大院内的道路、绿地及公共场所等公摊面积究竟是谁的财产? 回复就事论事33（106楼）：
网友说了一个看似简单，实则有点复杂的政策问题。网友说：“楼主应该掌握现在国家赔付的政策，用政策说话，才有力．”这一句话说得对。为了使大家对这个问题了解得更清楚一点，我会把《宪法》、《物权法》中与拆迁有关系的部分法律条款原文贴在后面的回复中，供大家参看。 首先我要说明的是，《中华人民共和国宪法》第一十三条明确规定：“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”。请大家注意“依照法律规定”这六个字。 其次来谈谈产权证问题，根据《物权法》第九条的规定：不动产物权（也就是产权）经依法（在产权证上）登记，发生效力。但是《物权法》第九条同时又说“但法律另有规定的除外”。这句话的意思是，如果物权的归属在法律上有明确规定的，即使在产权证上没有登记也同样发生法律效力。或者换一种说法，获得产权（也就是物权）有两个途径：一个途径是通过依法在产权证上登记获得产权；另一个途径是根据法律明确规定而直接获得产权。这两种方式获得的产权不分高下，都同样具有法律效力。
那种只承认产权证的法律效力，不承认《物权法》条文明确规定的法律效力，与上述《宪法》第一十三条的明确规定相悖，是违反《宪法》的，应该予以否定。 最后再说面积问题，因为《物权法》第七十三条明确规定了建筑区划内的道路、绿地及公共场所等属于业主共有。所以，大院内的道路、绿地等公摊面积，虽然在产权证上没有登记，但是根据上述《物权法》第九条的规定，这一部分是大院业主共同拥有合法产权的财产，却是明确无误的。
《物权法》第一百零一条明确规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额”。
综上所述，依照法律规定，大院内的道路、绿地及公共场所等公摊面积是属于业主共有的合法财产，可以转让，在拆迁时业主理应得到赔偿。 至于在《物权法》出台前，地方制定了一些拆迁政策，我们从来不反对；但是我们认为，在《物权法》出台后，如果这些政策中的某些部分，与《物权法》条文明确规定的内容有冲突（例如在公摊面积是否是业主的合法财产，是否可以转让这一问题上，原有政策与《物权法》相关条文的规定就有矛盾），根据人所共知的“大法管小法，新法管旧法、中央管地方”的原则，用《物权法》的相关条文规定取代原来拆迁政策中与之相冲突的部分，应该是不用置疑的。当然，如果认为《中华人民共和国物权法》不是国家基本法律，不是国家的大政策，比如像拆迁办那样干脆公开宣称不执行《物权法》，又另当别论。如果那样，我们自然无话可说，不过我们建议拆迁办可以去与胡锦涛主席辩论，因为正是胡锦涛主席以主席令的方式，宣布《物权法》自2007年10月1日起在全国施行的。 我产权证上的面积虽然只有57平方米，但是我近二十年来实际使用的面积远超于此，就算不说这些，我产权证上的面积加上《物权法》明文规定的、属于业主共有的道路、绿地及公共场所等公摊面积中，我应该分得的一份，我总共所有的面积也接近100平方米。根据上述法律规定，这些面积都是我拥有合法产权的财产，在拆迁中理应得到赔偿。 与上述讨论有关的，还有诸如ZF官员应该教育老百姓遵纪守法，并模范的带头执行国家法律而不是相反等话题，相信有关方面都是专家，我等只是草民，就不多说了。 |
楼主: tianli09
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楼主
发表于 2009-3-15 09:50
