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楼主: globalhqw

[群众呼声] 来自基层的报告:小区新老物管交接很困难,问题在哪?

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发表于 2014-10-28 11:07 | 显示全部楼层
现在的物管太烂了,比怀秋还导弹

发表于 2014-10-28 11:33 | 显示全部楼层
另一种角度 发表于 2014-10-27 17:03
业主大会现场大家有目共睹。小区没有合适的场所开业主大会,人多意见多,还有车流,大家都看到穿制服的要 ...

1、疏导交通,这是业主开到车来了,相互提醒,主动让出通道的,没有谁专门在那里疏导交通。
2、有人冲击会场是事实,警察的表现大家看事实。
      1)        会议刚开始,就有一个穿红衣服的女子站业委会的面前跳起跳起闹,下面业主根本就听不到业委会发言人说的话,有业主劝“等业委会说完了你再提问嘛”,该女子拒不听劝,距离她几步之遥的警察也不去制止。
    2)        有业主看她这儿闹的凶,就向她这个方向拍了照片,该女子马上伙同另外一男子就向拍照的业主冲了过去,无理要求不准别人拍照,看到可能出现身体上的冲突,警察才把双方隔开。
    3)        过来一会又来一男子,该女子说有人拍照,这名男子就马上冲到业委会副主任面前,一副凶神恶煞的样子,要不是业委会副主任说他没拍照的话,就有可能给他打上了。
    3、“不能只在上面读大字报,业主的疑惑不加理会,这种官架子作风当然被业主抗议!”如果业委会只读大字报,不理会业主,他们完全可以只把大字报贴出来了事嘛,开现场会干嘛?再说,“这种官架子作风当然被业主抗议!”好像开会就是为了批判业委会的官架子一样,这种混淆视听,黑白颠倒的做法确实有点搞笑。

发表于 2014-10-28 12:20 | 显示全部楼层
另一种角度 发表于 2014-10-27 17:15
说别人搅混水,想没想自己是不是盲从呢?你清不清楚我们小区是承包制还是佣金制呢?你想到报案,也是很好 ...

     佣金制:又称“实报实销制”,是指物业管理公司和业主双方按照协商预定的管理目标,按预算预收基本费用,一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补的一种合作模式。在这种模式下,物业管理人只拿与业主事先约定好的佣金部分;节省的开支是为业主而节约,物业管理公司得到的奖励是高佣金,或节约分成,或经营收益分成。
  包干制:是物业管理公司按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费,不论管理的好坏,经营的盈亏,物管公司收费标准不变的一种合作模式。在这种模式下,节省的开支可能成为物业管理公司的利润。
      包干制中的包干费用是指“物业管理费”,不包含公共收益,公共收益需另行协商。

发表于 2014-10-28 14:17 | 显示全部楼层
要创建好宜居城市,小区的物业管理应有序,就不能拖后腿

 楼主| 发表于 2014-10-29 20:58 | 显示全部楼层
问题三:新老物管要求交接时间过后仍未交接的,业主是否应继续交物管费的问题
       答复:可以不交
       相关法律条文依据:《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过),其中:
       第十条 物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。
       物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持

 楼主| 发表于 2014-10-29 21:38 | 显示全部楼层
问题四:新老物管的交接,是否必须要结清老物管的债权债务问题
       答复:不是
       相关法律条文依据:《成都市物业管理条例》,其中:
       第七十五条  有下列情形之一的,物业服务企业或者其他管理人应当退出建筑区划的物业服务,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出:
       (一)物业服务合同依法、依约解除;
       (二)物业服务合同期满未续约;
       (三)法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形。

