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本人认真读完（2025）川0118民初5710号民事判决书后，对案件事实认定、证据采信及裁判逻辑存在多处重大疑问，合理怀疑依然存疑。本着依法维权的原则，客观梳理案件核心事实矛盾与法律适用疑点，供邻居参考。
一审经审理认定事实如下：2014 年 2 月 9 日，锦绣岷江公司 （甲方）与波塞冬公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，案涉物业服务费备案价格为7.05元/平方米/月。同时认定：2013年12月27日，业主与开发商签订《商品房买卖合同》时，提前约定物业服务企业为波塞冬公司，“业主知悉并同意按5.95元/平方米/月标准缴纳物业费，该物业服务费可能与其他物业收费标准不一致，业主对此无异议。”
对一审认定的事实我们有以下疑问：
第一，未经招投标开发商就选定了前期物业服务人，确定了物业服务价格。违反《物业管理条例》第24条的规定，应当认定《前期物业服务合同》无效。第二，从销售与选聘物业时间顺序看，“先售房、后选聘物业”，违反《四川省物业服务招标投标管理办法》，《四川省物业服务招标投标管理办法》第七条明确规定：“新建住宅物业，建设单位应当在房屋销售前完成前期物业服务人选聘工作，并签订前期物业服务合同。”顺序颠倒足以证明前期物业服务企业选聘没有依法进行，存在明显的未经招投标就提前确定自己人中标。足以让人对案涉项目前期物业选聘程序的公开性、公正性、合法性产生重大合理怀疑，存在行业内俗称“先上车、后补票”的程序违法行为，实质是提前内定物业服务人，直接影响《前期物业服务合同》的合法性基础与效力认定。
开发商与物业服务企业依法签订的《前期物业服务合同》是物业服务企业收取物业费的唯一合法依据。《前期物业服务合同》合法性已不存在，自然失去收取物业费的合法依据。剩下的就是开发商在《商品房买卖合同》中强加给业主的物业服务人和物业服务费价格，物业公司不是《商品房买卖合同》的当事人，无权依照该合同向业主收取物业费。一审支持物业收费裁判基础有待商榷。
第二，判决书认定“物业费备案价7.05元/平方米/月”。该认定缺乏有效备案档案佐证。比如公开《前期物业服务等级核准及收费标准备案表》，自然能够证明物业费标准经过备案。不公开《前期物业服务等级核准及收费备案表》，无法证明物业服务收费标准经过合法备案。之前，多位业主走访价格主管部门及当事物业公司，结论与一审认定完全相悖。
1、2024年，多名业主前往成都市新津区发改委价格科查询案涉小区物业费备案档案，价格主管部门工作人员明确答复：亚特兰蒂斯安菲娅岛项目物业服务费收费标准未在物价部门备案；
2、2025年8月22日，包含本案当事人在内的四名业主前往波塞冬物业公司查阅物业服务费价格备案资料，物业公司经理公司刘涛（该案原告出庭代理人）明确告诉查阅的业主：物业服务费收费标准未经物价主管部门备案。成都市物价局、成都市房管局〔2007〕268号文件、成都市发改委〔2012〕1345号文件均明确规定：小区物业费收费标准超出政府指导价的，必须经物价主管部门备案，未经物价主管部门备案不得超过政府指导价标准。物业收费标准备案与否，是本案物业费收费是否合法、裁判事实是否成立的核心关键。目前物价主管部门、物业公司两方均自认无备案档案，而判决书单方直接认定存在7.05元备案价格，该认定缺乏原始备案书证支撑，裁判依据明显不足。
综上，读者认为（2025）川0118民初5710号民事判决书对基本事实有待进一步查清，对招投标及物业服务人的选聘方面是否存在违法行为应当审理清楚，以便排除合理怀疑。否则，审判结果难以让业主们认同。
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楼主: lily_334
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发表于 2026-6-21 03:25
