来自基层的报告：小区新老物管交接很困难，问题在哪？
今年9月，四川省人大、省法制办都向全省范围内公开征集2015度地方立法选题及立法建议，公告事项：公民、法人和其他组织可以就我省社会经济发展中需要地方立法解决的事项提出立法选题或立法建议，可以反映我省现行地方立法存在的问题并提出相应的意见或建议，也可以对已经施行的地方性法规和省政府规章提出修改意见。这里就以亲历的我小区物业管理问题为例，来阐述我们在这个过程中遇到的问题及希望对现行的物业管理条例进行立法改进和完善的意见。
首先，要交待一下相关情况：
小区名称：高新区中和丹桂苑；
事由：首次进行物管公司选聘，正处于新老物管交接阶段。到现在已经拖延近3月了，过程是相当的不顺利！！；
政府参与指导和协调单位：包括仁和社区、中和街道办、高新区房管局。
事情概要
因小区业主长期反映小区管理不善，要求通过选聘物管来改善小区管理的呼声一直很高。在业委会换届完成后，组织完成了近似马拉松似的选聘过程就不用赘述，这里主要把在完成选聘后，着手进行新老物管交接过程中各方的意见和行为（包括相应态度和所用时间）表述如下：
1、小区业委会：物管选聘从今年2月份启动开始到7月份完成选聘（接近半年时间了）；完成选聘结果公示后，通知原物管进行交接（约定交接的时间是8月20日）；
2、原物管：以债权债务未理清为由，拒绝交接（实质是只列了要求的费用，未列多年来一直由物管收取并全部支配使用公共收益，由此要求小区补偿他们所垫付的费用<后面可以将具体内容单独列出>）；
3、中和街道办和仁和社区：在小区业委会完成了选聘工作后，准备新老物管交接时，才在最后用文件提出一个小区在前期选聘过程中存在的问题，提出笼统整改意见。而实际上他们是对过程进行了监督，对全部业主大会选票进行了全部统计和上门挨家挨户的核实，坚持这问题那问题的，使得在街办这级协调毫无进展及结果；
4、高新区房管局：在街办一级没有协调结果后，小区业委会马上向他们（包括高新区纪委）提交了投诉文件，要求高新区协调处理新老物管交接事宜。高新区房管局参与协调了一次，可由于原物管坚持的理由，仍未达成一致！随后高新区便出具了针对投诉的回复函，文中虽明确提出“依法督促原物业公司退场！”，但到现在他们还没有正式的行政处罚决定。
（可能这样的概要似交待并不完整，对过程有疑问的可以后面再提问，将有针对性地提供我们的所有过程文件以证明）
各方问题
1、前期物管的问题
前期物管以在小区产生的所有费用（包括垫付和部分设备的维修）没有结算付清为由，拒绝业委会提出的新老交接要求。而实际上，除了他们提出的这部分费用外，小区多年来的公共收益一直是由物管在收取和完全支配使用，这些收入从未作出过用途公示（这个问题上，业主们的意见很大！以原物管的说法，所有这些费用全部用于补充物管费了），并且其数额也远远超出物管提出的费用支出，用其冲抵绰绰有余，要如实结算，原物管必定还需要倒补小区业主很大笔费用，但原物管就是不愿意把公共收益同时算进来，因此一直达不成一致。
2、政府参与指导和协调部门的问题
首先，说一下中和街道办和仁和社区：
在小区业委会组织选聘的过程中，将所有的过程文件都抄送给了他们，目的就是希望在选聘过程能得到他们的指导，为的就是避免因程序问题走了弯路，影响结果的公正性、有效性。
而实际上，在长达近半年的时间里，社区和街道办都没有给予实质性的指导，唯独对业主大会表决结果非常在意，还组织了社区内近10位小组长计票和到小区上门挨家挨户进行了表决票内容的核实；在进行了这些如此细致的监督工作后，最后却还是给出了一个非常笼统的问题文件，使得小区业委会至今不清楚他们所指具体问题所在？！
社区和街道办还存在的问题是，他们与我小区的前期物管间关系较复杂，既有个人间的，也有工作上长时间形成的，可谓盘根错节！从2013年底短时间内差点被操纵选举成功的业委会事情上，就能看到社区和中和街道办放纵的影子。他们对处理我们小区的当前问题，都是碍于已有的情面，不能给出明确处理意见，有过几次协调，但都没有按法规要求给出明确和正确的协调态度，同时还带有一定的偏向性，特别是后面交接协调时。
其次，要说到高新区房管局的协调情况：
