反映眉山市东坡区太和镇社区的棚改问题

东坡山人

关于“拆迁指挥部”、“拆迁办公室”等在拆迁时代有关其是否有拆迁人主体资格的理论研究与实务分析颇多，随着征收时代的到来，拆迁人也逐渐退出历史舞台，然全国各地仍存在着形形色色的拆迁办公室、拆迁指挥部，比如房屋征收补偿和征地拆迁办公室，房屋动迁管理办公室，拆迁安置指挥部，拆迁建设指挥部，城市综合体项目改造指挥部，综合拆迁指挥部，拆迁补偿安置指挥中心，拆迁指挥小组，拆迁社会治安指挥部、城市建设指挥部、旧城改造指挥部、城市改造指挥部等等不一而足。


《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第二、三款以及第五条为其提供了依据，规定了如下：

“市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。”

“第五条　房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。”


作为市、县级人民政府确定的房屋征收部门，实践中有的通过以政府文件成立指挥部，其往往不是常设机构，只是临时部门。其人员构成可能有行政编制、事业编制甚至包括临时雇佣人员等，这些人员都有各自的单位和部门，比如，属于房管局、土地局甚至地方党委、政府乃至公检法等各个部门，他们的组织人事关系以及工资关系等，都在原单位，到拆迁办只是行政上的借调。需要集中时，集地方政府、房地产管理部门、规划部门、国土资源部门、法院、公安局、房屋征收实施单位等于一身；需要分散时，又能分解为各个职能部门；这些形形色色的拆迁指挥部多伴随拆迁产生，待拆迁结束，“使命”完成，立即解散。可谓来有影，去无踪，如花都中轴线征地拆迁指挥部，丽水市的小叶村征地拆迁项目指挥部。


也有隶属于建设局或房管局等的经费渠道为全额拨款的行政管理类事业单位（直属单位），是该单位下设的承担征收拆迁具体工作的一个单位，虽然归本单位领导，但一般有独立法人资格，在职责范围内，可以对外行使职权，独立承担法律责任，其本身也会设立一些内设机构，比如：办公室、财务科等等，如扬州市拆迁管理办公室、广州市人民政府征用土地办公室(加挂广州市土地开发中心牌子)。该类单位一般经市、区机构编制委员会批复增编，具有单独序列。


有的是单位的内部工作机构，即内设机构，不具备法人资格，不能单独用本机构的名义对外行使职权，如厦门市土地房屋征收办公室就为厦门市国土资源与房产管理局的内设机构。


无论叫拆迁办还是指挥部其主要职责大致均为：

（一）贯彻执行国家和省房屋征收与补偿的法律法规和政策，调研、起草我市房屋征收与补偿的有关规定。

（二） 负责国有土地上房屋征收与补偿的监督管理。

（三）编制房屋征收计划，组织实施城区房屋征收与补偿工作。

（四）组织对征收范围内房屋的权属、用途等情况进行调查登记，并公布调查结果。

（五）拟订征收补偿方案、房屋征收决定与补偿决定，报请市政府论证、公布或者作出决定。

（六）负责征收补偿安置资金的监管；会同有关部门开展社会稳定风险评估工作。

（七）负责办理因房屋征收引起的行政复议或者行政诉讼的工作；负责办理向人民法院申请强制执行工作。

（八）负责组织房屋征收评估工作，配合做好房地产价格评估机构管理工作；负责房屋征收实施单位及其从业人员的培训、监管工作。

（九）负责集体土地上的房屋拆迁管理工作（有的有该项有的则无）。

（十）负责房屋征收补偿安置矛盾纠纷的调解，以及房屋征收补偿过程中的信访与政策咨询工作。

（十一）负责房屋征收与补偿信息、统计和档案管理工作。

（十二）完成上级交办的其他工作。


小知识：为组织协调某一方面工作而设置的非常设机构，一般称委员会；为组织协调某项特定任务而设置的非常设机构，一般称领导小组，为组织协调某项建设工程项目而设置的非常设机构，一般称指挥部。

