蓬安县东风未来城商住小区将规划内的地上地下停车位予以公开销售完全是合法合规的行为

弯脚杆农民

“吴利强”律师：
          好好看看蓬安规划局、房管局的《通知》吧：
         根据《物权法》的规定，立即停止销售，否则责任自负！
         啥意思？教教你：
         1    政府是根据《物权法》的规定，作出的立即停止销售的行政行为，是政府依法行政，不是拍脑袋或维稳的草率行事。
         2    如不听仍然销售，责任自负！也就是说，如因此引起群体性等事件，要拿你“主子”开发商开刀！后果很严重！
        也许你没在政府部门混过，读不懂或读不透政府通知，罗唆解释一下，望谅！

吴利强

九月～鹰飞 发表于 2015-7-1 20:57
如果我一动就违了法，我肯定不动。

立即停止出售并不等于从今往后就永远停止出售。走法律途径，法院如果判决可以出售那就可以出售，法院判决如果不可以出售，那就不可以出售。一切以法院裁决的为准。

吴利强

九月～鹰飞 发表于 2015-7-1 20:56
看来你的意思是什么都可以推翻，房管局的命令对你而言是个屁，你想翻天就翻天？

正确的就应坚持，错误的就应纠正。实事求是才是检验真理的唯一标准。

九月～鹰飞

吴利强 发表于 2015-7-1 21:04
正确的就应坚持，错误的就应纠正。实事求是才是检验真理的唯一标准。

没错，我认为房管局的命令非常正确，应该坚持。

吴利强

九月～鹰飞 发表于 2015-7-1 21:05
没错，我认为房管局的命令非常正确，应该坚持。

该小区的车位开发单位能否出售，应当以规划部门批准的建设规划来区分。如属规划批准的车位，不能认定为占用业主公共道路或其他场地设置的车位，建设单位可以出售。

吴利强

九月～鹰飞 发表于 2015-7-1 21:05

正确与否，不是由你说了算，也不是由开发商说了算，一切应该依据法律法规和法院裁决说了算。

ylc6

吴利强 发表于 2015-7-1 20:40
学法知法守法很重要，不懂法并不等于就可以胡搅蛮缠和瞎闹。以事实为依据，以法律为准绳，法大于一切。

我胡搅蛮缠？政府刚出通告责令禁止出售车位。你今天就跳出来发帖说可以出售，你是律师，在公共平台发言。请问你，我该质疑你还是政府？

弯脚杆农民

吴利强 发表于 2015-7-1 21:04
正确的就应坚持，错误的就应纠正。实事求是才是检验真理的唯一标准。

你已昏了头！

开发商给了你点钱，你就始终认为“主子”是对的！
政府是错的！住户更是错的！是刁民！
你不遭骂才怪！

九月～鹰飞

吴利强 发表于 2015-7-1 21:07
该小区的车位开发单位能否出售，应当以规划部门批准的建设规划来区分。如属规划批准的车位，不能认定为占 ...

你也是在网上找的一些玩意儿，我也可以找一大堆来反驳你。

九月～鹰飞

小区地面(地下)停车位归谁所有

一、小区地面停车位归谁所有

所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施，一般需要得到政府颁发的《建设规划许可证》。《物权法》第七十二条规定：“建筑区划内的道路，属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者标明属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条明确规定了占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。通常来讲，房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人(即建筑物区分所有人)便按份共有拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。

由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用权面积之内，因此，该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人即业主。地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上的和使用上的独立性标准。但不管其性质如何，该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。结合我国实际，应该由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定后，才能设立和运营地面停车位。否则，将构成无权处分的侵权行为。

九月～鹰飞

　核心提示　　小区停车位的归属问题，困扰着众多购买了商品房的业主。围绕小区停车位产生的纠纷日益增多，诉讼也时有发生。11月15日，皇姑区法院民一庭法官王卫东通过分析三种涉及“停车位”纠纷的问题，为业主在法律上支招解惑，指出停车位并不都是开发商专有的“奶酪”。
　　说法1
　　地面停车位归全体业主
　　业主声音：
　　一些业主反映，买得到房，但买不到车位或买不起车位。记者了解到，在一些中心城区，这个情况在有车族中已逐渐成为一个普遍现象。很多人有这样一个观点：房子是从开发商那里买的，那车位当然得从开发商那里买或租。
　　法官说法：
　　王法官表示，这种观点并不准确。业主购买的房屋建筑面积包括了房屋本身的套内面积及房屋分摊的公用面积，一般而言，建筑区划内的地面面积，除建筑物本身的占地面积之外，都作为公用面积分摊给购房业主，业主所支付的购房款中应当已包括了这部分面积的对价，故该部分面积应当属于全体业主共有。占用建筑区划的地面所建设的停车位，实际上是占用全体业主共同共有的公用面积而建，故应确认为属于全体业主共有。所以，车位并不是“生来”就归开发商。

