专贴：马电花园团购房指标买卖合同合法性集中讨论

马电花园 · 发表于 2010-9-26 12:05

说明：由马电房产公司修建的马电花园，经过四年的千呼万唤，终将开盘。四年来，
         房地产市场环境、价格发生了很大的变化。因此，很多对当初作出买入、卖
         出团购房购房指标决策的兄弟（姐妹）感到后悔，对当初签订的购房指标买
         卖合同的合法性感到质疑。今开此贴，旨在买卖双方找到支持自己观点的法
         律依据，大家交流。也不是失为一次对我国现行相关法律的学习机会，以使
         大家冷静、理智的处理好当初决策的后悔（如果你后悔的话）。别无它意。
要求：跟帖者用语要文明，要有理有据、依理依法。讨论中不得点名道姓。不得侮辱、
         谩骂、攻击他人。与本贴标题无关的内容不在本贴发言。更不得对政府、对马
         电公司领导进行攻击谩骂，凡因此引起的一切法律后果由发言者本人负责。

马电花园 · 发表于 2010-9-26 12:09

先占个位置

马电花园 · 发表于 2010-9-26 15:06

我自己回复的相关法律导读、我的观点不显示了

马电花园 · 发表于 2010-9-26 15:30

先说说我的观点，我认为马电花园团购房购房指标买卖合同合法有效，应受到法律保护。
有相似案例佐证

团购房购买权转让纠纷（诉讼实录）

要点摘录：（注：卖购房指标人吴有名，买购房指标人李永芳）
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“购房权转让即债权转让”已有定论。吴有明的“团购房名额”转让，实质是“购房姓名使用权”转让。遵照最高法意见，该项转让协议，不适用《城市房地产管理法》调整，而适用《合同法》等相关法律调整。
听到“高法意见”，李某觉得自己的购房行为没有违法：
1，依据《合同法》第十条 “当事人订立合同，有书面形式，口头形式和其他形式”。２005年，吴有明收到一万元团购房名额转让费的口头合同应当是合法有效的；
2，依据《民法通则》第六十六条 “本人知道他人以本人名义实施民事行为而不做否认表示的，视为同意”。三年来，吴某从未反对别人以他的名义缴纳团购房款，对“他人购买吴某名下的房屋”应视为同意，并不违法；
3，依据《物权法》第二百四十一条 “基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用，收益，违约责任等，按照合同约定；合同没有约定，或者约定不明确的，依照有关法律规定”。吴某事后与李某补签的合同，约定购房收据，归李某保管，所购房屋，归李某所有。李某有偿善意取得，有权占有该房屋，并未违法；
4，依据《民事诉讼法》第六十四条 “当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。吴某主张李某的房屋，是其单位无偿“分配给”他的，但拿不出有效证据，属于捏造事实；
5，依据《民事诉讼法》第五十二条 “被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉”。李某有足够的证据，证明团购房名额，团购房房产，都是依照合同有偿取得的，实际购房人的身份，应当被确认，吴某“要求腾房”是非法的。
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我们欣喜地看到了《物权法》出台，看到了最高院将“购房权转让“与“房屋买卖”区别对待的指导意见。
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李某却说，“三年前成交的买卖，可以找后帐吗？如果房价跌了，我赔了，您能分担跌价损失吗？不差您的钱吧？”
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2005年1月20日被答辩人吴有明收到李永芳转交的一万元人民币，并为此出具了收条，注明了款项来源（购房过户、过名款，即同意使用其名义并协助更名），充分说明其同意别人有偿使用其名义购房，并因此获得报酬。…
事实说明，被答辩人是允许别人使用他的名义购房的；从他收到一万元钱知道有人用他名义购买房屋开始，到实际购房人多次交纳购房款的长达三年多时间内他从未问津的事实，不难看出实际购房人是谁，至少他是不反对的。而答辩人李永芳已经按协议的约定支付全部购房款、入住费，并对房屋进行了装修和实际入住。现在，被答辩人看到房价上涨，试图利用房屋未办理产权登记之机反悔、见利忘义，主张腾房，违反双方已达成的协议和法律的相关规定，不应予以支持。
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《民事判决书》：......本院认为，原告单位组织本单位职工，以个人出资，集体购买的方式参加购房的性质，系职工订购期房。原告将自己的购房资格转让给被告，系原告的真实意思表示，庭审中原告承认转让购房资格的事实。原，被告签订的《购房名额转让协议》已明确约定了“该产权房屋实际购买人（所有人）为乙方（李永芳）...本协议自乙方（李永芳）支付转让费时生效。”根据此约定，被告李永芳将转让费一万元交给原告后即取得了该房屋的购买权，且被告以按协议约定定期将购房款全部交齐，因此，应认定被告李永芳是本案争议房屋的实际购买人，故原告要求被告腾房的诉讼请求不应支持；被告李永芳反诉要求确认反诉人是争议房屋的真正购房人，争议房屋归反诉人所有的反诉请求应予保护。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条规定，判决如下：
《民事判决书》......判决如下：
一，驳回原告孙有名的诉讼请求。
二，反诉人李永芳是争议房屋的真正购房人，争议房屋归实际购房人李永芳所有。
三，案件受理费2460.00元，反诉费50.00元，共计2510.00元由原告孙有名负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，...上诉于...中级人民法院。
被告李永芳签收判决书后，对法官们以事实为依据，以法律为准绳，秉公办案的敬业精神和高尚的职业道德，深有感受。
原告吴有名签收判决书后，心中矛盾重重。
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原文请到http://www.hotlaw.cn/html/166.html 阅读。

