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依据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第二百七十四条明确规定：建筑区划内，专有部分以外的公共场所、绿地、留白空地，原则上属于**全体业主共有**；只有规划文件明确标注、不动产登记证书载明专属一楼业主的区域，才能认定为个人专有空间。除此之外，任何主体无权单方处置全体业主共有土地。
从法律层面厘清三个核心边界：
第一，开发商与一楼业主签订购房补充协议，约定公共留白区域交由一楼管护使用，该条款法律效力存在重大瑕疵。小区公共区域所有权归全体业主，开发商并非共有产权人，未经全体业主共同表决同意，无权通过商品房补充协议处分共有土地使用权。若案涉空地未在规划、不动产资料内明确属于一楼专有，该约定不能对抗全体业主的共有物权。
第二，区分 “景观简易改造” 与侵占公共空间、违法建设。无论是否修建大型房屋，未经全体业主同意，私自对公共空地进行混凝土硬化、浇筑立柱、安装固定护栏，实质上是排他性占用共有区域，侵害其他业主合法民事权益。同时，固定围栏、硬化地面属于构筑物范畴，应当符合规划管理要求，不能简单以 “仅景观改造、无永久性房屋” 认定完全合规。
第三，民事侵权问题与行政执法职责不能混为一谈。业主私自圈占公共区域，在民事上属于侵犯全体业主共有权；若构筑物未取得规划审批，同时涉嫌违反《城乡规划法》，综合行政执法部门负有调查、依法处置的法定职责。
针对高坪区综合行政执法局此前答复，公众产生合理疑问可以理解：答复仅提及 “无永久性建（构）筑物、仅开展景观装饰改造”，并未充分回应**土地权属归属、圈占行为本身是否构成侵占全体业主共有资产**这一核心矛盾，认定标准较为单一，难以完全消除广大业主疑虑。公众普遍关心：如果一楼业主可以凭借开发商协议独占公共区域，如何防范效仿性圈地，保障全体业主享有平等使用公共空间的权利。
同时也需要理性厘清边界：行政机关一次书面答复，不等于最终定性结论；答复法律适用存在疏漏、调查不够全面，属于履职瑕疵，**在没有扎实证据支撑的前提下，不宜直接推定部门存在利益输送、充当 “保护伞”**。相关争议应当在法治框架内有序解决，一切结论需要依托调查取证、法定程序得出。
为妥善化解小区矛盾，提出几点合规路径建议：
1. 调取小区原始规划图纸、不动产权属备案资料，由自然资源主管部门明确案涉留白区域权属性质，厘清是否属于全体业主共有；
2. 全体业主可通过业委会或集体名义，正式向综合行政执法局提交现场照片、协议等完整证据，申请重新全面核查，并要求出具完整、说理充分的书面处理意见；
3. 若行政机关处置存在不作为、法律适用错误，业主可依法申请行政复议，或向上级主管部门、纪检监察机关依规反映；
4. 民事侵权途径并行：全体业主可向人民法院提起民事诉讼，请求判令停止侵占、拆除围合设施、恢复公共场地原状。
小区公共利益关乎每一位业主。化解矛盾最好的方式是恪守法治原则：权属以规划、不动产登记为准，处置遵循法定程序。期待相关职能部门正视业主诉求，全面开展现场勘验，完整适用法律法规，清晰回应公众关切，依法平衡一楼业主与全体业主之间的合法权益，守住小区共有财产不受非法侵占的法律底线，维护公平有序的小区居住环境。
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楼主: 山上客
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发表于 2026-7-20 20:35
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