九月～鹰飞

一、地上停车场属全体业主共同所有
　地上停车场不具备建筑物的特征，是占用建筑区的道路或其它公共场地，其占用的土地的使用费已经公摊在小区建筑的整体成本之中，且其开发成本较低，鉴于这个事实《物权法》规定了地上停车场直接归全体业主共同所有，共同合理使用。这也和我国现行的《规划法》相配套。我国的《规划法》要求开发商在设计住宅建造方案时，应按一定标准建造车位，这也明确了地上停车位作为公共配套设施的功能和开发商建造地上停车位的法定义务，地上停车场作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有业主共同使用。其具体使用方案可由业主委员会讨论通过。

九月～鹰飞

山东琴安律师事务所刘振民律师告诉记者,根据《物权法》的相关规定,小区内的地上车位属于全体业主所有,开发商或物业无权出租。
　“一般来说,建筑区划内的地面面积,除建筑物本身的占地面积之外,都作为公用面积分摊给购房业主,业主所支付的购房款中应当已包括了这部分面积的对价,故该部分面积应当属于全体业主共有。全体业主同时享有该建筑物所依附土地的使用权。”刘振民说。
　因此,小区地上停车位作为建筑区划内的一部分,其归属权应为全体业主共有,开发商无权出租或出售。如全体业主想出租或出售地面停车位,则需要小区业主大会通过,并将地上停车位出租或出售的权利授权给选聘的物业管理公司,物业才有权出租或出售地上停车位,并将收取的费用用于小区物业管理。

九月～鹰飞

从法学理论的角度看，认为小区停车位、车库应当属于业主共有的观点占主导地位。



地面停车位由于是直接利用小区地表，以划线方式表明位置的停车设施，一般需要政府的批准并获得《建设工程规划许可证》。房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元，并办理了初始登记及转移登记后，房屋单元所有人便按份共同拥有了该小区所占土地的全部土地使用权。地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准，所以，它不能够成为所有权的客体，而只能被视为土地使用权的客体。因此，住宅小区某处的地面停车位归某一业主所有，但该地面停车位的房地产权由小区房屋单元所有人共同拥有。在实际操作中，应当由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。房地产开发商或物业公司不得擅自设立小区地面停车位，否则构成侵权行为。

吴利强

不要动不动搞文化大革命戴大帽子打棍子无限上纲那一套，允许人说话，天塌不下来的。至于车位究竟该不该卖，或者是该卖多少，一切应该依据法律法规和法院裁决说了算。

吴利强

九月～鹰飞 发表于 2015-7-1 21:24
从法学理论的角度看，认为小区停车位、车库应当属于业主共有的观点占主导地位。

应当属于，只是一种商榷和推测的语气，应当属于四字并没有表明肯定就完全绝对属于业主所有嘛。

九月～鹰飞

　4.2 对我国住宅小区四种停车位的产权归属的讨论　

　　目前我国商品房住宅小区停车位存在四种形式：第一种是住宅小区地面停车位；第二种是住宅小区地下停车位；第三种是楼房首层架空停车位；第四种是楼房屋顶平台停车位。对于这四种停车位的物权归属，我们将逐一讨论：　

　　一、住宅小区地面停车位：　

　　所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施，是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意的。房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人（即建筑物区分所有人）便按份共同拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位是直接设置在小区土地表面的停车设施，也就是直接设置在房屋单元所有人按份共有的土地表面上。实际上地面停车位的房地产权就是土地使用权。又因为地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准。所以，它不能够成为所有权的客体，而只能被视为土地使用权的客体。（陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第104页。）因此，住宅小区地面停车位的房地产权由小区房屋单元所有人共同拥有。关于它的使用，有学者认为该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。结合我国实际，应当由地面停车位的使用人向业主委员会（即全体区分所有人的代表机构）交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定（比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支）后，才能设立和运营这种地面停车位。（杨明：《小区停车位究竟属于准》，载搜弧焦点房地产网。）否则，将构成无权处分的侵权行为。　

九月～鹰飞

2.能否转让车位有两点依据

　　

　　在购买小区车位之前如何确定开发商是否有权转让车库（位）呢？首先要看开发商是否具备“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房销售许可证）；其次，要看车库（位）是否分摊了土地使用面积。未分摊土地使用面积的，土地的成本由全体业主承担，该车库（位）归开发商所有在法律上难以成立；车库（位）分摊了土地使用面积，开发商又有合法手续，该车库（位）自然应归开发商所有，其转让、出租自然是合法的了。南方日报记者 罗锐

九月～鹰飞

　在此，我们需要特别提醒，依据《物权法》74条第三款的规定：

　　“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

　　那么，我们可以看出，有些商品房小区在原规划设计中，本来是建设绿地的场地，如两栋商品房建筑物之间，改为专用停车场的，这就属于《物权法》的上述规定，该停车场的所有权应该依法归全体业主共有。

　　目前，一些业主与物业公司关于停车问题的矛盾主要发生在小区公用道路上停车位或者上述绿地改为停车场地是否应该由物业公司收取停车费，以及停车费的归属问题。