 楼主| 发表于 2014-11-2 19:17 | 显示全部楼层
新修订并通过的《行政诉讼法》对物业管理的可能影响
       全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国行政诉讼法》的决定,于2014111日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过。再结合前面有网友提出的这方面的建议,这里简析一下新的行政诉讼法将对物业管理产生的可能影响,大家可以就这些问题展开讨论:
一、确立了小区业主委员会的法律诉讼主体地位?
相关条款,第三条,其中:“人民法院应当保障公民、法人和其他组织的起诉权利,对应当受理的行政案件依法受理。”
说明:业主委员会的起诉权利,是否还需要物业管理法规中再明确呢?
二、房管局在规定时间内没有办结业委会的申请事项,就可以起诉了?
相关条款,第四十七条,其中:“公民、法人或者其他组织申请行政机关履行保护其人身权、财产权等合法权益的法定职责,行政机关在接到申请之日起两个月内不履行的,公民、法人或者其他组织可以向人民法院提起诉讼。法律、法规对行政机关履行职责的期限另有规定的,从其规定。”
“公民、法人或者其他组织在紧急情况下请求行政机关履行保护其人身权、财产权等合法权益的法定职责,行政机关不履行的,提起诉讼不受前款规定期限的限制。”
说明:物业管理法规,可以在这个新的行政诉讼要求2个月内期限,再将时间压缩,在考虑行政复议时间内,将新老物管移交限定在一个月内,最好!
三、业委会起诉房管局,可以由法院判决房管局在规定时间内执行?
相关条款,第七十二条,其中: “人民法院经过审理,查明被告不履行法定职责的,判决被告在一定期限内履行。”
说明:这是个好办法,相对业委会执行很困难,而相对房管局来说,他们对物业公司有一定的行政管理手段,可以视情况严重程度,在自己职权范围内对物业进行行政处罚(信用减分、资质降级等),也可以向法院提出跨部门的行政处罚联动措施,如向工商行政部门提出对物业公司营业执照的相应处罚措施。正如前面有网友提议的那样,“决策”由小区业主共同决定(业委会具体执行),“执行”由房管局在规定时间内办结,超过规定时限小区业委会还可以依法起诉房管局!
既然房管局能认可业主的决定,可以据此对物管进行处罚,为什么不能在行政“强制执行”中将“移交”的事情也包括进来呢(只做是否移交,不包括经济纠纷)?非要将这个新老物管移交的矛盾留给业主来执行?这些应该都需要在后续的物业管理法规修订中来明确了!
四、老物管不按要求交接,可由房管局向法院要求强制执行了?
       相关条款,第九十五条,其中:“公民、法人或者其他组织拒绝履行判决、裁定、调解书的,行政机关或者第三人可以向第一审人民法院申请强制执行,或者由行政机关依法强制执行。”
       说明:现在物业管理法规中,没有明确行政管理机关的房管局强制执行的权限,只有罚款的权限!执行难,也是当前行政主管部门存在的一个问题!
       就拿新老物管交接来说,可以将现在业主与老物管的矛盾,转移到业主与行政主管部门(房管局)之间可能更好些,再由行政主管部门对老物管进行督促、改进和处罚,这时他们的协调力度和效果,都会比现在这种情况好得多,这样做以后也应该更和谐得多:)
    不知以上理解准确不,请大家说说自己的看法?

发表于 2014-11-21 13:11 | 显示全部楼层
坚决撵走

 楼主| 发表于 2014-11-23 23:12 | 显示全部楼层
一个简单的新老物管移交问题,
高新区各级行政管理部门终是处理不了!!

       就小区新老物管交接的事情,在经历了34个月的行政调解无果,看不到行政解决希望后,现在业主维权被迫走上司法程序,以下是在高新区人民法院的立案告知书:
高新区法院立案告知书.jpg
       就此事,大家对高新区各级行政主管部门的行政调解作用,只给10~15分(甚至有业主说不能超过5分!),绝不会超过20分!!
       蹊跷的是,在业委会将立案这个事情告诉了街办社区后,中和街办和仁和社区也就赶在当天下班时间张贴出了有业主联名同意罢免业委会的公告,全文如下:
仁和社区罢免业委会的公告.jpg

       业主委员会由业主选举产生的业主委员会委员组成,实行任期制,在任期之内不能随意终止业主委员会委员的职务。如果业主委员会委员严重违反业主公约或者业主委员会议事规则,业主有权罢免业主委员会委员的职务。但是,罢免业主委员会委员必须按照法定程序进行。
       就这个公告内容,请法律专家和物业管理行业的朋友看看,都存在哪些问题,业主们大概罗列出有以下几方面的:
       1、没有明确的罢免对象。所指成员是指一个、几个,还是所有?正常程序,对象必须要具体明确才对!
       2、没有明确的罢免理由。分别针对罢免对象,是因相同的理由,还是不同理由?这些都不明确,有“没有理由”为罢免而罢免之嫌!
       3、联名建议案的执行审查主体不对。业主大会的组织召开,是由业委会执行的,因此,建议案的实质性审查,应由业委会组织进行(召集有意见业主交流,听取他们的意见,核实联名的真实性和有效性;为了保证公开、公平、公正,中和街办和社区行使指导和监督职责),也就是说政府主管部门这个时候,是没有权力进行单独的实质性审查的。但现在中和街办和仁和社区直接绕开业委会,在没有业委会参与组织审查的情况下就宣布了结果,他们这样做就是违反了法律程序、超越了职权,其结果就是无效的行政行为!这也是他们乱作为的直接例证!!
       有了以上几个问题,其结果当然也就是存疑、无效的!有关高新区各级政府部门在此过程中存在的不依法行政问题及给业委会造成的困扰,后面再单独详细陈述。


