反映眉山市东坡区太和镇社区的棚改问题

东坡山人

朋友，你的冤情请另发贴，我也表示同情。

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《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条明确规定：

行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：

(一)主要证据不足的;

(二)适用法律、法规错误的;

(三)违反法定程序的;

(四)超越职权的;

(五)滥用职权的;

(六)明显不当的。

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完善拆迁补偿司法救济程序
为克服行政诉讼的局限性，国内学者提出了以下几种观点：第一种观点，是废除房屋拆迁、安置行政裁决制度，对于未达成安置补偿协议的拆迁纠纷，当事人直接可以以民事案件向法院提起诉讼，把解决拆迁补偿、安置纠纷的职能完全交给司法权。第二种观点，是保留行政裁决制度，但可将经过裁决的拆迁补偿、安置纠纷作为民事案件受理。第三种观点，是在拆迁中达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，此观点被最高人民法院采纳，并在《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》中作出了明确规定，这样一来剥夺了拆迁人未经与被拆迁人平等协商和未经行政裁决就向法院申请强制拆迁的权利，从而也减少了拆迁户的房屋所有权遭受司法剥夺的可能性。但同时又会产生另一种结果，拆迁人与被拆迁人之间的民事争议最终仍由行政机关处理，而行政机关处理此类纠纷时，总会下意识地从行政管理的角度而非权益保护的角度去判断、衡量，被拆迁人的权益因此而受到损害，甚至造成矛盾激化。
我们认为，在房屋拆迁案件中法院的功能要重新进行定位，法院应正确划分民事、行政案件，对于达成补偿安置协议后又反悔的，以及未达成协议，拆迁人强行拆除被拆迁人房屋的，法院可作为民事合同纠纷和侵权纠纷进行受理。对于有关行政裁决的争议按行政案件受理，对于既没有达成安置补偿协议又没有相关的行政裁决的，法院一律不受理。在适用法律上应严格优先适用上位法，对规章以下的规范性文件的适用应首先审查其是否与上位法相抵触，要严格先予执行和强制执行的审查标准，避免在程序上造成被拆迁人利益的损害。

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棚改的公开、公平、公正已是一口号、谎言。并且太和棚改最后已演变为强买强卖，作为天府新区的一部分，太和的地理优势凸显，随着城市的发展，其优势越明显。我们即将失去的不光是家园，还有对故土的生计、记忆和情感。

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截今为止，眉山市东坡区征补办太和工作组就只给了我这张结算清单，没有任何的说明和解释，更没有出示任何依据为何这样补偿。面对这样的简单、粗暴式的征收方式，我拿到清单，说不服要曝光、发贴。在工作组办公室里，太和社区副书记李某大声回应："去发就是了。”

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• 企业名称：眉山市美琪房屋征收补偿服务中心
• 统一社会信用代码：91511402575293991D
• 工商注册号：511400000014997
• 经营状态：
• 企业机构类型：
• 成立日期：2011-05-26
• 法定代表人：赵燕若
• 经营期限：2011-05-26 ~ 长期
• 注册资本（万元）：100.0000
• 注册资本币种：
• 登记机关：
• 最后年检年度：2015
• 地址：东坡区金鑫街115号
• 经营业务范围：接受房屋征收补偿、搬迁安置、房屋丈量（在批准范围内经营，以上范围属非营利性），房屋营销策划、建筑材料租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
  

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第十六条 【未达成协议拒绝搬迁的处理】拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

