西南政法大学教授评蓬安马电花园集资房合同转让有关是否生效法律关点

yjcm · 发表于 2010-10-31 16:28

二手房未办理过户买卖合同是否有效
文章来源：东南早报更新时间：2005-3-2

请欣赏：《二手房未办理过户买卖合同是否有效》
　　案件回放

　　房款到手忘了承诺

　　买卖房子，也许让买卖双方感到麻烦的莫过于要办理一系列手续。林东（化名）和黄荣（化名）当初转让套房时，林东曾答应要帮黄荣办理必要的手续，可林东后来没有完全履行此协议，于是黄荣把林东告上法庭。那么林东是否必须履行此协议呢？今天的《以案说法》就来共同关注这起官司。

　　事情发生在1998年，当年2月20日，林东将其在单位的一套集资套房转让给黄荣，双方为此签订协议书1份，约定：房价款8.8万元；林东与其单位来往的所有账目一切由其自理清楚；今后黄荣要办房产证或其他必要手续时，林东应主动协助黄荣办理清楚，但其费用由黄荣全部负责。

　　同年2月22日，黄荣支付给林东购房款8万元，林东便将该套房交付给黄荣，由黄荣装修、居住使用。1999年3月，黄荣付清了尚欠的购房款。因该套房系集资房，需参加房改，同年林东补交了土地出让金3000余元、单位住房基金及利息近9000元后，先后取得了该房的国有土地使用证和房屋所有权证。

　　后来，黄荣要求林东协助其办理产权过户手续，林东不予协助，黄荣为此起诉到德化县法院。诉讼中，林东认为，原、被告双方签订协议后，双方虽履行了部分义务，但至今未办理变更登记手续，违反国家法律强制性规定，应确认该协议无效。

　　德化县法院后判决黄荣与林东所签订的协议书有效，林东应于判决生效之日起20日内协助黄荣办理诉争房屋的产权变更登记手续。

　　法官点评

　　■德化县法院黄德梅法官

　　买卖真实协议有效

　　本案的焦点在于，既然诉争的房屋还未办理变更登记手续，那双方当事人此前所签订的买卖合同是否有效。

　　我国《城市房地产管理法》及《城市私有房屋管理条例》规定，城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均须到所在地的房管机关办理变更登记手续，这是国家法律的强制性规定。《民法通则》、《合同法》等均明确规定：违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同无效。

　　据此，一般人会认为，未办过户登记的房屋买卖一律无效。其实，这是一个误区，最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释中还规定：“法律、行政法规虽规定合同应当办理登记手续，但当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”我国现行的法律法规也没有规定房屋买卖合同在登记后才生效。

　　房屋买卖协议只要是双方当事人在自愿、平等的基础上所签订的，是双方的真实意思表示，在协议签订后，买受人按协议交付房款并实际使用和管理了该房屋，并已具备了办理变更登记的过户条件，就不能因双方未办理过户手续而确认该房屋买卖协议无效；且从合同法鼓励交易、维护交易稳定的立法精神出发，对此协议也不应确认无效，双方当事人应按所签协议继续履行。（黄墩良曾宪铸）

yjcm · 发表于 2010-11-2 10:08

支持

[发帖际遇]: yjcm购买健康保险，年底分红获得小米椒12个.

老混混 · 发表于 2010-11-2 18:27

顶起

yjcm · 发表于 2010-11-4 10:26

顶起

流氓有文化 · 发表于 2010-11-5 11:28

回复 1# 律师论法

:curse: 把用几千块钱买指标（权益）的行为当成买卖实体商品房来运作是不是脑子进水了？当时你们这些人要是心态正，没有什么“歪歪肠子”来拣这个“耙和”，也不会走到今天这一步----“偷鸡不成失把米”。听说有些单位部门在职人员一次性买几个房子指标，请问你们这些人单位上年薪是几十万，报个大名敢晒一下财产吗？让蓬安老百姓都开下眼界！没事多学学法，成天在这里当“愤青”有个P用……

流氓有文化 · 发表于 2010-11-5 11:56

回复 1# 律师论法

:lol 稀烂大雪叫兽也会管你这个过了诉讼期法院都不受理的民事纠纷？？？吹牛也要有文化的，吹错地方也要出“问题”的！哈哈……

[发帖际遇]: 流氓有文化在论坛活动中热心照顾新同学，系统奖励小米椒5个.

yjcm · 发表于 2010-11-5 18:07

卖指标的收了指标钱，马电收了购房款，哪一样不是白纸黑字清清楚楚的。想耍无赖没门！

流氓有文化 · 发表于 2010-11-5 19:22

回复 67# yjcm

:curse: 违约就给违约金，违约金是按实际交易金额比例来计算的。不是你想要多少就多少的！至于你交后续房款你通知卖方没有？你有正式的《购房合同》没有？卖方一同在交款发票上签字认可没有？如果没有，那只是你个人行为卖方可以不认可的。原因很简单房子没在房管部门备案过户前肯定不是你的！！！

yjcm · 发表于 2010-11-5 19:53

放在这论坛的真实案例你就没看一下吗？尽在胡说八道。

流氓有文化 · 发表于 2010-11-5 20:29

违约就给违约金，违约金是按实际交易金额比例来计算的。不是你想要多少就多少的！至于你交后续房款你通知卖方没有？你有正式的《购房合同》没有？卖方一同在交款发票上签字认可没有？如果没有，那只是你个人行为卖方可以不认可的。原因很简单房子没在房管部门备案过户前肯定不是你的！！！要不找几个你说的案子买方败诉的真实案例给你们看看？？？

