09-05 15:38
答复意见：
尊敬的网友：
您好！您的来信已经于9月1日收悉，现回复如下：
一是关于购房业主反映“销售违法”问题。经调查，购房业主与南江朝禹商业运营管理有限公司签订了《南江文体生活广场委托经营管理协议》，委托经营期限：2022年4月1日起计至2032年3月31日，共10年，协议中“第五条委托报酬和商铺租金处理（一）为统一商业业态规划质量，力保整个市场的兴旺和稳定，基于培育市场、繁荣市场，经甲乙双方协商同意，在该商铺委托前三年期间（即2022年4月1日至2025年3月31日），甲方自愿无偿将商铺委托乙方经营管理，若实得款或其它合同履行所得款的全额支付给乙方作为委托报酬，甲方不得提出回报要求。（二）第四年至委托经营期结束（从2025年4月1日起计至2032年3月31日止）期间，甲方可以按照市场约定的经营业态自行租赁或自主经营，甲方违反市场经营业态的，承担违约责任；若甲方委托乙方租赁的，按照通过出租等经营方式实际获得的合同对价中的10％作为委托报酬支付给乙方，90％在代扣代缴相应比例的税费后支付给甲方，乙方在收到该商铺租金收益一个月内支付给甲方。”
二是关于反映“销售商铺过程承诺收益，违返了《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定”问题。您所反映的销售承诺前三年的租金收益低一些（第一年6％；第二年7％；第三年8％），并承诺前三年的租金总计21％抵扣房款，实际支付79％的房款，保守初步估计14年回本。经查阅《南江文体生活广场委托经营管理协议》，协议中并无您反映的上述问题，如您能提供销售期间相应违法广告宣传，请及时交与我局，我局启动调查程序，并就违法问题移交相关行业主管部门依法处理。
三是关于反映“延期交房”问题。开发商已于2023年5月1日分批次向业主办理交房手续，预计2026年5月办理完毕。同时，业主所购商铺在商品房买卖合同中附有所购房产平面图具体位置，如业主不清楚商铺位置可联系开发公司员工进行现场确认。2022年12月15日，开发公司已取得实测面积报告并协同测绘机构在显眼位置已进行公示。商品房备案合同中对延期交房违约责任可与开发企业协商解决或按合同约定内容依法提起诉讼。
四是关于反映“办理房屋所有权登记”问题。2022年5月该项目主体已建成并投入使用，现正在进行竣工验收备案，完成后即可办理不动产权登记证书，预计2026年可完成不动产权办理发证。
感谢您对我们工作的关心、理解和支持！
南江县住房和城乡建设局
2025年9月5日
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楼主: xgl19750115
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