高新区中和丹桂苑新老物管交接协调会议
指导程序存在的问题
高新区纪委：
高新区房管局：
2014年10月28日，我小区业委会参加了在中和街道举行的新老物管交接的主题协调会议，参加代表分别有：
1、高新区房管局的罗老师；
2、中和街道的甘科长及工作人员；
3、中和派出所陈所长及工作人员；
4、仁和社区主要领导及工作人员；
5、丹桂苑业委会的成员代表；
6、成都玉屏物业服务公司法定代表人及工作人员；
7、丹桂苑小区的业主代表数名；
在党的十八届四中全会决定全面推进依法治国的当下，本次协调会却多次出现了不依法行政的指导问题，使业主们相当的愕然。会后，经参会成员与全体业委会成员讨论后认为：由于协调偏离会议主题，本次会议没有达成任何结果！会议原定的主题虽是新老物管交接，但中途却开成了各方充分表达己方意见的会议，没有主要协调我小区新老物管移交的具体时间和其它事项（头一天晚上，即在10月27日晚间，发生了因物管不让业主车辆进入小区，引发了群体事件，发生了业主堵路和女业主维权被出勤民警粗暴执法而致伤的治安事件（起因是物管保安不让进）。中和街办、中和派出所和仁和社区连夜开协调会，当时初步确定11月1日为交接时间）。
第二天（10月28日）下午的本次协调会，主要是由高新区的罗老师讲话，中和派出所陈所长也作了有积极推动作用的协调，问玉屏物业“考没考虑过退场？”（陈所长依据高新区的正式行政执行通知，对老物管说基于现在的这种情况，老物管的继续管理，不利于小区的和谐和团结），玉屏物业的法定代表人也当场表示“考虑过退场的事情”，但还是提出了先前多次提到过的必须结清所提费用的条件。
开始的时候，罗老师首先向玉屏物管说明了由高新区房管局发出行政执行通知书后，不主动退场，后续还可能会被行政处罚的问题。在几位年长者强势提问的介入下，此后的会议便进入了由罗老师向现场业主解释提出的政策性问题，并且也比较好地帮他们弄明白了之前存在的不明白问题；同时也是在这个过程中，罗老师陆续提出了几个有违物业管理法规的指导问题（业委会当场也提出了不赞同意见），使大家相当愕然，我业委会非常担心在这些错误的指导下，会使中和街办做出行政强行干涉小区业主自治制度的行为！因此，我业委会觉得有必要就这些问题向高新区主管部门提出，提请你们及时依法纠正！
问题陈述：
问题一：新老物管要求交接时间过后，业主是否应继续交物管费的问题
1.1高新区罗老师：物管费应该继续交；
1.2相关法律条文依据：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过），其中：
第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
问题二：新老物管的交接，是否必须要结清老物管的债权债务问题
2.1高新区罗老师：本次协调会议，参与协调的各级政府部门代表仍是以要结清成都玉屏物业公司提出“结清所有费用才会退场”的要求后才能退场为前提（持此意见的部门有，高新区罗老师、中和派出所，整个过程，中和街办说了几句话，仁和社区一句未说！）
2.2相关法律条文依据：《成都市物业管理条例》，其中：
第七十五条 有下列情形之一的，物业服务企业或者其他管理人应当退出建筑区划的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：
（一）物业服务合同依法、依约解除；
（二）物业服务合同期满未续约；
（三）法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形。
另，特别注意：多次开协调会的时候，都回避了这样一个事实，在超过半数的大部分业主都支持通过选聘来选择物业管理公司的情绪下，肯定通不过召开业主大会来表决给老物管付清债务的问题。因为要求交接时间过后，连平时正常的物管费业主不交也是合法的，更不要说如此大数额的业主“应付”给老物管的“债务”了！请高新区各级政府指导单位和现成都玉屏物业公司也要认识到这个问题，如果不依法行政，还坚持原有认识不改变，这将是个无解决期限的死结！。
问题三、会议现场有几位业主有意见，就能随便指定启动业主大会程序么？