马电花园 · 发表于 2010-9-26 15:36

我再次连接的相关法律导读、阐述的我的观点还是不显示。不知其他朋友发表讨论可显示否？

有钱人的闹剧 · 发表于 2010-9-26 15:44

一群有钱人的疯狂闹剧！！

有钱人的闹剧 · 发表于 2010-9-26 15:45

你们这样的闹剧想演给谁看呢？
我们穷人买不起看闹剧的票，更没钱买房
这样围观一下你们的闹剧得不得收我们穷人的钱？

我发个言 · 发表于 2010-9-26 21:34

　　如果按法律规定办，没什么不好办的，《民法通则》第135条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。转让协议是2006年签的，转让费也是2006年收的，2006年到如今都4年了，原来的马电花园是块平地，现在是高楼大夏，如果要反悔解除合同，法律规定只有1年的期限，也就是2007年前就应提出解除协议，不卖了，现在都4年了才提出来，还要不要遵守法律，法律是全国人民都应遵守的准则，如果把法律放在一边不谈，那么我们的社会还靠什么来维护，我们的财产靠什么来保护！！！更不用说道德来规范人们的行为了，如果我们的社会连起码的诚信都没有，谁还能相信谁？如果这样下去，人人都感到自危，我们还谈什么幸福生活地指数？

　　如果诉讼到法院，即使卖方有千般理由，按《民法通则》第135条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外的规定办理，他们是得不到法律的保护的。

　　马电的职工代表马电的形象和信誉，要让马电发扬光大，马电的职工应做好表率，没有马电的发展，马电的职工的将来会是怎么样，答案就不言自喻了。

马电花园 · 发表于 2010-9-26 22:23

8楼说的对，我还没想到民事诉讼时效问题，又使我增加了一点法律常识。谢谢！

qwert126 · 发表于 2010-9-26 22:44

对！道德约束不到他们，法律是约束得到他们的

北京人在四川 · 发表于 2010-9-26 23:09

:lol:lol:lol:lol说得好兄弟看你也有点法律基础:lol:lol

ok1971 · 发表于 2010-9-26 23:27

支持

不信邪2 · 发表于 2010-9-26 23:54

:victory: :victory: :victory:

mtydl · 发表于 2010-9-27 00:02

我认一个人首先应该守诚信。
如果你卖指标的当年马电花园就竣工交房，当时你愿意毁约吗？
你们签的购房指标买卖合同注明了利润共享，风险共担吗？
如果今年国家对房地产的调控力度大一些，再大一些，使土地价格大降，市面房价比马电花园
房价还低一些，你还毁约吗？你会给买指标方赔偿损失吗?

你当初做出了把购房指标卖给别人变现的决定，不外乎有以下几个愿因：

1、你认为你当时及以后有房住，无需购房。

2、你对当时（2006年）我国的住房需求，以及住房价格的走向判断为供过于求，价格将走低。

3、你当时是因为。。。而没购此房。

总之，不管什么原因，既然是自己做出了卖指标的决定，且签了约，收了钱。即便错了，只能
吸取教训，总结经验，毁约失信不可取。更何况是在四年后的今天看到房价涨了，当初没有投
资，你现在是零风险获利才提出毁约，这样是不是有点...。

记得当初有的马电职工在卖指标的最后一天，因为自己的购房指标没卖出去很是着急，还劝着别
人买（大有人在）。现在看到有一点利了，又要别人退给你，这样不好吧！
平心而论，如果我卖了购房指标，也要叹息失去了一次机会。但你也应该站在买指标方想一想。
买你的指标购的房现在表面上看是获利，实际是亏了（大家都算一下吧）。这样心里平衡一些。
人都有对自己历史上的一些决策后悔的时候。古人云:吃一堑，长一智。以后把握好各种机会就是了。
周口太小，低头不见抬头见。大家和为贵。

[发帖际遇]: mtydl发帖积极努力, 获得本论坛奖金小米椒1个.