东坡山人

中午，十点二十八分，眉山市东坡区太和派出所指导员谢某突然打电话给我，叫我去社区聊天。我不认识谢某也无从认识。我对谢某说：”我没有做任何违法乱纪的事，你找我干啥？”谢某说：”不为啥，做家庭调查。”我说："春节前我和我母亲来派出所报案要回她的社保养老金卡你们都不管，现在你找我聊啥天？拆迁的事也与你警方无关。环保的事也与你太和警察无关。"事后，我打了110和12345反映此事。

东坡山人

今天，有人什么招术都使出来了，有用吗？吓不倒人的！

施页慕

中央政策好，地方不按中央政策办，乱搞，贪污腐败成风，需要的是将贪污腐败的官员给以死刑制裁，才能遏制此风

东坡山人

施页慕 发表于 2018-3-14 16:44
中央政策好，地方不按中央政策办，乱搞，贪污腐败成风，需要的是将贪污腐败的官员给以死刑制裁，才能遏制此 ...

我七年经历三次拆迁，原以为越来越规范、正规，实际上更黑暗，更凶恶。

东坡山人

简论眉山市太和镇老街的历史：
太和，古称石龙场，两、三百年前，因紧靠岷江常遭水淹，故迁往坟山，取名曰：太平顺和、简称太和。目前，太和老街仍存在光绪年间的祖传老宅，有个别老宅保存基本完好。太和也是老眉山通省会成都的北大门、重要必经的水码头，周围多悦、悦兴、回龙、土地乡的副产品，均由太和镇码头集散流向成都、乐山、重庆、武汉…七十年代中期前，太和岷江段交通仍以水运为主，随着成、乐公路通车、成昆铁路建成，太和水码头退出历史舞台。太和古镇，在文革前期，仍存在南华宫、观音寺、江西馆、周国光周家老宅等遗址，地主周国光家老宅曾为区公所…七十年代，老街修公路、通车锯街、锯屋檐，居民的屋檐遭锯短，导致老街老宅主体日晒雨淋，加速老宅的老化、损坏。
改革开放前期，太和老街一派繁荣，"小香港"之称来自此时，古镇上的集体单位：酒厂、供销社、饮食店、蔬菜社、铁技社、农机站、缝纫社已是古镇经济的主体。随着经济发展，这些集体经济己遭市场经济的洗礼、淘汰，最后均遭破产、倒闭。古镇由此陷入萧条、没落，更容不下年青一代，离家外出发展，导致一些老宅人去屋空，并且越来越多，关门闭户已是普遍现象，彭山古镇江口尤甚。太和老街，因历史原因，大都为前店、门面，后为住宅，呈狭长状态，并且每户相联，个人改修重建难度大，再加上有些老宅居住面积狭小，更无重修重置价值，太和老街破败、冷清由此而来。但是，随着城市建设的发展、太和老街的文化、历史、环境地位优势凸显，在大眉山，她将会打造成一风水宝地。另，交通方便、空气清新、环境优美、物价低廉、清静、宜居乃是太和老街的主要特点。

东坡山人

简论眉山市太和镇老街的历史：
太和，古称石龙场，两、三百年前，因紧靠岷江常遭水淹，故迁往坟山，取名曰：太平顺和、简称太和。目前，太和老街仍存在光绪年间的祖传老宅，有个别老宅保存基本完好。太和也是老眉山通往会成都的北大门、重要必经的水码头，周围多悦、悦兴、回龙、土地乡的农副产品，均由太和镇码头集散流向成都、乐山、重庆、武汉…七十年代中期前，太和岷江段交通仍以水运为主，随着成、乐公路通车、成昆铁路建成，太和水码头退出历史舞台。太和古镇，在文革前期，仍存在南华宫、观音寺、江西馆、周国光周家老宅等遗址，地主周国光家老宅曾为区公所…七十年代，老街修公路、通车锯街、锯屋檐，居民的屋檐遭锯短，导致老街老宅主体日晒雨淋，加速老宅的老化、损坏。
改革开放前期，太和老街一派繁荣，"小香港"之称来自此时，古镇上的集体单位：酒厂、供销社、饮食店、蔬菜社、铁技社、农机站、缝纫社已是古镇经济的主体。随着经济发展，这些集体经济己遭市场经济的洗礼、淘汰，最后均遭破产、倒闭。古镇由此陷入萧条、没落，也更容不下年青一代，他们离家外出发展，导致一些老宅人去屋空，并且越来越多，关门闭户已是普遍现象，彭山古镇江口尤甚。太和老街，因历史原因，大都为前店、门面，后为住宅，呈狭长状态，并且每户相联，个人改修重建难度大，再加上有些老宅居住面积狭小，更无重修重置价值，太和老街破败、冷清由此而来。但是，随着城市建设的发展、太和老街的文化、历史、环境地位优势凸显，在大眉山，她将会打造成一风水宝地。另，交通方便、空气清新、环境优美、物价低廉、清静、宜居乃是太和老街的主要特点。

