四川省南充军分区干休所拆迁争议调查
2007年8月3日，对四川省南充軍分区干休所红军大院反映强烈的强行拆除争议，我们专程赶赴南充市进行了实地考查。与干休所所长梁建文、政委杨光明及红军大院健在的老红军、部份老红军遗霜，及老红军后代子女多人进行了交流，基本清楚了双方争议情况，并对双方争议的焦点进行了一些沟通协调。
我们一行意图通过实地考查，深入了解双方争议情况，力争促成协调化解矛盾，但非常意外的是，事情并非想象的那样简单。在该争议中，有人为出售土地导致的不良因素，也有因现行房改政策规定滯后，产权不明晰引发的后果。在该争议中，由于60年代历史遗留的原因所致，涉及的法律关系较多，需要有关方面在尊重历史事实的基础上，按公平原则去认定。也需要争议双方保持冷静、克制，进行公平对话沟通，避免事态括大。
我们见到，干休所已在营房区域建成了90余套建筑面积在160-200余平方米左右的安置新房，为什么红军大院住户坚决拒绝搬迁呢？
大院住户认为，首先，干休所没有经大院全体住户协商同意，擅自卖出土地再要求居住了几十年的住户无偿拆迁，强行要求住户只能购买营房区内无国有土地使用证的軍队经济适用房，也剝夺了老一辈以安家费修建的属私有性质的房产不具有合法性。
考查中了解到，现大院中大部份住户为红军遗霜，及老红军后代子女，有部份子女已下岗失业、及退养等，拿出15-20万购房存在困难。
住户认为，父辈使用个人安家费在划拨土地上修建的私有房产，有别于其它干休所成立后统建统管的产权属性。老红军当年的安家费与现在的一次性住房补贴均归个人所有，在划拨土地上修建的房产，其产权属性是非常明确的，应当适用继承的法律关系。
住户提出，军委及总后勤部下发的一系列房改政策文件快10年了，很多地方早就房改了，而一系列房改政策也并不包括老红军以个人安家费在划拨土地上修建的房产。按《国务院办公厅、中央军委办公厅关于印发军队转业干部住房保障办法的通知》（国办发〔2000〕62号），也仍然规定，解决全迁户军队转业干部的住房问题，所需建房用地由当地政府采取行政划拨办法解决。各地应结合小城镇旧城改造，支持和鼓励军队转业干部以一次性住房补贴改造、修建自有住房。由此可见，其私有产权属性是非常明确的。
根据实地考查了解的基本情况，我们认为，应该探讨几个问题：
一、大院房产以安家费建房该怎样认定产权属性，是否适用继承的法律关系？
二、该大院土地权属是軍产还是民用地？土地权属若是划拨的民用地，应该由谁来与住户协商并拆迁安置住户？
三、南充干休所在軍用营房区修建拆迁经济适用房房出售是否符合现行规定？
四、大院房产应否在拆迁前按房改政策先房改后拆迁？
现根据干休所意见及红军大院住户双方意见，对双方争议的矛盾与客观存在的实际问题提出一些看法及建议。
实地考查了解的基本情况
红军大院地处南充市中心东风巷3号，及东风巷3号位置对面，大院分上、中、下三个院，占地约40亩左右。于60年代初、中期分别修建，统称为老点。红军大院上、中、下三个院老点共有老红军、老八路36户，均是60年代初期离休后按照当时的军委政策，由各大軍区专门按职级标准拨给个人的安置费建成，并由各軍区分别派人来选址单独建成，并购买了家俱用品，当时名为“东风村”。现有90多岁老红军、部份红军遗霜，及老红军老八路后代子女30余户居住。
南充軍分区干休所于70年代初，为照顾老干部的生活成立。
据干休所所长及政委在办公处访谈时介绍，南充干休所为“盘活土地”在距东风巷几百米的相隔一条大街的干休所营房区域内已修建成共三幢六层安置楼房90余套，建筑面积在160-200平方米左右。东风巷有8户已搬进干休所营房区内经济适用房楼房入住。经实地考查，进入楼房查看，证实了上述事实。
现有东风巷老点上、中、下三个院中老红军及遗霜、红军子女28户拒绝购买新建经济适用房。东风巷口上院中有12户各自独立的老红军平房住户，每户均在100平方米以上。
强行非法拆除 严重违反相关法律规定及法定程序
房地产开发商于2007年7月24日上午，派民工及社会上人员多人闯进东风巷口的上院老点对空房进行强拆，遭到住户们强烈反对，并立即打110报警，警察来到现场予以制止，要求立即停止拆房，并警告在问题没有解决前不许再拆房，随后警方将拆房方和住户代表一起带到派出所调查。