海角八号 · 发表于 2010-9-27 00:54

朋友，有你的利益的情况下，你会如何处理？再说这个不是主要利益，主要是马电公司的老总为私利太多。本身就没有这么麻烦的。

youngman · 发表于 2010-9-27 01:36

为何会闹，为何敢闹，说到底是两个原因：不合法，有利益。合法，没有人能够反悔，没有利益，没人愿意反悔。此类指标房转让的事宜，全国都闹得沸沸扬扬，哪个敢绝对的说一方是对是错！！！大家注意：我把值钱的古董便宜卖给你，协议签了，钱也付了，但东西还没交到你手上，突然发现那是祖上留下的无价之宝，难道我不可以反悔。没有理由嘛。真的要法院来判，也是胜负各半。关键看你的协议如何签订，盲目增大违约金的方式一点不可取。聪明的人签协议一定会注重其它理由。
说到底，买卖双方都有过错，买方明知此类交易有违国家法律，贪图小便宜，不顾风险；卖方先弃后要，有违诚信。解决的办法只有双方协商，别无他法（其他方法都是不经济、不明智的）。

农民万岁 · 发表于 2010-9-27 06:45

有一句俗语叫“宁要城市一张床，不要农村一间房”，具体到在城市创业、生活，很多人更是把呆在北京当成了一种炫耀的资本。
还有一句俗语叫“生在皇城三分贵”，如果生不在北京，很多人就把在北京就业当成了一种理想和追求。不过，我认真算了一笔账，如果一个人月工资不足5000元，还是乘早离开北京吧，免得到老的时候才发现自己一事无成。
上个月初在北京呆了一个星期，很多出租车司机告诉我，目前北京的常住人口在1500万左右，流动人口1500万左右，总人口3000万左右，但至少九成以上都还没有自己的房子。
安居乐业，我不知道这些北漂一族，他们在居无定所的情况下到底还能够在北京呆多久。一名出租车司机更是算了一笔账，如果在北京上班，一个月的房租在2000元左右，生活费用在2000元左右，再加上1000元坐车、接待朋友费用，月薪5000元根本没有结余，所以，就不用说给家人寄钱或者买房子什么的。
还有一名出租车司机告诉我，他10多年以前还在一家企业上班，后来买断工龄以后好不容易在北京城区买了一套房子，现在价值300多万，他准备再开几年出租车以后就到二三线城市居住。他说，他把北京的房子卖掉，花100万在二三线城市买房子，剩下的两百多万完全可以让他安度晚年。
其实无论在北京工作也好还是，在其他城市工作也罢，我们除了想方设法挣钱养活自己和家人也外，我们更应该随时审视一下自己，我们现在干的事情是不是我们喜欢的，我们现在居住的城市到底是否适合自己目前的生存状态，如果因为我们只是向往北京城，而在北京拿着低工资，过着低质量的生活，我的意见是，赶快离开北京吧，找一个适合自己的地方创业、发展。
我甚至不得不向有关部门建议，应该以一年或者半载为一个期限，如果一个人的平均工资低于5000元，应该采取法律或者强制手段尽快把他们赶出北京城。毕竟，北京是中国的首都，北京应该是精英聚集的地方，不能让一些阿猫阿狗也瞎呆在北京过着漂泊无定的生活，说不定还影响社会稳定呢。

马电花园 · 发表于 2010-9-27 08:39

朋友，有你的利益的情况下，你会如何处理？再说这个不是
主要利益，主要是马电公司的老总为私利太多。本身 ...
海角八号发表于 2010-9-27 00:54 http://www.mala.cn/images/common/back.gif

朋友，请你看清本专贴的发言要求，"更不得对政府、对马
         电公司领导进行攻击谩骂"，
         本专贴宗旨：“旨在买卖双方找到支持自己观点的法
         律依据，大家交流。也不是失为一次对我国现行相关法律的学习机会，以使
         大家冷静、理智的处理好当初决策的后悔（如果你后悔的话）。”

         请以下发言的兄弟（姐妹），看一下顶楼的说明和要求。谢谢！

马电花园 · 发表于 2010-9-27 09:05

为何会闹，为何敢闹，说到底是两个原因：不合法，有利益。合法，没有人能够反悔，没有利益，没人愿意反悔。 ...
youngman 发表于 2010-9-27 01:36 http://www.mala.cn/images/common/back.gif

朋友，我认为你的发言暂有两点值得商榷的地方：
1、你认为有反悔的理由（我并不是说不能反悔，本贴宗旨也说明是买卖双方），
   也就是说购房指标买卖合同无效，不受法律保护。最好找到相关的法律依据，
   并说明依据我国那部法律，第几章，第几条，第几款。这样方便大家查阅。
2、你说“突然发现那是祖上留下的无价之宝“，
   注意：本次讨论的是期房的购房指标，有“祖上留下的无价之宝”期货吗?
   再则，假设你去买别人的“祖上留下的无价之宝”，你会“协议签了，钱
   也付了，但东西还没交到你手上，”

仅是探讨、交流。