东坡山人

人最自由、自主、安全和独立的时候是在被称为家的房子里，如果连这一栖身之地都不是自己所有的，人到哪里去寻求和确保自己的独立自主安全和幸福了？财政权是其它权利的基础和保障，也是人类自由和尊严的根基。

东坡山人

必须坚决制止征地拆迁引发恶性悲剧愈演愈烈的迅速蔓延趋势
       长期多年以来，一些地方在强征强拆中引发恶性悲剧和群体事件之所以屡禁不止，愈演愈烈，关键在于地方党政任意而为，以严重违反国务院、中纪委、最高两院、国土资源部等的上位法的地方性征地拆迁文件，只顾以最低的成本实现征地拆迁的目的，不顾被征地拆迁农民原有的吃住生活条件，只顾把地征到手、把房拆掉、把人撵走了事，强制性的剥夺了被强征强拆农民的正当合法权利，致使一些被拆迁人不得不以自焚、跳楼、服毒、点燃汽油、煤气罐、投掷石块等等自杀、自残方式对抗强拆，反抗强拆，有的持农具锄头等冲击强拆队伍酿成悲剧和群体性事件，有的用地单位和强拆队伍使用挖掘机、点燃汽油、武器、黑恶势力、流氓手段致被拆迁人死伤残废等等。这些悲剧事件不断引起社会的强烈关注，造成的社会影响特别恶劣，其中的教训特别深刻。
       据我所见过的省政府的征地批复文件，省政府对各区县政府在征地的批复方面的要求是很严格的，但是批复后在执行征地批复方案的落实情况却不管不问，只重视建设用地的审批，不监管落实民生问题，致使被征地农民长期无止境的上访、阻拦工程，这样的审批实属不负责任的形式主义和官僚主义。
      如今拆迁实行的是户籍人数的平均主义，不是实有合法房产的多寡和实际拥有人的多少及实际住人的多少，对于根据历史能认定为合法或者具有四证一费一切合法手续的，按户籍人数不按房屋面积，凡是超过户籍人数的合法房产，都是等同于没收一样。
         所实施软硬兼施的株连拆迁法：一、对于不愿签字的，凡是家中或优亲厚友中有人在县市两级党政机司法机关企事业、国有企业、国有控股企业等各单位工作的，一律强制暂停工作，令其回去劝拆签字，并令其所在单位领导人一同协助劝拆签字，直至劝拆签字拆除后才能恢复工作；
        二、 与民大打消耗战。对于不愿签字的，拆迁队伍轮换去与被拆人谈判，不涨价，致使被拆人倍感被折磨到苦不堪言的时候，也就自然边哭边签字了；
        三、与民大打高压消耗战。对于不愿签字的，先从被拆迁人的房屋周围施工建设，直至被拆人难以进出房屋，致使被拆人倍感被折磨到苦不堪言的时候，也就自然边哭边签字了。这样一拆，就只剩下最少部分被拆迁人成了所谓的“钉子户”实为维权户。这就是社会高度关注，敏感性特强，更是腐败引发尖锐矛盾的多发领域的问题所在。
       其实，这些被迫签字的家庭的惨景惨象，都是催人泪下的。这种软硬兼施的拆迁法，虽然取得了“良好”的效果，却引发了干群关系的紧张。在这种软硬兼施的株连、消耗、高压、折磨等拆迁的威胁下，许多人被迫签定了拆迁协议，选择了屈服，但他们心中定有怨气，民愤、民怨的逐步累积，日积月累到一定程度时，就会成为引发一方重特大群体事件的导火索的链锁反应，到时既必严重破坏法治精神和谐社会的稳定，更必严重损害党和政府在地方的执政地位。为了坚决制止悲剧的持续发生。为此，特建议如下：
       一、必须高度重视，切实增强紧迫感和危机感。征地拆迁往往事关人民群众切身利益和社会稳定大局，是社会高度关注的问题，敏感性特强，更是腐败引发尖锐矛盾的多发领域。党中央丶中央政府和各省委省政府及各级人民法院的领导和干警必须站在依法保护人民群众合法权益、维护社会和谐稳定、巩固党的执政地位和国家政权的高度，充分认识做好这项工作的特别重要性，将此作为坚持群众观点、贯彻群众路线的重要载体，监督各地必须以更加严格的施执法信念、更加严谨审慎的态度、更加务实细致的方法，依法审慎处理好每一起强制执行案件，坚决制止以“服务大局”为名、行危害大局之实的一切错误行为，坚决制止因强征强拆执行违法或不当而导致矛盾激化、引发极端恶性事件；