根据一份南充干休所于2007年7月11日给营山县荣泰房地产公司《关于拆除老点旧房的复函》，我们见到该《复函》内容为，南充干休所与荣秦房地产公司签订了《軍用土地转让协议》。南充干休所按每平方米10元价格，收取了荣泰房地产公司3万元房产残值费，同意了房产商的拆除申请。按收取3万元计算，南充干休所在未征得红军大院全体住户同意，未公示情况下，已经擅自卖掉了红军大院全体住户的所有房产。
在迁走的5户相邻处，一户老红军遗霜约90岁左右座在轮椅上的住户未迁。在拆除时，因操之过急的拆除时的燥声、尘土，安全因素等，引发了红军大院全体住户们的强烈反对。据干休所介绍，因东风巷社会治安环境差，常有吸毒人员进入及偷盗发生，为保障住户生命财产安全，履行干休所的管理职责，以对老一辈革命家负责任的精神，对5户已搬迁后留下的空房进行了拆除。
我们在拆房现场看到，生长了几十年的绿树及竹林环绕的上院12户独立住户中，已搬迁的5户空房已被拆成了一片废虚，现场已是留下了一堆堆废砖烂瓦，影响了其它住户的生活及安全。经大院住户与干休所交涉，干休所承诺保障水电、光纤电视等畅通，并已用拆房的废砖建起了几十米长的围墙。
据干休所所长、政委介绍，南充军分区干休所前任领导于2005年3月，就已将红军大院上、中、下三个院土地29亩多、以40万一亩售给了房地产开发商。(而当时干休所周边土地的市场价格每亩均在百万元左右) 据干休所所长、政委称，在土地售出后我们才调到干休所任上，也在积极寻求解决补救办法将尽力维护住户们的利益。
据悉，干休所房改在2002年至今，因对新点执行房改，老点不房改，导致了不少人为的纠纷。特别是未经全体住户协商同意擅自出售土地，并从老点撤走了工作人员和干休所医务室，以及某房地产开发商公然将开发商的牌子挂到了红军大院中院的门口，激发了全体住户的强烈反对，开发商才将牌子撤走。住户认为，未经红军大院全体住户同意，干休所前任领导擅自出售了土地，现任又卖掉了房产，也就有了所述的开发商非法强拆事件。
我们认为，拆迁安置的诸多问题没有解决，干休所在没有按照相关法律规定及法定程序，与全体住户达成拆迁协议之前，先卖掉了红军大院土地，再同意房地产开发商强行拆除是严重违法的。若房产商按干休所同意的《复函》再次强行非法拆除，将可能导致严重的冲突及对抗事件，我们决不希望再看到强行拆除引发的任何后果。
干休所新建经济适用房购买条件
干休所90余套新房购买条件：一是按在世老红军应享受軍级、师级别规定面积。二是按在世红军遗霜享受成本价格。三是根据老红军后代子女无房户不同的情况以经济适用房售价出售给大院住户，经济适用房售价每平方米尽量不超过1000元。该房有产权证，无分户国有土地使用证。四、针对经济困难的下岗失业后代子女大院住户，无力购买可以公房方式租用。(另了解到南充市区经济适用房全产权有双证，售价每平方为2300元左右)
实地考查中了解到，上文中提到的座在轮椅上的约90岁左右老红军遗霜，按师职面积购160平方米，应付房款13万余元，而生活费月收入不到1000元。大院住户反映，2006年12月28日干休所下发的购房通知缴费单，师职155560元、军职按200580元缴费。
安置费性质
大院住户认为，该红军大院由安置费修建。现住房为各军区60年代分别按职级标准拨给老红军个人的安置费修建，并为老红军购买了家俱用品，应为老红军个人所有，子女应当享有继承权。住户称，60年代拨给老红军的安置费，实质上是安家费。当年一些老红军拿着安置费回老家农村去自己建了房，一些老红军拿了安置费跟随了子女同住。这些老红军从小离开了家乡转战南北，建国后离开軍队退下来时，各军区专们发给了安置费安家养老。南充地区当年划拨了一片地，由各军区各自在不同年代，分别发给了安置费修建了老红军安家住房。当时名为“东风村”也根本就没有成立干休所。干休所于70年代初，为照顾老干部的生活才成立。住户认为，干休所只能属于地方軍区为照顾老红军养老、医疗服务的物业管理性质的机构。
据悉，一名上世纪70、80年代曾经在南充军分区干休所（当时名称是：四川省军区南充干休所）工作过，现转业在南充某派出所工作的所长听到此事后大吃一惊：干休所的老红军都是60年代初、中期从全军各大军区如沈阳军区、北京军区、南京军区、济南军区、成都军区、昆明军区和国防科工委等离休安度晚年的，他们的房子是各大军区发给老同志的安家费，委托南充军分区建的。80年代初，张还因工作关系到成都军区查看了几位老红军档案，亲眼看见记载有各军区发给的“安家费”，所以房子的产权应该是明确的。特需提及的是：鲜老红军（阆中人）是南京军区专门派营房部门的同志带上鲜老红军的“安家费”来到南充，亲自选地址、购材料，亲自组织实施建住房，在建房问题上，根本就没有让南充军分区插手。房子建成后，南京军区又将鲜老红军护送到南充新房入住休养。