在中和街道办和社区，没有看到协调处理解决希望后，小区业委会随即组织投诉材料向高新区纪委、房管局反映了我们小区的情况，希望区主管部门能主持协调，较快处理这个交接问题，使得小区的日常管理能走上正常轨道。但自从约定的交接时间后到现在已经有近2个月，仍没有得到正式的处理结果，一直还在等待中。
3、小区业主在新老物管交接不成时的难题
鉴于小区新老物管处于交接阶段，大家都只愿意把费用交到约定的交接时间，后面的费用都希望交到新物管，期望尽快改善小区管理。但由于政府部门的协调拖延不决，现在处于“老物管不怎么管，新物管又管不了”的状态，各项改进措施无法实话，很是尴尬和无奈。
意见及建议
随着社会物业管理普及后，小区通过招标选聘产生的新物管与老物管的交接纠纷频发正成为社会关注的热点，由此造成“请神容易送神难”局面并不鲜见，更有甚者还产生激烈的冲突。这些频繁发生的纠纷，不仅会影响到物业区域内业主的正常的生活和生产秩序，也会影响到物业管理公司企业形象，在一定程度上也阻碍着整个物业管理行业的持续、快速、健康的良性发展。以下就从小区业主委员会的角度阐述一下为了减少物业管理交接过程中发生的纠纷，需要政府立法机构应尽快制定、完善物业管理条例，使更多小区的业主自治制度能更有章可循地顺利推进执行。
第一、物业管理权移交时，在现有政策法规下，业主往往处于弱势一方（很无赖），需要基层政府部门能积极作为！
小区物业管理，只要有利可图，就没有哪个物管公司愿意主动放弃对小区物业的管理权！因此对那些需要移交小区管理权的老物管，他们能随意找些“自己的理由”（虽然有些并不为法律所支持，并且也有明文规定不能以债权债务为由拒绝交接），就可以做到赖着不走！在以平和协商、尽量避免正面冲突为交接指导原则下，就分歧意见达不成一致时，即便业主有十分充分的法律依据，这时也拿他们没有任何办法！造成“请神容易送神难”尴尬局面。
通常情况下，业委会这是个几年一换届的松散社会组织，他们没有因个人重大利益跟老物管发生冲突的必要，都是在法律框架下代表小区业主行使权力，维护大家的合法权益。当处于跟物管这种维权状态时，业委会他们在走完所有法律程序后，所能做的事情就非常有限了，这也是当前小区管理很无赖的事情；写标语挂横幅和强力驱逐，这又不符合和谐稳定的精神，而实际上这又是当前最快最有效的办法，都成了没办法的办法了。实际工作的需要就要求政府行政主管部门及时跟进，在职责范围内积极协调，有所作为，并敢作为，而不是选择袖手旁观，任由小区在新老交接这个过程中让无序的状态一直延续下去。
这里所指基层政府部门，主要是社区、街道办，再加上区县的房产行政主管部门，这种物业管理权的移交，不是每一次都需要反映到区县，甚至是市长那里才能最终解决，让业委会不停准备材料到处去反映和投诉，都还看不到解决希望，这本身就反映出当地基层政府部门存在的惰政、懒政、不作为，甚至是让人认为存在更隐秘的利益保护！
第二、应明确规定不配合交接的行政处罚时限（或起算时间）
在物业管理条例中虽然规定了物管在合同终止之日起10日内应做的事项，但没有明确行政主管部门应在多少日内出具行政处罚决定书的时限（或起算时间）。现在多数小区一般都是按月交纳物管费、水电气等代收代缴的费用，如果新老物管交接时间超过一月，除了老物管收不到物管费外，代收代缴的水电气费也将受到影响，长时间拖延下去，影响到的不只是小区日常物业服务，还有这些对外的公共费用收取和支付。因此，交接的时间最好不能超过一个月时间，否则旧问题没有解决，新问题又产生、累积。
除了已经有规定的10日交接应做事项外，还可以再在这个基础上给行政主管部门留足5日的协调时间（如果这个时间不够，还可以适当延长，但整个交接所用时间最好不要超过一个月），如果还达不成一致，就应尽快出具行政处罚书面文件，以制度的方式明确行政管理部门应做的事情并给出处理的时限，避免久拖不决的情况出现。这有着现实的考虑：
物业管理的移交，应不能损害到业主的权益为前提，这是法规中明文规定了的，但实际上，并没有切实有效的系列相关条款作以具体的约束和保障。就拿新老物管交接的事情来说，老物管一般都会遇到以各种理由（一般都是债权债务为由）拒绝移交小区管理权、办公场所和相关资料的行为，虽然有条款明确到行政主管部门可以据此进行的行政处罚，但并没有明确行政处罚应在多长时间内完成，以致就久拖不决，直到搞得人筋疲力尽！