条文注释

本条是关于拆迁的行政裁决及其救济的规定。

本条第一款规定了拆迁裁决的适用范围和有权作出拆迁裁决的行政机关及其部门的职权管辖范围。拆迁补偿安置协议是个民事合同，只能在合同当事人平等、自愿的原则下就合同的内容达成一致后才能成立。如果当事人之间达不成协议，而拆迁活动又必须进行，此时，条例规定要经房屋拆迁管理部门裁决，以确定当事人之间的权利义务关系。而当房屋拆迁管理部门是被拆迁人时，其作为拆迁行为的一方当事人，不能再行使行政裁决的职权，这时由其同级人民政府作出裁决。第二款规定了拆迁当事人不服拆迁裁决时的救济方式。拆迁裁决是行政机关作出的行政裁决，是行政机关依职权作出的具体行政行为，当事人对于裁决不服的，可以依法向人民法院提起行政诉讼，提起行政诉讼必须在裁决书送达之日起三个月内作出。

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拆迁之所以纠纷不断，根本问题在于房屋所有权人对自己的房地产没有拆与不拆的自主处分决定权。也即一旦拆迁许可和拆迁公告发出，房屋产权人只能接受与拆迁人之间的“强制交易”。因此，只有将商业拆迁真正私法化，使得拆迁不再是强买强卖而成为自主自愿的物权让与活动时，才能真正消除恶性拆迁纠纷事件的发生。

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在审判实践中，对于拆迁安置补偿纠纷是属于民事案件还是行政案件，行政裁决是否为诉讼的前置条件历来存在争议，国务院条例、最高人民法院批复和各地的实际做法不一。国务院条例明确了解决城市房屋拆迁补偿、安置纠纷的途径，即申请行政裁决和提起行政诉讼。对当事人未达成拆迁安置补偿协议的纠纷，当事人必须先申请行政裁决，才能进入行政诉讼，从而关闭了民事诉讼之门。最高人民法院1996年7月24日对此问题的批复中，对于未达成安置补偿协议的拆迁纠纷，赋予当事人选择权，既可选择直接提起民事诉讼，也可选择先行行政裁决，然后进行行政诉讼。按照此规定，以房屋的拆迁当事人是否达成协议为标准来划分案件性质，实体内容相同的拆迁纠纷因处理方式不同而被强行区分为不同类型的两类案件。2005年8月11日，最高人民法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》，明确规定：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与房屋承租人，达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。这意味着法院今后不应再直接受理未达成补偿安置协议的民事拆迁纠纷，而应首先由主管房屋拆迁的行政机关进行裁决。但其实对于达成补偿安置协议后又反悔的，以及未达成协议，拆迁人强行拆除被拆迁人房屋的情形，法院会分别作为合同纠纷和侵权纠纷进行受理。依照这一规定，行政裁决成为当事人无法绕开的一个法定程序，这个规定使被拆迁人如果对拆迁补偿不满，即使选择了行政诉讼也无法改变被强制拆迁的命运。而城市房屋拆迁本身就是政府行为，政府的裁决很难对被拆迁人有利。这就是一些被拆迁人宁愿选择非理性的行为，也不愿选择法律途径解决问题的主要原因之一。也是导致纠纷久拖不决并引发社会矛盾激化的重要原因。

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拆迁估价违背平等、自愿和协商的原则。拆迁估价是房屋拆迁问题的核心。其中评估人员的素质高低直接影响到拆迂补偿的公正、合理性及难易程度，如果评估人员政策把握不严，水平不高，就会造成评估误差。在拆迁过程中，补偿价格的确定不应当是由单方面决定的。任何强迫交易都不符合我国民法中有关平等、自愿和协商的基本原则。除了政府方面提出的“一般由所在地房屋管理局或专门的评估机构”作出的评估报告外，应当准许被拆迁人另行聘请其他中立的专业评估机构提出不同的评估报告，并在此基础上使当事人有足够的机会进行平等协商。

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棚户区改造意义

1、棚户区改造可以有效地解决低收入家庭的住房困难，体现社会公平、公正；
2、棚户区改造可以提升和完善城市功能，改善城区落后面貌；
3、棚户区改造可以优化配置土地资源，促进土地合理利用；
4、棚户区改造可以增加社会就业，促进地区的产业结构调整；
5、棚户区改造可以密切党与居民群众的感情，促进社会和谐。