大院住户称，按安置费的定义，正如现今的军转干部是根据軍龄发给安置费、下岗职工安置费、拆迁安置费、征地补偿安置费等均归个人所有。父辈为了国家利益在枪林弹雨下冲杀，老了却只能借住一席养老之地吗？后代子女在这住房里生活了几十年，却要面临被掠夺遗产，抱着父辈的遗像被赶出家门？干休服务所干出了不顾地上私业，将代管理的民用地以所谓“盘活土地”的商业行为，不征求住户同意，擅自卖给了房地产开发商。父辈用发给的安家费各自选址建房安家，应属于后代子女的遗产。军队房改快10年了，全军各干休所都基本按政策完成了房改工作。军队房改是在市场经济形势下，将统一修建的公有住房以优惠价出售给现有住户。
据悉，干休所甚至还取消了一户老红军后代子女的拆迁资格，老父母在房改期间去世，该后代子女在该房长期居住多年，取消其资格是不当的。
南充干休所以利益为目地“盘活土地”，将老点从民用土地上拆迁不给予补偿，不予产权置换，要求购买不能办土地使用证、不能对外出售的干休所营房区经济适用房，迫使住户放弃原有住房再高价出售住房。
盘活土地性质及地产属性
盘活土地，一般是指地方政府对闲置、空闲土地的盘活利用。盘活存量土地就是要通过明晰土地产权，量化土地资产价值，促使存量土地资产以不同的价格进入市场进行交易，实现土地的产权流动与重组，达到生产要素与土地资源的优化配置。盘活存量土地是以行政手段去引导，用经济手段来实现价值，同时运用地价杠杆，发挥市场作用，形成盘活存量土地的利益驱动机制。南充干休所“盘活土地”其目地，并非为了军队设施，也不是公共利益。而是将非空闲土地以盘活赢利为目地。该出售土地行为是否合法，至今没有见到过省军区及总后勤部的相关批文。南充干休所不顾地上住户房产擅自出售土地，应当可以证明的是，该宗地皮并非军产，而是可以流通的民用地。我们认为，南充干休所出售“盘活土地”前，应向大院住户出示省军区及总后勤部的相关批准文件，并予以公示。
干休所在军队营区内修建、并出售拆迁经济适用房不合法
根据《总后勤部军队公寓区与售房区划分管理规定》（[1999]后营字第457号文规定，尚未将营区划分为军事行政区和家属生活区的单位，应当按照总参谋部、总后勤部《营区划区规划实施方案》，首先划出家属生活区。在营区内、不能与军事行政区和公寓区隔离、不能形成独立院落的干休所。原则上不划售房区。现住在公寓区内的非军队在职人员，应当采取调整、置换和安排购买住房等办法逐步迁出。由此可见，在干休所军事行政区内域内修建、并向非军队在职人员出售无法划分的混住安置房，不符合总后勤部营区划分管理规定。
我们根据大院住户出示的一份南充军分区干休所发的《干休所经济适用房购买协议书》，证实了上述基本情况。协议书中标明，所购住房用户不得对外出售出租，即不使用只能由干休所按综合成本价回购，并从费用中扣除土地出让金。同时还明确规定，如因軍队建设需要，所购住房必须无条件迁出。(根据国家相关规定，軍队营房区、政府机关大院、科研院校区、学校教学混住区域不能对外公开出售。)
看法及建议
根据上述情况及相关规定，我们认为，干休所应尊重60年代历史遗留的事实，充分考虑安置费性质及红军大院住户长期居住的事实，按公平自愿原则充分协商。是否适用继承的法律关系？应否在拆迁前按房改政策先房改后拆迁？或按拆迁贯例以产权置换安置商品住房，或以自愿原则按当地同等地段商品房价格予以经济补偿。南充干休所红军大院情况，与成都市委办公厅以货币形式安置成都市某红军院拆迁相似，建议调查研究。
自2002年以来，老点住户曾多次联名上书南充军分区、省军区、中央军委至总后勤部等有关部门。特别与开发商发生强拆冲突后，干休所与住户的矛盾日益尖锐。我们认为，为避免事态括大，干休所首先应要求开发商停止拆迁。若干休所与住户双方无法协调一致，应共同形成意见，请求四川省军区、总后勤部等相关部门调查确认，形成处理意见。
2007.08.26
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发表于 2007-9-4 23:07