3.1高新区罗老师：因协商会议现场有几位业主代表有意见，罗老师便直接指定由中和街道办牵头，组织召开丹桂苑小区的业主大会。
3.2相关法律条文依据：《成都市业主大会活动规则》，其中：
第十七条 （业主大会会议）
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约约定的其他情况。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见、网络投票、手机短信投票等形式。
采用书面征求意见、网络投票、手机短信投票等形式的，业主应当向物业服务企业以及业主委员会提供真实、有效的联系地址、网络联系方式、联系电话等。
第二十条 （特殊情形规定）
业主委员会未能换届产生或者其委员集体辞职、未能按业主大会议事规则履职，导致业主大会会议不能召开的，业主可向物业所在地街道办事处、镇（乡）人民政府申请组织召开业主大会会议。
特别说明：
1、在本届业主委员会尚正常履职，还正在现场参加与小区物业管理有关问题协调会议的时候，怎么就可以直接指定由中和街办牵头召开业主大会的事情呢？出于公开、公平、公正的处理原则，如果达到法定的启动程序条件，中和街办和仁和社区可以全程参与指导和监督，并协助业委会细化表决事项、解决投票表决场地、加大小区宣传，让尽可能多的业主以各种合法方式参加并充分表达自己的选择意愿！
2、从这条高新区的错误指导程序上可以看出，政府管理部门一直坚持错误做法，完全是基于对发生业主维权群体事件的客观事实的错误理解上。当晚在我们小区发生的业主维权群体事件，是因为业主对物管迟迟不移交，对政府协调态度不积极作为的一种不满情绪表达，并不是因业主反对选聘新物管的事情而起！即便第二天协调会上，有几位业主提出了不同意见，那也没有达到启动召开业主大会的条件！这也就有了后面业委会提交给中和街道办的意见（邮件原话摘录）：“需要提供一个符合20%以上业主签名提名的法定启动条件（现场几位业主显然不具有这种代表性的！）。有了这个提名（由业委会核实），就符合启动临时业主大会条件了，这时再由街办和社区在此过程中加强指导和监督也不迟！”。
但从现在的情况看来，高新区各级政府部门，没有理会业委会的意见，没有严格执行法律规定的程序要求，没能做到依法行政！！
3、小区事务的管理，遵循的是“少数服从多数”原则，即便是有少数业主有不同意见，也应遵守多数业主的表决结果。对这些不同意见的业主，可以在以后多进行沟通、交流，以消解一些不必要的误会，这个也可以在这次协调会上看到这样积极的交流效果，比如对几位大爷进行的相关政策的解释情况。有些年长者的业主存在的问题，确实是因为物管撕掉了业委会张贴的公告，造成信息不能有效传达的原因！类似这种问题，也请房管局引起重视才好，这种不和谐共处的结果伤害的是业主的“知情权”！
权益主张：
1、本次协调会，给其他几位大爷表达自己的想法的时间非常充足（而且是他们想说就说，内容随意、态度随意），而感觉给我们业委会的问题解释时间却相当短促，往往都是刚就他们提出问题进行解释的时候，就被不容分说而中断！因此，在解释不充分的情况下，可能会给人感觉某些事情会存在问题的印象。而事实上，我们提交资料都很完备的，经得起程序和数据的检验（高新区向老物管发出的正式行政执行通知书就是依据业委会提交的全部过程资料），如果高新区主管部门认为有什么问题的话，请及时告知业委会，将会为此提供完整的情况解释。
2、每一次协调，一涉及到这个债权债务纠纷问题时就卡壳，几乎都是无果而终！现已经有了高新区对老物管的行政执行通知书，能不能根据前面分析的“不能以债权债务为由拒绝交接”的那些分析情况，为当前困难破局？
最后，政府的重要职责是“维稳”，而业主的意愿和诉求是“维权”，这两者是矛盾的，但并不是对立的。要做好你们维稳工作，其实质就是要积极协调并解决好业主们当前维权的事情！只有厘清和做到了，事情才会最终有个多方满意的结果！
高新区丹桂苑第二届业主委员会
楼主: globalhqw
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发表于 2014-10-28 11:07
楼主