       二、全面依法治国，政府绝不能任意而为，百姓必有正当权利，因此，即使是法院也都必须严格审查执行依据的合法性。对行政机关申请法院强制执行其征地拆迁具体行政行为的，必须严把立案关、审查关，坚持依法审查原则，不得背离公正、中立立场而迁就违法或不当的行政行为。凡是严重违反国务院、中纪委、最高法院、国土资源部等上位法的地方性征地拆迁文件，有征地拆迁程序不合法，补偿安置标准过低，补偿安置不到位或者难到位以及具体行政行为虽然合法但确有明显不合理及不宜执行争议等情形的，都不得作出准予执行的裁定；凡是不符合法定受案条件以及未进行社会稳定风险评估的申请，一律退回申请机关或裁定不予受理；
       三、必须严控公安武特警参与强制性的征地拆迁活动，和必须严格控制诉讼中的先予执行。对涉及征地拆迁申请法院强制执行的案件，凡是被执行人尚未超过法定起诉期限的，一律不得受理；凡是当事人就相关行政行为已经提起诉讼，其他当事人或有关部门申请先予执行的，原则上不得准许，因严重影响全局性的军事国防等工程确需先予执行的，必须上报中高两级法院批准；
       四、必须慎用一切强制手段，确保万无一失。对当事人不执行法院生效裁判或既不起诉又不履行行政行为确定义务的案件，必须具体情况具体分析，必须认真听取当事人和各方面的意见，必须多做协调化解工作，必须尽力保护被拆人的合法权利，促成当事人自动履行。凡最终决定确实需要强制执行的案件，必须做好社会稳定风险评估，针对各种可能发生的情况制定详细工作预案。凡在执行过程中遇到当事人以自杀相威胁等极端行为、可能造成人身伤害等恶性事件的，必须立即停止执行或首先要确保当事人及相关人员等的人身安全，并建议政府和有关部门必须做好协商、协调、维稳等工作，确保执行活动安全稳妥依法进行；
       五、必须加强中高两级法院的监督指导。中高两级法院必须切实履行监督指导职责，增强工作协同性，及时发现和纠正县区级政府和县区级法院存在的各种问题。县区级法院必须主动争取中高两级法院的指导和支持，充分发挥执行工作统一管理的优势。凡涉及征地拆迁的强制执行案件，县区级法院在执行前必须上报中高两级法院审查同意后方可实施；
       六、进一步优化司法执行环境。鉴于目前有关征地拆迁的具体强制执行模式尚待有关国家机关协商后确定，因此，党中央丶中央政府丶全国人大丶全国政协和各省市委丶省市政府丶省市人大丶省市政协必须负责强化各县区委丶政府丶人大丶政协及各乡镇党委丶政府丶人大丶政协等依法依德施政执法的法治和德治精神。因此，必须公开明确的将地方性的征地拆迁文件和征地拆迁行为等敏感事项一并列入民告官的法院审判；
       七、县市省三级法院仅仅依靠基层乡镇党委领导，争取各方理解和支持还远不够。凡涉及征地拆迁确实需要强制执行的案件，必须事先获得市省委的支持，并在市省委的统一领导、监督、协调、和配合下进行。同时，积极探索“裁执分离”即由法院审查、政府组织实施的模式，以更好地发挥市省委、政府、人大、政协等的政治、资源和手段优势，共同为有效化解矛盾营造良好环境；
       八、必须严格重大信息报告制度。凡在执行中发生影响社会稳定重大事件的，有关法院必须迅速向市省委和中高两级法院如实报告有关情况，做到信息准确、反应灵敏。对不具备交付执行条件的案件，凡遇到来自有关方面的压力和不当干扰的，必须迅速向市省委和中高两级法院及有关机关报告，坚决防止盲目服从、草率行事、不计后果的情况发生；
       九、必须明确责任，严肃追究违法失职行为。凡是因工作失误、施政执法不规范或者滥用强制手段、随意动用公安武特警和法院等警力实施强制执行导致矛盾激化，造成人员伤亡或财产严重损失等恶性后果以及引发大规模群体性事件，或者对重大信息隐瞒不报、歪曲事实，造成影响社会稳定等负面效果持续扩大的，必须动用刑法严肃追究有关党政和法院等领导和直接责任人员的刑事责任；
       十、各省政府必须对征地批复后，严格履行监督执行批复方案的落实责任。否则，仍是只重视建设用地的审批，不严格履行监管落实民生的责任，致使被征地农民长期无止境的上访、阻拦工程的，省政府必须为此承担失职责任；
   十一、拆迁是连同被拆迁人的宅基地一并征用了。因此，对于人多房少和有宅无房的贫困户和特困户，必须按户籍人数实行基本住房兜底保障，对于人少或户籍人数少，根据历史能认定为合法或者具有四证一费一切合法手续的合法房多户，必须实行按房不按人数的市价补偿，凡是合法门面营业房，必须实行按合法门面营业房的市价补偿。

