对陈小原与天亿公司一案的一点见解
近段时间来有关陈小原与成都天亿置业有限公司（下称天亿公司）商品房买卖合同纠纷一案炒得沸沸扬扬，根据报道的相关事实，本人出于对法律的兴趣谈谈自己的看法。
一、本案中实际涉及两个法律关系，即陈小原与天亿公司之间商品房买卖合同法律关系和陈小原所在公司福州德盛装饰设计有限公司（下称德盛公司）与天亿公司之间工程设计施工关系。两者之间是相对独立的法律关系，任何法律关系均由主体、客体、内容三要素组成。
具体到本案，一是陈小原与天亿公司间就陈小原购买天亿公司开发的商品房双方经平等协商后达成一致，双方就此设定各自的权利义务；二是天亿公司与德盛公司之间就工程设计施工达成一致，双方就此设定各自的权利义务。所以两个法律关系的主体、客体、内容均不相同。
从案件事实看，德盛公司与天亿公司签订的《装饰设计施工协议书》中有“以德盛公司代表陈小原购买天亿公司工程价款10%的房子”的约定，而事实上陈小原与天亿公司签订《商品房买卖合同》在前，天亿公司与德盛公司签订《装饰设计施工协议书》在后，并且《商品房买卖合同》也由陈小原本人亲自履行。
有人认为，陈小原与天亿公司签订《商品房买卖合同》的真实目的不是为了居住、投资，而是为了另一个合同目的实现即获取相关工程，在天亿公司违约不能达到获取工程这一目的后就以此否定陈小原的购房行为。这一观点毫无道理，因为只要不是以合法形式掩盖非法目的的法律行为就应当受法律保护。实际上，陈小原购房的行为是获取装饰工程的条件而非原因，陈小原购房的目的是：获得合同约定的房屋，而非其他。所以说，陈小原的购房行为是完全独立的民事法律行为，至于有人认为陈小原的购房行为没有完成就更站不住脚了。
二、陈小原与天亿公司间商品房买卖关系是否解除。
从报道的资料看，大多数观点认为陈小原与天亿公司间商品房买卖关系还是依法成立的，但依据陈小原2003年5月8日给天亿公司的函件就认为陈小原与天亿公司间商品房买卖关系已经解除，对此谈谈本人的看法。
陈小原给天亿公司函件上的文字表述：因《协议书》未能履行，陈小原于2003年5月8日致函天亿公司，称“但迄今已逾两年，贵公司一直未与我方签订装饰施工合同。贵公司不但单方面严重违反了双方签订的协议，给我方造成了重大的经济损失，同时也一并丧失了我方购房的前提和基础。基于此，我方郑重提出下列要求：1、请贵公司于2003年5月30日前一次性返还我方已付出的购房款及资金利息。2、赔偿由此给我方造成的经济损失。”
有人援引合同法的相关法条认为陈小原的上述函件就是通知天亿公司要单方面解除合同，且合同自通知到达时解除。我认为这种观点是错误的。基于如下原因：
我们同样也先来看看对方引用的《合同法》关于合同解除的规定：
【第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
（从上述法律规定可知，合同的解除包括两种情形：一是双方约定解除；二是具备法定事由时当事人一方依法定解除。也就是说，因当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可依法解除合同。】
持以上观点的人，片面引用了合同法第九十三条、错误的理解了合同法第九十四第四款。依据如下：
首先，合同法第九十三条有两款，持上述观点恰恰没有引用第二款即当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
本案中，陈小原与天亿公司签订的《商品房买卖合同》中没有关于一方可以解除合同的条件的约定，《商品房买卖合同》第六条、第七条、第八条、第九条关于天亿公司违约后双方均选择合同继续履行，如果《商品房买卖合同》中有函件中相关内容的约定，那持这种观点就完全正确，很遗憾合同并未有函件中相关内容的约定！所以，本案无当事人双方约定解除合同的情形。
其次，如果具备合同法第九十四第四款规定的情形即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人一方可以依法定解除合同。但该合同目的应当如何理解呢？是买房的目的不能实现还是承揽工程的目的不能实现？应当是买房的目的不能实现的情况下陈小原可以依据此法律规定单方解除合同，而不是承揽工程的目的不能实现。尽管陈小原向天亿公司发去函件也不能以此确认是法定解除。原因如下：
三、关于2003你5月8日陈小原向天亿公司发去的函件的性质。
因《协议书》未能履行，陈小原于2003年5月8日致函天亿公司，称“但迄今已逾两年，贵公司一直未与我方签订装饰施工合同。贵公司不但单方面严重违反了双方签订的协议，给我方造成了重大的经济损失，同时也一并丧失了我方购房的前提和基础。基于此，我方郑重提出下列要求：1、请贵公司于2003年5月30日前一次性返还我方已付出的购房款及资金利息。2、赔偿由此给我方造成的经济损失。”
笔者认为，此函件内容应当是陈小原与天亿公司就解除《商品房买卖合同》进行协商的一个单方面意思表示，且该意思表示附有前提条件即1、请贵公司于2003年5月30日前一次性返还我方已付出的购房款及资金利息。2、赔偿由此给我方造成的经济损失。”
因为，其一、原《商品房买卖合同》中没有协商解除的相关约定，陈小原不能依约定单方解除《商品房买卖合同》；其二、天亿公司开发的楼盘又在建设中不存在购房目的不能实现的情形，陈小原也不能依法定解除《商品房买卖合同》。为此，陈小原只有与天亿公司进行协商解除《商品房买卖合同》，所以才有了这份函件。
但是，从报道资料显示，天亿公司收到陈小原的函件后没有对陈小原附条件的单方意思表示进行任何回应。可见，陈小原想通过协商解除《商品房买卖合同》的意愿也没达到。
以上事实表明，这份函件不能认定为是约定或法定解除合同的依据！
四、有关陈小原所购六套商品房的权属归属。
据报道资料显示，陈小原购买六套商品房后依约支付了购房款，进行了备案登记。后天亿公司未对陈小原的函件内容作任何回应的情况下单方对备案登记予以了变更并登记在其自己员工的名下，后经陈小原举报，天亿公司、市房管局又把房屋备案登记恢复在陈小原名下，同时房管局出具书面材料证实陈小原的这几套房屋备案信息是唯一的没有重复，2006年4月29日天亿公司又出具书面材料证实陈小原所购房屋原房号与现房号的对应关系。以上证据证明在事实上天亿公司事后又两次追认合同的有效性即又两次确认购房合同有效且未解除！！！
以上事实及法律条款表明，陈小原的购房程序已经实际完成，且购房合同从未解除过！
另，依据《物权法》第二十条 当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
为此，尽管天亿公司对陈小原所购房屋的备案信息进行了非法变更，后经查实又进行了恢复，所以陈小原依法实际已享有所购房屋的物权权利。此后的购房者实际与天亿公司之间是一个债权关系。当然，对后来的购房者也值得同情，但看问题还是理性为好。
楼主: 我如今无法再沉
当前版块2016年12月1日之前所发主题贴不支持回复！详情请点击此处>>
客户端下载
发表于 2009-8-30 16:19
