西充房价会走到1500大洋一平方以下

云刚道长 · 发表于 2012-4-7 21:02

准确地说，我给出的价位是粗放的。毕竟房子的状态有框架楼，清水楼，粗装楼，精装楼之区分。我想我给出的是粗装的状态吧，而且我要说明的是，我估算了房价下跌的恐慌心态引起的过度效应，也就是可能低估的情况。所以我的标题是：走到XX以下。会触这个线，但维持多久并不可知。另外国内外经济未来，中国人口方向，城市化发展进程，西充经济未来及政府发展规划等也都是我考虑的因素，但说来就好多，我现在只就建安成本来讲理由。
很多人都把建安成本和房地产商必然赢利作为房价抗得住的理由，把国家为了经济必然挺房价作为救命稻草。我想世界上没有一个市场化了的工商业行业只赚不赔，也没有一个国家能硬挺一个行业数十年，出来混总是要还的，可能还得加倍还。

云刚道长 · 发表于 2012-4-7 21:02

OK，我来说说建安成本。一切以西充当地为基准吧。欢迎大家就以下估算拍砖，但别学狗。
基本建设成本，我参照二三线城市的成本来看，西充也就四线城市（它只值这个定位，工业没工业，商业没商业，旅游根本就没影，还能硬挺不泄的原因只是概念，还有外出人员的资金回流），我给的成本是600~800元/平方。取中间700
配套安装成本，以基本本费用的2成计算吧，给个150左右。
土地成本，各位完全可以去政府公开信息去看。我给个平均价吧，2000元/平方，摊薄楼面成本给200元/平方吧。有关系的朋友可以跟贴说明这个内幕情况。我给出的是南充市区中等地价，如果房价跌，地价能不能维持现有水平？回答是当然不能。但我仍以现有价格计算这份成本。

云刚道长 · 发表于 2012-4-7 21:03

各项税费，3%，30元/平方，不知高了还是低了？
其它建设隐性，10%，100元/平方，不要跟我讲灰色成本，地产商都不怎么赚钱了，狗衙门就少拿点，所以没大计划进去。
人工成本，建筑工人150~200元/天，按当下可以查证的数据，一栋五六层的住宅多少人工可完成？给予100元/平方的楼面摊薄高了还是低了？
现在来合计一下：700+150+200+30+100+100＝1280，给开发商二成的利，得1536.
如果仅从正常的做生意要赚钱这个角度来说，我给予正常算法，这个计算有没有问题，大家可以探讨。那么如果把非正常纳入考虑呢？是不是可以抵消未考量的成本及误差？也欢迎指正。

云刚道长 · 发表于 2012-4-7 21:04

各项税费，3%，30元/平方，不知高了还是低了？
其它建设隐性，10%，100元/平方，不要跟我讲灰色成本，地产商都不怎么赚钱了，狗衙门就少拿点，所以没大计划进去。

云刚道长 · 发表于 2012-4-7 21:04

人工成本，建筑工人150~200元/天，按当下可以查证的数据，一栋五六层的住宅多少人工可完成？给予100元/平方的楼面摊薄高了还是低了？
现在来合计一下：700+150+200+30+100+100＝1280，给开发商二成的利，得1536.
如果仅从正常的做生意要赚钱这个角度来说，我给予正常算法，这个计算有没有问题，大家可以探讨。那么如果把非正常纳入考虑呢？是不是可以抵消未考量的成本及误差？也欢迎指正。

云刚道长 · 发表于 2012-4-7 21:04

人工成本，建筑工人150~200元/天，按当下可以查证的数据，一栋五六层的住宅多少人工可完成？给予100元/平方的楼面摊薄高了还是低了？

云刚道长 · 发表于 2012-4-7 21:05

现在来合计一下：700+150+200+30+100+100＝1280，给开发商二成的利，得1536.
如果仅从正常的做生意要赚钱这个角度来说，我给予正常算法，这个计算有没有问题，大家可以探讨。那么如果把非正常纳入考虑呢？是不是可以抵消未考量的成本及误差？也欢迎指正。

云刚道长 · 发表于 2012-4-7 21:09

砍成几段后，可能有部分被弄丢了，意思就那样了。打字不行，用了很长时间去做，弄丢了也不想再弄了。只能心里暗骂网监的先人了。

秋叶黄了 · 发表于 2012-4-7 21:53

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楼主，从一种方面来说，你说的是没错，但是你要明白两点，我就说两点，因为也挺不想打那么多字的，算我懒哈
我认为中期还是应警惕报复性上涨，一是因为，中国非完全市场经济，你也知道房地产绑架了经济，在外需持续下滑，内需扩不起来的时候，你认为政府会松绑房地产吗？二，中国人的心理，好多中国人没有经济金融意识的，都是跟风，买涨不买跌的，08年的金融危机大吧?下行了多久？影响了多久？最后还不是迎来持续的涨幅？况且现在央行后续还会调低准备金，且通货膨胀也会加速一部分人转移投资，其中房地产最方便，看得见莫得着也颇受一般投资人的青睐，况且，虽所谓的“刚需”没那么夸张，但一定的市场需求量还是有的，现阶段的冷清只是市场调控信号加深大家观望情绪