 楼主| 发表于 2014-11-24 12:55 | 显示全部楼层
高新区中和丹桂苑新老物管交接协调会议
指导程序存在的问题
高新区纪委:
高新区房管局:
          20141028日,我小区业委会参加了在中和街道举行的新老物管交接的主题协调会议,参加代表分别有:
          1、高新区房管局的罗老师;
          2、中和街道的甘科长及工作人员;
          3、中和派出所陈所长及工作人员;
          4、仁和社区主要领导及工作人员;
          5、丹桂苑业委会的成员代表;
          6、成都玉屏物业服务公司法定代表人及工作人员;
          7、丹桂苑小区的业主代表数名;
          在党的十八届四中全会决定全面推进依法治国的当下,本次协调会却多次出现了不依法行政的指导问题,使业主们相当的愕然。会后,经参会成员与全体业委会成员讨论后认为:由于协调偏离会议主题,本次会议没有达成任何结果!会议原定的主题虽是新老物管交接,但中途却开成了各方充分表达己方意见的会议,没有主要协调我小区新老物管移交的具体时间和其它事项(头一天晚上,即在1027日晚间,发生了因物管不让业主车辆进入小区,引发了群体事件,发生了业主堵路和女业主维权被出勤民警粗暴执法而致伤的治安事件(起因是物管保安不让进)。中和街办、中和派出所和仁和社区连夜开协调会,当时初步确定111日为交接时间)。
          第二天(1028日)下午的本次协调会,主要是由高新区的罗老师讲话,中和派出所陈所长也作了有积极推动作用的协调,问玉屏物业“考没考虑过退场?”(陈所长依据高新区的正式行政执行通知,对老物管说基于现在的这种情况,老物管的继续管理,不利于小区的和谐和团结),玉屏物业的法定代表人也当场表示“考虑过退场的事情”,但还是提出了先前多次提到过的必须结清所提费用的条件。
          开始的时候,罗老师首先向玉屏物管说明了由高新区房管局发出行政执行通知书后,不主动退场,后续还可能会被行政处罚的问题。在几位年长者强势提问的介入下,此后的会议便进入了由罗老师向现场业主解释提出的政策性问题,并且也比较好地帮他们弄明白了之前存在的不明白问题;同时也是在这个过程中,罗老师陆续提出了几个有违物业管理法规的指导问题(业委会当场也提出了不赞同意见),使大家相当愕然,我业委会非常担心在这些错误的指导下,会使中和街办做出行政强行干涉小区业主自治制度的行为!因此,我业委会觉得有必要就这些问题向高新区主管部门提出,提请你们及时依法纠正!

问题陈述:
          问题一:新老物管要求交接时间过后,业主是否应继续交物管费的问题
          1.1高新区罗老师:物管费应该继续交;
          1.2相关法律条文依据:《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009420日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过),其中:
          第十条 物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持

          问题二:新老物管的交接,是否必须要结清老物管的债权债务问题
          2.1高新区罗老师:本次协调会议,参与协调的各级政府部门代表仍是以要结清成都玉屏物业公司提出“结清所有费用才会退场”的要求后才能退场为前提(持此意见的部门有,高新区罗老师、中和派出所,整个过程,中和街办说了几句话,仁和社区一句未说!)
          2.2相关法律条文依据:《成都市物业管理条例》,其中:
          第七十五条  有下列情形之一的,物业服务企业或者其他管理人应当退出建筑区划的物业服务,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决阶段工作未完成等为由拒绝退出:
          (一)物业服务合同依法、依约解除;
          (二)物业服务合同期满未续约;
          (三)法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形。
          另,特别注意:多次开协调会的时候,都回避了这样一个事实,在超过半数的大部分业主都支持通过选聘来选择物业管理公司的情绪下,肯定通不过召开业主大会来表决给老物管付清债务的问题。因为要求交接时间过后,连平时正常的物管费业主不交也是合法的,更不要说如此大数额的业主“应付”给老物管的“债务”了!请高新区各级政府指导单位和现成都玉屏物业公司也要认识到这个问题,如果不依法行政,还坚持原有认识不改变,这将是个无解决期限的死结!。