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对一个建设项目是否是城市棚户区改造项目，应从以下方面作出界定：
1.从棚户区所在位置进行界定。《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》（建保〔2012〕190号）规定，城市棚户区（危旧房）指城市规划区范围内，简易结构房屋较多、建筑密度较大，使用年限久，房屋质量差，建筑安全隐患多，使用功能不完善，配套设施不健全的区域。因此，首先要看要改造的区域是否在城市规划区范围内，不在城市规划区范围内的改造项目不是城市棚户区改造项目。
2.从需要拆迁的房屋品质上进行界定。从房屋的使用年限长短、使用面积大小、楼层的高低、功能是否完善（有无独立的厨房、卫生间）、质量的好坏（砖混结构还是砖木结构、有无安全隐患）、是否是住宅（如厂房、店面）、配套设施是否健全等方面对需要拆迁改造的房屋是否属于棚户区范围进行界定。
3.从需要拆迁房屋的改造目的上进行界定。顾名思义，城市棚户区改造的直接目的是改善棚户区居民的住房条件。但实际执行中，一些地方政府出于市政建设、工业园区开发、房地产开发、土地征收、楼堂馆所修建、工业厂房搬迁、城市道路拓展、重大工程项目建设等目的拆迁的房屋作为棚户区改造项目，这都有悖于进行城市棚户区改造的初衷。《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）及住房城乡建设部建办保函〔2014〕535号、建保(2014)155号文明确规定，禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。《财政部关于做好城市棚户区改造相关工作的通知》（财综〔2015〕57号）也规定，严禁各地区通过虚报城市棚户区改造任务或将城市道路拓展、重大工程建设等涉及的房屋拆迁纳入城市棚户区改造范围等方式，骗取套取城市棚户区改造专项资金。

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国务院关于加快棚户区改造工作的意见
国发〔2013〕25号

(二)基本原则。
　　1.科学规划，分步实施。要根据当地经济社会发展水平和政府财政能力，结合城市规划、土地利用规划和保障性住房建设规划，合理确定各类棚户区改造的目标任务，量力而行、逐步推进，先改造成片棚户区、再改造其他棚户区。
　　2.政府主导，市场运作。棚户区改造政策性、公益性强，必须发挥政府的组织引导作用，在政策和资金等方面给予积极支持；注重发挥市场机制的作用，充分调动企业和棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与。
　　3.因地制宜，注重实效。要按照小户型、齐功能、配套好、质量高、安全可靠的要求，科学利用空间，有效满足基本居住功能。坚持整治与改造相结合，合理界定改造范围。对规划保留的建筑，主要进行房屋维修加固、完善配套设施、环境综合整治和建筑节能改造。要重视维护城市传统风貌特色，保护历史文化街区、历史建筑以及不可移动文物。
　　4.完善配套，同步建设。坚持同步规划、同步施工、同步交付使用，组织好新建安置小区的供水、供电、供气、供热、通讯、污水与垃圾处理等市政基础设施和商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施的建设，促进以改善民生为重点的社会建设。

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二、全面推进各类棚户区改造

　　(一)城市棚户区改造。2013年至2017年五年改造城市棚户区800万户，其中，2013年改造232万户。在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围，稳步、有序推进。市、县人民政府应结合当地实际，合理界定城市棚户区具体改造范围。禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。城市棚户区改造可采取拆除新建、改建(扩建、翻建)等多种方式。要加快城镇旧住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套设施。在改造中可建设一定数量的租赁型保障房，统筹用于符合条件的保障家庭。

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如何界定棚户区？根据国家住房和城乡建设部等五部委下发的《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）[以下简称指导意见]和《关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》（建保[2010]58号）等文件规定：“棚户区是指国有土地上集中连片简易结构房屋较多、建筑密度较大、基础设施简陋、房屋建成年限较长、使用功能不全、安全隐患突出的居住区域。”