在没有明确规定时，往往在这个时候，相关行政主管部门一般都会说，如果小区业主与原物管达不成一致协议，就通过法院诉讼解决！实际上，这类诉讼程序复杂、时间漫长，如果等到法院就双方有分歧、不一致的内容有个判决结果时，业主与原物管公司的紧张关系还得长期延续下去，在原物管明知可能将退场时，这个过程中大多得不到平时应有服务保证，就对业主的权益构成了实质上的损害，对业主是极为不利的，这应该不是立法的初衷吧？
小区业主要想迅速收回物业管理权，最常用的办法就是通过向主管职能部门进行投诉，但在政商关系复杂的当下（物管公司容易与当地基层政府相关部门形成熟人情面关系，甚至是利益相关关系），没有办结时限要求的行政执法效果或许难以令人满意，他们不说不办，但就是一直拖着不办，总以这借口那原因拖延，实际的工作上也需要对行政过程有个明确的时限要求和约束！不能放任业主维护权益事情在他们那里成了可做也可不做，或者选择性做，什么时候做都成了他们自由裁量的行为？没有起到行政管理部门应有的作用！
成都高新区的行政执行情况都拖得让人失去信心，更不要说四川其它地方的执行情况了！！
第三、应将物业管理公司的交接处罚作为其诚信经营重要考评内容
在《物业管理条例》中需要更进一步完善有关各方的法律责任的规定，加重对物业管理公司不依法移交物业管理用房、资料行为的处罚，如规定对不按规定移交物业管理用房、资料的物业管理公司，行政主管部门应在规定时间内视情节轻重给予其行政罚款、降低资质、吊销资质证书或营业执照等处罚，增大物管的违法成本，降低业主的维权成本，不能使“一赖了之”的作法成为有效常态（这种现象的普遍，就说明政府在这方面的监管乏力！），谁都拿其没办法似的态度。
政府立法部门在修改和完善此类法规时，除了应将物管公司在“经营中”的行为作为重点考核外，也不要忽视了其在“经营后”（暂且指失去小区管理权，被要求移交时和交接后）的关联事项行为，防止有些物管公司带有痞性，在选聘落选要求移交时及交接后对小区业委会成员和热心业主进行的人身攻击等不法行为！这是小区管理中遇到的实际问题，也应引起政府的重视。高新区中和就有一个小区的业委会主任（女），就因为落选前物管因为要求业委会在其单方面拟定的物业费用文件上盖章，但业委会认为内容有待商榷需要修改，直接就盖章做法不妥，他们就指使不明身份的社会人员在她下班途中打了她（其本人反映说是这个不明身份的人在打她时还说到他们业委会不给盖章的事。此事当事人已经向工作所在地和中和派出所报警，并告诉中和街道办）。因为此事不是孤立存在的，它与物管落选移交后的不诚信行为有关，职能主管部门应对此类行为给出明确的行业处罚界定（除了治安处罚外的），这也是给所有小区业委会和热心业主维权工作的一种积极保护措施！让不法行为的发生有所忌惮，也避免此类加害行为最后的不了了之！
将物管公司的交接处罚作为其诚信经营重要考评内容，能有效避免有行政处罚决定，但执行不了的尴尬；同时将这些处罚及时如实记录在物管公司的诚信经营档案系统中，向社会公开授受监督，以便其它小区选聘物管时，作为选聘物管公司信誉的重要评分参考！“树活一张皮，人活一张脸”，良好信誉对物业公司的重要性不言而喻，有了这一系列不诚信负面后果的约束，应该会让所有物管公司在“交接”还是“不交接”之间自行作出明智的选择，最终形成一个行业自律的行为！
小结
依法治国、法治成都的目标是明确的，物业管理规范也应该也是其中重要组成部分。造成小区物管权交接的困难，既有物管本身的原因，也跟基层政府各级职能部门执行不力有关（有些也是他们无据可依造成）！希望立法机构能尽快完善事关千家万户的物业物理条例，把“退场机制”条款再细化、明确各方办理时限和违规责任，使其具有可操作性，对违规行为有严厉的处罚措施。让交接依规有序；让不必要的纠纷少一点、和谐多一些；让业主对小区管理事务能做起更顺利些，不再有那么多的阻挠和无赖，是不是有期可待呢？：）
（说明：以上内容将发送给四川省人大、省法制办公室，请大家结合自己小区的实际情况，积极参与讨论，发表自己的意见和建议。）
本帖最后由 globalhqw 于 2014-10-7 12:46 编辑
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发表于 2014-10-8 22:14
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