五洲国际的行骗套路揭秘
五洲国际其实就是另外一个高明的庞氏骗局：商铺售后包租不瞒你们说，三五年前我接触过这样的项目，当时我也想买一套商铺，而且也是这个套路，说是售后包租，包租掉。前五年给你租金，每年租金按照4%、5%、6%、7%、8%的形式递增，一直给5年。当时其实我最开始以为这个模式挺对的，后来我查了查相关的案例，同时也咨询了几个律师朋友，发现这个问题我果断退了定金。这里面的问题其实跟五洲国际是一样的问题，简单归集下五洲国际这个问题如下：
部分不发达的内陆城市招商，一些大的集团或者看起来比较大的集团就作为招商引资进来了；进来以后，必然要有一番远大的规范，凡事都是最大、最强、最牛，什么都是最好的。这样自然是最受瞩目的商业综合体或者即使义务商贸城这样的模式。大肆宣传，但是楼还没有盖。宣传的规模和牛逼很大。大到逆天。创造新的模式：无忧经营，十年托管，前3年房租抵房款（商铺包租）。开盘必然是抢购，一般人很难买到，即使买到了，都感觉到费了好大的劲，感觉自己捡了大便宜。实际上，几乎每个去现场向买的人都可以买到。买完以后开始交钱，预付，开发商收到钱；圈完钱跑路。五洲国际就是五丰·义乌商贸城就是按照这个模式进行。所以今天五洲国际跌这么多事完全可以理解的。这里面预付房子款项的业主是这样的状况：
1、商铺全款已经交了（有的业主不是全款就要还贷款）
2、商铺无法办房产证
3、商铺无法卖掉
4、商铺不能住
5、商铺也不能出租（因为按照协议商铺已经委托给开发商出租）
6、商铺也不能收益（开发商无法兑现返利）
7、商铺退掉拿不回钱（开发商已经资不抵债）所以现在要看看这个所谓的商铺包租方式是否合理合法？这中间究竟是怎么做。售后包租，就是以投资返利作为诱饵将商铺出售给业主。他的商业模式一般是签两个合同，一个是售，一个是租。售就是业主买房，《商品房买卖合同》。租就是业主再把房子出租给开发商（一般会单独找一个管理公司做甲方来规避法律，就是这家承诺保底收益，看起来是一家，但实际上不是一家，可能就只有一个法人，最终破产的时候好把问题都推到这个公司上）《委托经营管理协议》。这个交易过程业主通常不能真正拿到房子，也就是并没有交房交钥匙的环节。这个和正常的商铺有什么区别呢？正常的开发商做商铺，一般会售一部分房子给业主，另外一部分自己保留，然后进行统一经营。一般来说，商场好不好除了地理位置、商铺定位等因素外，最重要的因素是这家商铺的物业经营管理能力。这个管理是两个层次：物业管理和经营管理。一般来说，开发商自己保留的商铺比例越高，商铺（写字楼）就越好，反之销售的部分越多，商铺就越差。正常出售交给业主就可以的（部分）商铺，本来完全不需要再从业主手里租回来。开发商非要承诺一定的租金（通常利润丰厚，大概在房价的8%到16%），其实主要的目的是促成快速的将房子卖出去。目前专门搞商铺的开发商，几乎都不会采取这种形式，它的本质并非在于“卖房”，更多的是把商铺作为一种融资工具，快速的吸收资金。目的变化了，这样的项目就是为了吸收资金，结局自然就是注定的了。因为真正的做商铺的大多数还是自己去经营，自己去保留商铺。售后包租案，都会伴随后面一系列问题：租金不到位、物业管理发生问题、房产证无法办理、商铺经营不善、开发商跑路、管理公司跑路（破产）、楼盘烂尾。
1. 2011年最高人民法院明文规定售后包租等房地产交易行为将被纳入非法集资范畴 ；
2.《商品房销售管理办法》禁止开发商以返本销售、售后包租进行商品房销售，但未限定第三方法人或者开发商指定的第三方公司利用这些方式销售房产；
3. 真正成熟的市场类商铺，根本无需承诺售后包租；
4. 对于售后包租项目，尤其要留意价格中的水分问题；
5. 售后包租收益实际已经打入房价，一般来说开始几年的包租收益还能正常履行，但是之后的收益就未必能够兑现了 ；
6. 最好把自己跟开发商绑在一起，选择有开发商自己持有部分物业的商业项目。
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楼主: 何家玉
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发表于 2020-7-15 14:25