东坡山人

关于规范棚户区界定标准和审批程序的通知
　一、棚户区界定标准
　　本通知所称棚户区包括城镇棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有垦区危房等。
　　（一）城镇棚户区界定标准。
　　城镇棚户区包含城镇规划区内的集中成片棚户区、非集中成片棚户区、城中村、旧住宅区。集中成片棚户区一般是指改造户数在50户以上或者房屋建筑面积在2000平方米以上的居住区域。非集中成片棚户区一般是指改造户数在50户以下或者房屋建筑面积在2000平方米以下的居住区域或住所。城中村是指在城市建成区内，已无农村户口和集体用地、撤销了乡村行政建制、实施街道办事处居委会城镇管理的区域；在城市规划区范围内，土地已被全部或部分征用，原农村居民已全部或部分转变为城镇户口，已被建成区包围或半包围的自然村；在城市规划区范围内其他自然村。旧住宅区是指房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差的住宅区。
各地在确定城镇棚户区改造项目时，要严格按照界定标准执行。房屋质量总体较差，经有资质专业检测单位按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125）评定为C级、D级的房屋，或同时满足以下任意4款要求的方可纳入城镇棚户区改造项目：
　　1．建筑结构以简易结构、砖木结构、砖混结构等为主。
　　2．建筑密度较大，原则上在40%以上。
　　3．使用年限较长，原则上旧住宅区（危旧房）以30年以上的房屋为主，城中村以15年以上的为主。
　　4．房屋结构抗震基本不符合《抗震工程抗震设防分类标准》（GB50223）和《建筑结构抗震鉴定标准》（GB50023）的房屋。
　　5．存在安全隐患，住宅区域内无消防通道和消防设施，建筑消防基本不符合《建筑设计防火规范》（GB50016）的要求，存在较大消防安全隐患。或者存在地质灾害等其它安全隐患。
　　6．房屋使用功能不完善，包括房屋室内空间和设施不能满足基本要求（如无集中供水、无分户厨卫等）。
　　7．市政基础设施不健全，污水和垃圾处理、交通、供电、供气、通信、环卫等配套基础设施不齐全或年久失修。
　　8．公共服务设施薄弱，无基本教育、医疗卫生、社区服务等公共服务设施，不符合《城市居住区规划设计规范》（GB 50180）的要求。
　　9．其他方面。经鉴定无改造、整治保留价值的城镇危旧房。
