张局长，你可以参考该案例的解决办法：
2004年X房地产开发有限公司还未取得预售许可证，即开始销售位于北京市XX的楼盘。2004年5月29日，北京X房地产开发有限公司与李某签定了《商品房买卖合同》，合同约定该房屋总价为人民币40万元。李某在购买该房屋之时对房地产开发有限公司未取得预售许可证的事实知情。合同签定当日李某向X房地产开发有限公司支付了购房款30万元，剩余房款于2005年4月1日支付完毕。2004年12月27日，李某向X房地产开发有限公司交纳公共维修基金8000元。2004年9月8日，李某签收了房屋交付验收表并实际占有了该诉争房屋。
后X房地产开发有限公司以该房屋未取得商品房预售许可证为由向法院起诉，要求1、确认双方签定的商品房买卖合同无效；2、李某腾退返还该房屋；3、要求李某支付从2004年9月至腾退房屋之日的占有使用房屋的费用。
李某反诉称：返还购房款40万元及其利息，住房公共维修基金及其利息；2、赔偿房屋增值部分的价值损失863251元，装修（包括修建花园）损失96223元；更换天然气表的费用200元，物业费7100元，周转房租费24000元；3、赔偿购房款一倍的数额40万元。
后一审法院作出判决：1、确认双方签定的《商品房买卖合同》无效；2、李某将该房屋腾退于X房地产开发有限公司；3、X房地产开发有限公司返还李某房款及公共维修基金共四十万零八千元；4、X房地产开发有限公司赔偿李某装修损失八万六千二百元、花园附属物损失一万零二十三元；5、李某向X房地产开发有限公司支付自2009年9月8日至实际腾退之日（按日50元）计算的房屋使用费；6驳回X房地产开发有限公司及李某的其他请求。后李某委托李某委托盈科律师事务所邬锦梅律师上诉至二审法院，二审法院作出终审判决，支持了原告要求X房地产开发有限公司支付购房款及公共维修基金利息的主张。
邬锦梅律师评析
根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，出卖人订立商品房买卖合同时，如故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
在本案中，证据表明李某是在明知诉争房屋在销售之时未取得预售许可证等证件的事实及购买该房屋存在的风险的情况下购买的该房屋，故李某并非善意购买人。在此种情况下双方签定的《房屋买卖合同》是不是一定无效，X房地产开发有限公司如何承担责任，购买方李某能否依据上述法律规定获得相关赔偿，成为本案的争议焦点。
一、证据表明X房地产开发有限公司在诉讼之前就已经具备了办理产权证的条件，只是开发商的自身原因一直迟迟未予办理，在这种情况下《房屋买卖合同》是否有效？
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条之规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。在起诉前，如果开发商还没有取到商品房预售许可证明的，该合同自始无效。”即，虽然案件审结前，开发商具备了办理产权证的条件，但因在起诉前并未实际取得商品房预售许可证明，故认定该合同无效。
二、李某的诉求是否有法律依据？
1、关于主张返还购房款及公积金：
根据《合同法》五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，故X房地产开发有限公司应予以返还。
2、关于主张赔偿购房款一倍的数额40万元：
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第八条之规定，买受人请求返还已付购房款及利息、赔偿损失的同时，可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但本案中并非是开发商故意隐瞒或是提供虚假的商品房预售许可证明，而是李某在明知的情况下购买的，故该诉求未得到法院的支持。
3、关于主张返还购房款本金、公积金的利息，以及计息标准及计息期限：
二审中，邬锦梅律师提交代理意见阐明，利息属于买卖双方合法财产的孳息，合同无效后返还财产，包括返还原物及孳息。利息属于购房款的孳息，属于应当返还的财产。二审采纳了邬锦梅律师的代理意见，改判认定出卖人应当返还购房款本金、公积金的利息。
计息期间：按照购买方实际付款日开始计算利息，计算到判决生效之日止；计息标准：按照同期银行贷款利率最多四倍计算。
4、关于主张房屋增值部分的价值损失
对此，没有相关法律依据。北京的法院一般不予支持。
三、关于X房地产开发有限公司主张的要求李某支付房屋使用费：
根据购买方是否为善意购买，支付房屋使用费的标准不一。本案中李某并非善意买受人，房屋使用费数额的确定，按照同地段同房型市场租赁价确定。
如果购房人为善意买受人，根据最高人民法院[2003]民一他字第13号复函，房屋使用费数额的确定，应以双方约定的合同价款除以房屋设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋年限得出的价款作为买受人所获得的利益为返还标准。
邬锦梅律师提醒：
购买商品房不要轻信房地产开发商的口头宣传和承诺，对房地产开发商是否具备预销售房屋的主体资格要予以查验，而且要注意自己拟购买的房屋是否在《商品房预售许可证》所载的房屋幢号范围内。
所以上贴所反映的问题可以借鉴该案例的处理方式，只要购房户仍然要房，其合同是合法有效的，其主张涨价是没有理由的，同时建设主管部门也可以责令开发商履行合同。
因房价猛涨，有的房地产开发商以没有取得预售许可证主张合同无效，严重侵害了购买方利益。根据 2008-08-07 发布的《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》 第(十)条：切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；购买方可以通过向当地建设部门反映，寻求行政救济措施。
[投诉] 请大家来评评理，这样的房子我该怎么办？
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楼主: 在外在巴中人
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发表于 2010-3-15 09:32