          问题三、会议现场有几位业主有意见,就能随便指定启动业主大会程序么?
          3.1高新区罗老师:因协商会议现场有几位业主代表有意见,罗老师便直接指定由中和街道办牵头,组织召开丹桂苑小区的业主大会。
          3.2相关法律条文依据:《成都市业主大会活动规则》,其中:
          第十七条  (业主大会会议)
           业主大会会议分为定期会议和临时会议。
          业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
          (一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;
          (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
          (三)业主大会议事规则或者管理规约约定的其他情况。
          业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见、网络投票、手机短信投票等形式。
          采用书面征求意见、网络投票、手机短信投票等形式的,业主应当向物业服务企业以及业主委员会提供真实、有效的联系地址、网络联系方式、联系电话等。
          第二十条  (特殊情形规定)
          业主委员会未能换届产生或者其委员集体辞职、未能按业主大会议事规则履职,导致业主大会会议不能召开的,业主可向物业所在地街道办事处、镇(乡)人民政府申请组织召开业主大会会议。
          特别说明
          1、在本届业主委员会尚正常履职,还正在现场参加与小区物业管理有关问题协调会议的时候,怎么就可以直接指定由中和街办牵头召开业主大会的事情呢?出于公开、公平、公正的处理原则,如果达到法定的启动程序条件,中和街办和仁和社区可以全程参与指导和监督,并协助业委会细化表决事项、解决投票表决场地、加大小区宣传,让尽可能多的业主以各种合法方式参加并充分表达自己的选择意愿!
          2、从这条高新区的错误指导程序上可以看出,政府管理部门一直坚持错误做法,完全是基于对发生业主维权群体事件的客观事实的错误理解上。当晚在我们小区发生的业主维权群体事件,因为业主对物管迟迟不移交,对政府协调态度不积极作为的一种不满情绪表达,并不是因业主反对选聘新物管的事情而起!即便第二天协调会上,有几位业主提出了不同意见,那也没有达到启动召开业主大会的条件!这也就有了后面业委会提交给中和街道办的意见(邮件原话摘录):“需要提供一个符合20%以上业主签名提名的法定启动条件(现场几位业主显然不具有这种代表性的!)。有了这个提名(由业委会核实),就符合启动临时业主大会条件了,这时再由街办和社区在此过程中加强指导和监督也不迟!”。
          但从现在的情况看来,高新区各级政府部门,没有理会业委会的意见,没有严格执行法律规定的程序要求,没能做到依法行政!!
          3、小区事务的管理,遵循的是“少数服从多数”原则,即便是有少数业主有不同意见,也应遵守多数业主的表决结果。对这些不同意见的业主,可以在以后多进行沟通、交流,以消解一些不必要的误会,这个也可以在这次协调会上看到这样积极的交流效果,比如对几位大爷进行的相关政策的解释情况。有些年长者的业主存在的问题,确实是因为物管撕掉了业委会张贴的公告,造成信息不能有效传达的原因!类似这种问题,也请房管局引起重视才好,这种不和谐共处的结果伤害的是业主的“知情权”!
权益主张:
          1、本次协调会,给其他几位大爷表达自己的想法的时间非常充足(而且是他们想说就说,内容随意、态度随意),而感觉给我们业委会的问题解释时间却相当短促,往往都是刚就他们提出问题进行解释的时候,就被不容分说而中断!因此,在解释不充分的情况下,可能会给人感觉某些事情会存在问题的印象。而事实上,我们提交资料都很完备的,经得起程序和数据的检验(高新区向老物管发出的正式行政执行通知书就是依据业委会提交的全部过程资料),如果高新区主管部门认为有什么问题的话,请及时告知业委会,将会为此提供完整的情况解释。
          2、每一次协调,一涉及到这个债权债务纠纷问题时就卡壳,几乎都是无果而终!现已经有了高新区对老物管的行政执行通知书,能不能根据前面分析的“不能以债权债务为由拒绝交接”的那些分析情况,为当前困难破局?
          最后,政府的重要职责是“维稳”,而业主的意愿和诉求是“维权”,这两者是矛盾的,但并不是对立的。要做好你们维稳工作,其实质就是要积极协调并解决好业主们当前维权的事情!只有厘清和做到了,事情才会最终有个多方满意的结果!


                                                          高新区丹桂苑第二届业主委员会


                                          

 楼主| 发表于 2014-12-9 19:33 | 显示全部楼层
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