流氓有文化 · 发表于 2010-11-5 20:33

不就是个民事纠纷嘛，而且还过了诉讼期。搞得像旷世大案一样！国与国之间为利还有争端何况是最普通不过的小老百姓，完全正常！这次你只是角度不同罢了，协商处理才是最好的解决办法。不要当自己或你那几个人是“超人”！要不找几个你说的案子买方败诉的真实案例给你们看看？？？

yjcm · 发表于 2010-11-5 23:38

照你的说法是不是马电职工卖出指标的事一开始就是给外面的人设的一个骗局？所以才故意拖了4年？所以才有集体同时毁约？所以才有选房活动虚晃一枪？所以才有马电公司要职工的毁约声明？所以才有马电公司通知买房人重新协商？所以丢脸的事也做得肆无忌惮？…老百姓完全有理由这么想。

flws0817 · 发表于 2010-11-7 17:28

当年买马电指标还不是看它蓬安的头字号招牌，也不是为图便宜主要还是图可靠，以为它是本地企业总比外面不了解的开发商牢靠。哎，今天我理解了一句成语，金玉其外败絮其中。

秋菊山庄 · 发表于 2010-11-7 19:24

各位蓬安老乡
   蓬安的几家房地产开发商违背《四川省物价局、四川省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知
（2008年10月20日　川价发〔2008〕196号）》见http://vip.chinalawinfo.com/Newl ... ar&gid=17035104
   房价中本包含了水电气费，还另外单独代收1万。
   找开发商，开发商财大气粗，找政府，政府没有时间表，基本是推诿，个人战斗，基本是死
   建议，
   愿意集体同时  找开发商--→找政府--→找法院
   的业主弱者们，加入QQ112047759
   满60户我们就集体行动
   相信集体的力量！
紫苑、未来城等业主注意了--要回多收水电气费--加QQ群112047759

老混混 · 发表于 2010-11-8 09:13

那些毁约的把自己卖掉的指标（权益），由别人参加团购交了房款自己分文没交的商品期房，幻想成自己买卖实体商品房来悔约运作是不是脑子进水了？

老混混 · 发表于 2010-11-9 19:01

老百姓心中有杆秤，蓬安县公安局团购780套房.外卖户一半多.每人交1万元オ一年多每平米涨1千多元，却没人反悔的.难是公安局的干警沒有马电人会算帐码.是笨蛋码。公安局局党委发出通知所有干警卖了指标的一律不得反悔，在社会上引起不良后果要负责。毫无疑问公安素质要出很多，马电是一群什么人组合的吗？上土地进去的，托关系走后门进去的，有几个是象公安局正规警校出来还要通过笔试面试才进去得了，最差也是部队下来的团级营级干部组成。马电职工比一下公安干警知不知道脸红。

流氓有文化 · 发表于 2010-11-9 22:59

湖南凤凰通报少女遭猥亵跳楼死亡案两警察涉案
2010年09月22日14:01凤凰县政府网站字号：T|T
2010年9月4日下午7时许，凤凰县天下凤凰大酒店发生一起女青年跳楼死亡事件。事件发生后，凤凰县公安局迅速组织民警对现场进行勘查，同时展开调查走访。在调查过程中发现，该事件应该受理为刑事案件办理。2010年9月5日，县公安局成立“9.4“专案组展开侦察，9月8日案件已成功侦破，林某等五名犯罪嫌疑人被抓捕归案，现将案件情况公布如下：

2010年9月4日，邱某和朋友候某、林某、杨某从吉首来到凤凰县游玩。4人到凤凰后，由林某在凤凰的朋友安排一起吃了午饭，席间几人喝了酒。饭后，邱某、候某、林某、杨某、韩某、隆某、王某等7人一起到“万紫千红”KTV包厢唱歌，到包厢后韩某邀约朋友龚某、徐某一起来玩。在唱歌过程中，杨某及隆某先行离开。邱某与候某等人在包厢内继续喝酒，而后，由林某等几人将邱某、候某送到天下凤凰大酒店9楼开了四间房休息。在房中，韩某等人多次猥亵邱某并欲与其发生关系，邱某从房间逃离后，从9楼走廊边的窗户跳下，当场死亡。经查，死者基本情况：邱某，女，16岁，湖北省黄石市阳新县浮屠镇人。

本案涉案人员林某（男，40岁，凤凰县竿子坪乡人，在竿子坪修车）、王某（男，34岁，凤凰县沱江镇人，凤凰县公交车司机）、韩某（男，34岁，凤凰县沱江镇人，凤凰县公交车司机）、龚某（男，32岁，凤凰县沱江镇人，凤凰县公安交警大队民警）、徐某（男，32岁，凤凰县沱江镇人，凤凰县公安交警大队协警），已涉嫌犯罪。9月8日，凤凰县公安局依法对林某等五名犯罪嫌疑人刑事拘留。凤凰县人民检察院已提前介入此案。目前，此案正在进一步办理中，凤凰县政法委组织相关部门正在有序处理善后工作。

凤凰县公安局

二○一○年九月二十一日