当然，我也希望房价能适度下调，因为我也不是要卖的，再说，还没装修呢，要是房价下行，产业链都会受到影响

最后，乐见大家各抒已见，毕竟，就房地产这一块，一直以来争论还是蛮大的

云刚道长 · 发表于 2012-4-8 08:40

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你所说的房价HOLD住的理由我认为不成其为理由，我先听听别人的意见再来回复你。

酒红色的心 · 发表于 2012-4-8 08:53

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你说的楼面价格也不成立，2000一平米的地如果楼面只摊200的话容积率必须高于10才行。在西充容积率高过10的好像只有凌云帝景吧？可人家的地价500多万1亩，平摊到楼面上也超过800了。

恋曲2011 · 发表于 2012-4-8 10:47

我不大相信以后会降成这个价格，前面的符号￥不要变成$就好了。

云刚道长 · 发表于 2012-4-8 11:07

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首先谢谢你的回复。从南充政府网站的公开资料可查，南充市区的地价是1000~4000之间。西充住宅社区的地面建筑密度如何不需要我讲，公共设施占地比例如何大家可以看得见。姑且给个10%好吧。那么地面商铺的卖价摊薄住宅价要不要考虑呢？商铺的价格比住宅价高多少也不需要说了。我以平均6层的无电梯住宅来计算的，如果电梯房，必然有楼层摊薄来抵消公共设施的成本增加，所以基本上成本相当。我说过，我姑且取南充市区地价中值2000一坪，实际上西充的地价有没有达到南充市区地价中值呢？那么摊销到楼面地价是2000*1.1/6＝366元一坪？我给的是200元一坪，你给出的是800元一坪。

云刚道长 · 发表于 2012-4-8 11:19

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你说的楼面价格也不成立，2000一平米的地如果楼面只摊200的话容积率必须高于10才行。在西充容积率高过10的好像只有凌云帝景吧？可人家的地价500多万1亩，平摊到楼面上也超过800了。
1.你弄清楚容积率与建筑密度再讲话。
2.“人家的地价500多万1亩”，我给你换算一下。姑且以500万一亩计吧。1亩等于666.67平方米，折算是7500元/平方米，请问你的地价都是7500/坪了，姑且以100%的建筑密度，10层高算吧，那么摊薄后的楼面地价是750？好象接近你的800哟，你是不是这样计算的呢，呵。不知你在哪知道的地价，也不知你在哪看到100的全楼，连条小路都没有的小区？

酒红色的心 · 发表于 2012-4-8 11:37

西充县国土资源局国有土地使用权拍卖出让公告(西国土告字[2012]004号)
西国土告字[2012]004号 2012-3-29

经西充县人民政府批准,西充县国土资源局决定以拍卖方式出让 2(幅) 地块的国有土地使用权。现将有关事项公告如下：

一、拍卖出让地块的基本情况和规划指标要求 :

宗地编号：  2012-009 宗地面积：  19620.09平方米宗地坐落：  县城诚信大道
出让年限：  70年容积率：  大于或等于1并且小于或等于2.6 建筑密度(%)：
绿化率(%)：建筑限高(米)：  小于或等于36 土地用途：  中低价位、中小套型普通商品住房用地
投资强度：  万元/公顷保证金：  800万元
现状土地条件：
起始价：  3200万元加价幅度：
备注：  此宗地用途为商业、住宅，商业40年，住宅70年，建筑层数小于等于12层.

底价给你就行了，算一下楼面地价是多少？

酒红色的心 · 发表于 2012-4-8 11:40

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凌云帝景是38层的，麻烦你了解清楚后再发言。

一醉一陶然 · 发表于 2012-4-8 11:41

不可能的事情，现在工价那么贵，很多夫妻都在工地上打工，儿女多的话还得供儿女上学，房价一降，工价就要随之而降，你还要人家活吗？

酒红色的心 · 发表于 2012-4-8 11:41

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容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有6000平方米的建筑总面积，其容积率为0.6。

规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层（小高层）低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。

房屋价值不单是按每平方米建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.60左右比容积率1.20左右的房屋，每平方米价格要高出一倍左右。

云刚道长 · 发表于 2012-4-8 12:42

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宗地编号：  2012-009 宗地面积：  19620.09平方米宗地坐落：  县城诚信大道
出让年限：  70年容积率：  大于或等于1并且小于或等于2.6 建筑密度(%)：
绿化率(%)：建筑限高(米)：  小于或等于36 土地用途：  中低价位、中小套型普通商品住房用地
投资强度：  万元/公顷保证金：  800万元
现状土地条件：
起始价：  3200万元加价幅度：
备注：  此宗地用途为商业、住宅，商业40年，住宅70年，建筑层数小于等于12层.

我帮你算过了。按你的底价计算：32000000/19620.09＝1630.98元/平方，跟我给的地价还低，那么2000是不是适中的价格？再说了，我说过，未来的地价是必然要降的，莫非房价跌了，地价还雄起不泄？