　　城镇棚户区改造内容涉及配套设施完善、房屋维修改造、环境综合治理等方面。配套设施完善，主要包括旧住宅区内配套设施设备（社区服务设施、文化体育设施、安全防范设施、管理服务用房等）的补建，市政公用设施（供水、供气、垃圾和污水处理等）的健全，其他城市基础设施（供电、邮政、电信及宽带等）的完善。房屋维修改造，主要包括旧住宅区内房屋主体结构加固、房屋部件构件修缮更新、屋面整修改造、外墙及楼道粉饰、房屋内部老旧管线更新改造等。环境综合整治，主要包括拆除旧住宅区内违章建(构)筑物、整修道路围墙、补植和增辟绿地、治理环境卫生等。
（一）计划审核。
　　1．各县市区住房保障部门会同当地发改、财政、国土资源、城乡规划等部门于当年7月前对下年度计划进行预审，经当地人民政府同意并签章后，由当地住房保障部门报市州住房保障主管部门审核。
　　2．市州住房保障部门会同发改、财政、国土资源、城乡规划等部门于当年8月前完成对市本级及县市区的下年度计划初审，经当地人民政府同意并签章后报省住房城乡建设厅。
　　3．省住房城乡建设厅会同发改、财政、国土资源等部门，对市州人民政府上报的计划进行审核，并于当年12月前报省人民政府审定。
　三、相关要求
　　（一）界定城镇棚户区，要以批准的城镇总体规划为依据,在城镇规划区内满足城镇棚户区改造特征的房屋，均可列入棚户区改造范围。城镇总体规划区以外的各类房屋，一律不得列入城镇棚户区改造范围。
　　（二）集中成片棚户区改造范围内的历史建筑、工业建筑、建筑年代较短的房屋或单独门面，原则上不纳入棚户区改造范围。确需改造的，须征得改造范围内90%以上群众同意后，报当地人民政府批准，按规范程序组织实施，但不得计入棚户区改造户数。
　　（三）铁路、钢铁、有色、黄金等行业棚户区，要按照属地管理原则纳入各地棚户区改造规划计划组织实施。
　　（四）项目的性质和名称以该项目的立项文件和土地、规划批准文件为准，项目性质和名称为城市旧住宅区、危旧房、城中村改造的，可以列入棚户区改造范围，项目性质和名称为其他工程建设项目的不得列入。特别是因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋征收（拆迁）改造项目，严禁纳入城市棚户区改造范围。
　　（五）对采取综合整治（即改建、扩建、翻建）方式进行改造的棚户区项目，必须同时对房屋、配套设施、周边环境三个方面实施改造。
　　（六）棚户区改造项目申报严格按照规定和程序执行。

东坡山人

昨天我还接到一个派出所教导员莫名其妙的找我的电话，我投诉了他。在眉山，有点权巴不得用到全世界！

东坡山人

今早，找来了眉山市东坡区太和社区”棚改”工作组派专业测绘人员金总对我家重新丈量房屋主体面积的视频，视频中，金总用专业程序问清房主住落地、门牌号以及房主姓名，然后开始正式测量。陪同金总对我家进行测量的相关人员有：眉山市东坡区征补办工作人员两人，太和社区对口副书记李某。本图为视频截图：图一、二为金某：

