日前，成都公布新版《成都市物业管理条例》（以下简称《条例》），将于2024年10月1日起施行。针对当前市民经常碰到的问题，小区、物业容易产生纠纷的情况，通过新修订的条例进行明确。
据成都市住建局相关负责人介绍，此次《条例》新增业主共有资金管理、物业服务信息公开、物业费预收、物业费双向调整等市民关注关心的内容；也新增了物业专有部分和共有部分使用规范、车位出售（租）规范，电瓶车使用规范，既有住宅加装电梯、加装充电桩等规定，切实解决当下小区管理中最容易遇到的热点问题。
一、明确共有资金的范围，加强对共有资金的监管
新版《条例》明确了业主共有资金包括利用共有部分经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；管理规约或者业主共同决定由全体业主共同分摊缴交的费用；业主共同决定实行自行管理的，按照自行管理方案分摊交纳的管理费；共有部分被依法征收、征用的补偿费；共有资金产生的孳息及其他合法共有收入。前述资金都应纳入业主共有资金账户进行管理。
同时，对业主大会成立前后的管理主体进行规定。业主大会成立前，共有资金由物业服务人开设业主共有资金专门账户，代为单独列账管理；业主大会成立后，业委会开设业主共有资金账户，物业服务人应及时移交。同时规定共有资金账户应当接入市智慧物业系统，为业主查询提供便利。对未开设业主共有资金账户、未将业主共有资金全部存入账户或者未将业主共有资金账户接入市智慧物业系统的，可对物业服务人处予以2-5万元罚款，对业委会直接责任人员处3千元-1万元罚款。
二、压实物业服务人责任，倒逼提升物业服务质量
针对物业服务信息不对称的问题，在《条例》中新增信息公开机制，规定物业服务人定期通过线上线下方式对物业服务事项、公共收益、物业费收支情况等10项事项进行公示公开，赋予业主查阅权、复制权，使物业服务过程更加公开透明。对违反信息公示要求的，《条例》规定要对物业服务人处1-3万元罚款。
针对目前群众普遍反映的小区物业服务水平参差不齐的问题，紧盯小区物业服务最关键的责任人—项目负责人，进一步完善项目负责人制度，将7类严重损害业主权益的行为纳入其信用评价，加强信用信息管理；同时规定住建部门记录项目负责人执业情况，开展职业评价，加强物业服务职业队伍建设。
针对物业服务人退出不规范、存在拒不退出的现象，在《条例》中明确退出程序、移交清单。规定物业服务合同终止且已经选聘新物业服务人或决定自行管理的业主已经接管的，原物业服务人拒不移交资料或拒不退出的，业主可以不支付合同终止后的物业费。同时，对拒不退出物业管理区域的，自责令规定时间届满次日起，对物业服务人处每日一万元罚款，且两年内不得承接新的物业项目，对物业服务人的项目负责人给予警告，处一万元以上三万元以下罚款，以此压实物业服务人的退出移交责任。
三、回应民众关切，规范物业收费行为
针对部分建设单位在销售时承诺减免物业费的行为，《条例》第六十四条规定“建设单位向购房者承诺为其支付一定期限物业费的，应当书面告知物业服务人和购房者，并按照承诺履行支付义务。”，这使口头承诺变为合同约定内容，更加保障购房者及物业服务人合法权益。
针对物业费预收金额过大存在一定风险的问题，新增物业费预收制度。明确预收物业费的不得超过一年、不得超过合同有效剩余期限且不定期物业合同不得预收物业费，同时明确预收资金信息接入市智慧物业信息管理系统，便于有效监管预收资金。
针对全国物业行业存在的物业服务收费标准调整难、程序不规范的问题，新增物业服务收费标准双向调整制度。在遵循质价相符的原则下，业主、物业服务人均有权提出调整收费。通过规范程序，既能对多年未能提价的小区调高收费标准，确保物业服务质量提升；也能对价格偏高但质价不符的小区调低收费标准，保障物业服务双方的合法权益。
四、车位应首先满足业主需要，不得只售不租
除了费用，停车难是当下许多住宅小区遇到的问题，对此《条例》也做了详细规定。
其中明确，物业管理区域内按照规划设置的车位（库），应当首先满足业主需要。规划配比内的车位（库），建设单位不得出售给业主以外的单位或者个人。
建设单位在销售房屋时，应当将车位（库）规划配建数量、位置、租售价格等信息在房屋销售现场公示并书面告知买受人。同一物业管理区域内有不同物业类型或者分期开发的，建设单位还应当公开各物业类型（区域）的车位（库）配置情况。
建设单位应当公开未出售或者未附赠的车位（库）信息，业主要求承租的，建设单位不得拒绝。车位（库）有空余的，经公示后，可以临时出租给业主以外的单位或者个人，每次租期不得超过六个月。
近年来，时有因电动自行车违规充电或电梯轿厢运载电动自行车及配套电池引发火灾事故。本次修订增加了禁止在公共门厅等场所停放或充电、禁止利用电梯轿厢运载电动车及动力电池的规定，进一步保障业主人身和财产安全。
五、针对新形势新问题，创新探索新举措
成都市住建局相关负责人表示，综合来看，此版《条例》中既有市民关注的热点问题，也有当下新形势下的现实需求。
其中，为适应人口老龄化的需求，提高既有住宅的宜居水平，将成都既有住宅增设电梯经验固化于条例中。鼓励既有住宅增设电梯，政府依法推动既有住宅增设电梯，业主依法配合既有住宅增设电梯，同时对相关费用的承担方式予以明确。
2019年以来，成都市以“电梯综合保险”为基础，建立了“保险+服务+物联网”电梯维保维修新模式，电梯故障受理响应缩短至15分钟，赢得了各方一致好评，保障了业主电梯乘用安全和出行便利。本次修订将电梯综合保险的创新实践经验固化到《条例》中，新增业主共有资金经共同决定可以购买保险服务的规定，通过引入共有部分保险服务提升共有部分的维保维修效率，增强群众获得感、幸福感、安全感。
此外，针对新情况新问题在全国率先形成新制度。例如将对居（村）民委员会、物业管理委员会中履行职责的公职人员纳入监察重点，赋权镇（街道）对业主大会、业委会会议指导监督并把好议题、议程关，有效规范业主自治行为，提升治理能力。
（川网传媒·四川手机报记者 李瀚林）
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发表于 2024-4-19 08:16
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发表于 2024-4-19 05:41