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棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一个工程项目，是重大的民生工程和发展工程。

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辽宁棚户区大量成功改造,棚户区改造补偿标准是怎样

[案情介绍]
过去几十年，这里分布着破旧、脏乱的城市棚户区，一度被看作中国的“贫民窟”。而从2005年到2011年底，已有2910万平方米的城市棚户区得到改造，超过200万贫困居民终于有机会住进了现代化的社区。
[法条依据]
在2018年，棚户区改造补偿分为两类：现金补偿和房屋置换。房屋置换的补偿含三种，一就是你说的1：1.5的面积置换;二是房屋重置成新价格，就是把你房屋这算成价格，这个和房屋的新旧、装修、结构都有关系;三是其他的搬迁奖励。关于面积认定，你们当地的房屋征收办法一定明确规定了这个，一般是按照某一年的土地分配额定的，就是有个上限。就你所说的情况，你家应该是有院子、有房子，有些地方可能会对院子中的自建房屋进行置换，原因是因为棚户区行成已久、历史遗留问题多、分户多等原因，自家居住面积不够，自然行成的院内建筑。这个有可能会按照比例置换面积，以及一部分先进补偿。请具体根据当地的政策和情况而定。

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棚户区非住宅房屋按相关法、规是指拆迁时正在用于生产、经营的且按有关规定取得工商营业执照、税务登记证并正常缴纳各种税费的房屋。而此次太和棚改，只要是临街、临巷的住宅，都按非住宅房屋、商用住宅、门面房补偿，并且是住宅补偿的数倍甚至十倍，严重违背棚改补偿的原则。

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下面是最新的乌鲁木齐市棚户区改造补偿标准: 对持有乌鲁木齐市《城市居民最低生活保障证》的被拆迁人或者房屋承租人,给予每户1万元补助。对符合上述条件并持有《残疾人证》的残疾人,按残疾等级,再给予每人1万元以内不等的补助。 货币补偿: 凡申请货币补偿(助)安置的,货币补偿金额将根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、建筑年限、建筑结构等因素,参照同等地段普通商品房均价进行补偿。申请时需出具有其他住房合法证明或购买他处住房的合法手续。 1.未参加房改,租住本单位自管公有住房的职工,被拆迁人选择货币补偿的,拆迁人应当将补偿金额的80%支付给承租人,20%支付给被拆迁人,租赁双方另有约定的除外。 2.房屋权属证载明为住宅,已依法取得营业执照和依法纳税12个月以上的经营性门面房,对于用于经营的实际建筑面积部分,根据年限,按住宅评估价标准调增补偿价格:连续经营12个月以上的,上浮30%;连续经营24个月以上的,上浮40%;连续经营36个月以上的,上浮50%;连续经营48个月以上的,上浮60%。 3.持有临时房产证和土地使用证的被拆迁人,选择产权调换的,安置面积按照原房屋建筑面积70%计算。选择货币补偿,按照原房屋建筑面积70%的市场评估价格为基础,参照同等地段普通商品房平均价格进行补偿。 4.企业职工租住本单位自管公房参加房改房的房屋承租人(含房改政策停止前本单位的职工)可按照自愿的原则继续承租改造后的房屋或征得房屋产权所有人同意后,可按综合成本价的20%比例作价购买,产权属购买者。租赁双方另有约定的除外。已享受房改政策但继续自住或由直系亲属居住的单位自管公房,并且直系亲属确无其它住处的,经公示后无异议的房屋居住人,可按综合成本价购买。 5.由于历史原因未取得房屋所有权证,但具有土地、规划等部门手续,相关部门对审批手续的真实性、合法性进行确认无误后,参照有所有权证房屋给予补偿。

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城市的房子，有两种补偿方式：
　　1.房屋置换，相同地段最低拆多少补多少;2.货币补偿，最低是周边房地产市场价
　　城市的院落补偿方式：
　　对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。
　　国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。