东坡山人

今早，找来了眉山市东坡区太和社区”棚改”工作组派专业测绘人员金总对我家重新丈量房屋主体面积的视频，视频中，金总用专业程序问清房主住落地、门牌号以及房主姓名，然后开始正式测量。陪同金总对我家进行测量的相关人员有：眉山市东坡区征补办工作人员两人，太和社区对口副书记李某，下图为眉山市东坡区征补办工作人员两人，其中一人做了技术处理。截止至今天，金总对我家进行了两次专业丈量，并且不报测绘结果。为啥？就是想强吃、黑吃！

东坡山人

天下没有白费的努力。

东坡山人

现在有人来不来以法院强拆来吓人。首先，你东坡区征补办在太和社区拆迁手续是否完备合法，打着棚改的旗号搞拆迁，补偿…就说打官司打到法院，也是东坡区政府为申请强拆方，法院，更是讲法依法的权力审判机关，而不是不讲公平、正义之地，所以，还有许多程序要走。

东坡山人

毛泽东也有论拆迁的名句：“早几年，在河南省一个地方要修飞机场，事先不给农民安排好，没有说清道理，就强迫人家搬家。那个庄的农民说，你拿根长棍子去拨鸟儿的巢，把它搞下来，雀儿也要叫几声。”（《毛泽东选集》，第五卷，p325）

东坡山人

什么地方棚改多，什么地方的房价在棚改期就会受到支撑。库存高企、经济下滑的小城市房价上涨，奥秘之一，就是棚改和货币化安置。

未来三年棚改攻坚，2018年开工580万套。2016年棚改货币化安置消化库存2.5亿平方米，占全年商品房销售面积15%，2017年棚改户购房面积估计接近20%。

东坡山人

攀枝花，2015到2016年间，常住人口下降12.69万人，资源红利慢慢褪去。



一、资源的诅咒？租金率先下跌

攀钢曾经建造在一块面积不足3平方公里的山坡上。这比国际150吨产能的钢铁厂标准，5平方公里差了一段距离。奔赴攀枝花的建设者们，把山爆破成4个大台阶、23个小台阶的台阶平地。这块局促的人造地面，孕育了攀钢。

四十年后，这个中国西部最大的钢企陷入铁矿石匮乏的困境，因为钒钛资源丰富，成为中国最大钒钛生产基地。

中低端钒钛产业不受银行待见。钒钛产业被归入钢铁、化工及采矿业等产能过剩或限制性行业，污染又特别严重，价格波动大，企业的研发和固定资产投资欲望普遍不强。

劳动力成本不高，距离云贵两省和边境口岸比较近。但是钒钛行业中的低端产品太多，交通运输不便，城市依山开发，成本很高。

跟其他资源枯竭城市一样，攀枝花转型，主要问题有三个。一，工人安置，二是产业升级转型，三是最初的转型动能来自哪里。

截止2017年11月，攀枝花市国家级钒钛高新区招商引资到位资金同比下降46.59%，72家钒钛企业授信总额较2016年同期减少2.01亿元，根据当地政府数据，截止至2017年4月末，攀枝花市钒钛企业贷款不良率高达10.08%。

攀枝花想转型健康养老产业、旅游产业和医疗养老，从“钢铁硬汉”变成“阳光暖男”。

暖男不够暖，人口流失，租金下滑。根据中国房地产业协会数据，2014-2017年攀枝花市房屋租金下跌31.828%，排名第全国第21。

攀枝花外来人口流入少，租房市场当然不旺。当地统计局的数据显示，2016年95.6%的城镇居民家庭拥有自有房屋产权；93%的城镇居民家庭住进单元房。要创造需求，只能靠多生孩子，和棚改了。

不知道转型会不会成，反正，租金先撑不住了。



二、购房补贴 棚改暴涨 想尽办法拉房价

攀枝花出台三板斧：棚改、优惠和补贴。

大规模棚改。2016年开工目标为4743套，提前一个月完成了全年任务。2017年省政府下达棚改新开工任务21072套，目标一年间上涨440%，简直是奇迹，同样提前一个月完成任务。2018年当地棚改目标为改造24649户，同比2017年上涨16.975%，棚改红利正在减弱。

在当地新购普通商品房（140平米及以下，含二手房）的外地户籍购房者、本市农村居民购房者、未享受过福利分房或补贴政策的国家机关、企事业单位职工等人群，购房补贴由原来1%提高到5%，其他人群补贴由原来1%提高到2%。

2016年5月12日政策到期，攀枝花政府“补贴升级”，有效期一年，将目标转向新房市场。

新规不再补贴二手房，但是新房依旧享受原来的5%和2%的补贴，房企还将给予本楼盘购房者100元/平米的优惠。农村（含本市、外地）进城购房，在享受政府5%补贴和房企100元/平米优惠基础上，另给予每户3000元安家费。

2017年9月28日，当地政府下发新的《关于印发〈攀枝花市促进房地产市场持续稳健发展的实施意见〉的通知》，有效期为2017年10月1日到2018年12月31日。期限内，在本市购买新房，给予购房总额5%购房补贴，每套房屋最高不超过20000元。如果购买全装修新房，再给予购房总额0.5%补贴，不分人群，购买新房均可享受。

2015年开始，四川各地级市救市，当时四川21个地级市中，有19个市出台了楼市激励政策。有效期短则半年，大多数在一年左右，大约在2016年中和年末结束。



三、最后谁接盘？

优惠政策升级，从新房二手房同步，到单一新房市场，背后是高企的库存。

2015年攀枝花楼市政策加码，棚改加速，攀枝花全市商品住房销售面积达116万平方米，同比多销售10万平方米，同比增长9.19%，价格基本稳定。销售量小幅回升，投资量明显下滑。攀枝花市住建局房地产科负责人表示，市场依旧供大于求。

截止2016年年初，攀枝花全市房地产待售面积有近300万平米，到2017年，去库存非常红火。

2017年6月12日，根据四川省国土资源厅数据，攀枝花市一级商品住宅待售周期由2016年底的22.9个月下降到2017年5月底的7.03个月，同比下降69%。

2016年，住房公积金贷款发放10.7亿元，占全市同期住房贷款额16.24亿元的66%，住房公积金贷款市场占有率居全省第二。2017年当地政府目标是，到年底确保个贷率达到75%以上，公积金贷款市场占有率70%以上。

棚改制造天量需求，公积金和信贷大开方便之门。攀枝花的一系列去库存政策有了成效，代价是不断延长的政策优惠周期、不断膨胀额棚改目标，以及三倍甚至四倍的杠杆。

产城融合，产权融合，关键是产。没有外来人才支撑，租金持续下跌，接盘是就是自己人。

东坡山人

不妨问问自己：你怎么就知道人家心中不值那个价？你怎么确定别人是否有隐性不能说的秘密，决定着搬迁的价值？市场的价格是愿者上钩的，不到我的价我就不参与交易，而不是市场这个价，你就必须用这个价格与我交易。何必骂着别人是人渣，去强迫对方进行不想要的买卖？这很有可能关乎强迫者自己的利益（譬如那位拆迁人员的业绩？）此时我们能理直气壮地为了自己的利益站在道德角度上谴责他人维护自身利益吗？假设我所谓的强买强卖不存在，你出的价我们买不起交易作罢，你想钱想疯了却也没捞到，我也避免了出我出不起的高价，岂不皆大欢喜？2，（此刻我们假设人为私利而活）没错他就是想钱想疯了，邻居们会因为搬迁得到好处，万万千企业主，劳动人民，政客，什么种族什么阶级甚至外星人都得到了好处，我们是否应该强迫对方牺牲呢？这涉及一个道德辩论我不想展开。自我牺牲是一种美德或许许多人接受，强迫他人牺牲是另一种东西了3，（继承上一个假设）当权者如何解决这个利益分配的问题呢？好像这个问题没问到。其实有一个模型：bridge building （当然，模型假设没有达到报价就不会发生强买强卖的行为）可以遏制每个人虚报价值

东坡山人

规矩的最大敌人，就是权力的滥用。规矩，实际上是权力者制定的，如果有权人自己不遵守规矩，就没法约束别人，上行下效，全然乱套。要想让规矩管住权力，必须得有人盯着。创造机会，让人民群众有机会，也有资格比照着规矩盯住权力，才是正道。